דיני מקרקעין – מחברת בחינה

עו"ד גלית רוזובסקי

סמסטר א' 2014

הקלדה והתמדה: חן טולדנו
עריכה: יהל קפלן

שיעור מס' 1- 13.10.13:
נתמודד עם היבטים של לאן השוק הולך מבחינת המימון. הבנקים היום לא נותנים מימון בכלל. בפרקטיקה אנו יודעים שערכי הקרקע באוק' 13 בישראל הם בלון נפוח ולכן הבנקים לא מוכנים לתת מימון, אנו נראה איך זה משפיע לנו על מבנים של בניית עסקה, זה משפיע עלינו כעורכי דין ויזמים, על איך אנחנו רואים את עצמנו ואיך אנו רואים את הפרויקט.
נושא 7- מודל חדש של מימון לפרויקטים במקרקעין זה הנושא עליו המרצה תתמקד וגם נושא 11- פירוק שיתוף במקרקעין ככלי ליזמות.
תפקיד עורך הדין- עורך הדין צריך לחשוב מה רע ללקוח שלי ולהגן עליו. זה יכלול בדיקה של הנכס, זה יכלול חשיבה על מצב שבו הקונה פושט רגל ולכן אני צריכה להגן על הלקוח שלי מבחינת בטוחות. תמיד לחשוב מה לא בסדר, מה יהיה לא בסדר. למשל הסכם שכירות- מסתיימת השכירות וצריך להחזיר את הבטוחות, מסתבר כי השוכר ניסר את כל הדלתות, יש דברים לא צפויים, במקרה הזה בחוזה היה סעיף סל שפתר את המצב. מעבר לתפקיד של לחזות שחורות יש לעורך הדין תפקיד לא לקלקל. התפקיד הוא לעזור ולא לקלקל, מה שקורה הרבה פעמים לעיתים מחששות אמיתיות אבל לעיתים גם מחוסר ידיעה. הטעויות הכי גדולות של עורכי דין הם בתחום המקרקעין ובתחום מיסוי המקרקעין. היום יותר ויותר משרדים לא עושים בדיקה של הנכס (הנדסית, תכנונית או משפטית).
עסקה במקרקעין- איך עושים עסקה במקרקעין? יש לשקף את רצון הלקוח (זה בערך 5% מהעסקה), כלומר אם ניקח חוזה מכר דירה והלקוח אומר שיש רטיבות בחדר אמבטיה, והוא מוכן למשכנתא מסוג איקס- זה רצונות הלקוח. אבל זה חלק קטן מהעניין של עסקה במקרקעין. צריך להגן על הלקוח- אני חייבת להגן על הלקוח גם מהסיכונים שהוא לוקח במודע, לדוגמא קרקע מפושט רגל, אני חייבת להגן עליו גם מנושים שהוא לא מודע אליהם. צריך להגן גם מסיכונים לא מודעים- לדוגמא הורים שקונים בית לילד שלהם, צריך לעורר את הסכנות הקיימות שלא מודעים (לא יאהבו את האישה העתידית שיכולה לקחת חצי מהדירה בלי הגנה). צריך להתייחס להיבטים נוספים- מימון, מס , משפחה.
מקרקעין הם נכס בעל אייפונים משלו, כללים משלו וזה גם נכס שכולם מסתכלים עליו (רשויות המס, רשות עירונית, שכנים), צריך להתייחס להכל.
חוזה במקרקעין
נקודת המוצא- (1) מה מהות הזכות? מה הזכות שמחזיק המוכר, מה הזכות שקונה הקונה. (2) מיסים- בכל עסקה יש מיסים ברורים, יש מיסים נסתרים, הרבה עורכי דין לדוגמא שוכחים ממע"מ. (3) אפילו בעסקה הכי פשוטה עולים היבטים של מימון. בכלל מימון הופך להיות נושא מורכב וכדי לקבל היום מימון לדוגמא משכנתא צריך להביא לבנק הרבה מסמכים שפעם לא היו צריכים, המרצה מכניסה את הסיטואציות האלה בילט אין לחוזה. (4) דרישת כתב (סעיף 8 לחמ"ק)- צריך לכתוב את הכל לא מספיק לרשום מספר חלקה. (4) רישום- אם אני לא מסוגלת כעורכת דין לספק ללקוח שלי רישום לא עשיתי שום דבר, עסקה במקרקעין מקבלת תוקף ברישום, עד הרישום מדובר בזכות חוזית בלבד. (5) נתונים מיוחדים של הנכס.
בניית העסקה
צריך לעשות רשימה ולתכנן את הדרך! עד הגעה לרישום מלא ומוחלט, מחליטים מתי ומה צריך ולפי זה בונים את העסקה.
במילים של בית המשפט בפסק דין 1869/05- " מה יהיו הפעולות שיהיה צורך לבצע… על מנת שבסופו של דבר העסקה תרשם בספרי המקרקעין… את כל הקשיים שניתן וצריך היה לגלות, עלול לחוב ברשלנות כלפי לקוחותיו".
בתי המשפט מגדירים את חובות העורך דין להגיע לרישום, להביא לרישום של הנכס על שם הקונה. תפקידי עורך הדין, להתוות את הדרך ולהביא אותו בבטחה לשם. איך אני עושה את זה? אני עושה רשימת פעולות ומתכננת את הדרך. למשל- אם יש לי תושב חוץ ואני יודעת שאני צריכה להוסיף מספרי דרכונים, להוסיף בקשה מיוחדת, אם הלקוח שלי מתכנן לקבל משכנתא אני חייבת לדעת שיהיה לו את כל המסמכים בזמן, אחרת הוא לא יכול לשלם ואחרת זה הפרת חוזה.
כל מקרה לגופו, לא דומה רכישת דירה מחברה לרכישת דירה מאדם פרטי, לא דומה רכישת דירה על הנייר לרכישת דירה, על כל הדברים האלה יש לחשוב מראש.
פס"ד לוריג- אחד מפסקי הדין החזקים בעניין. היה זוג להם הייתה דירת שלושה חדרים בקומה שנייה, הם קיבלו היתר להרחיב את הדירה, הם חילקו את הדירה לשתיים ומכרו את ההרחבה בתור דירה נפרדת. העורך דין ייצג גם את הקונה וגם את המוכר. כשהקונים באו לרשום את הדירה בטאבו הסתבר שלא יכול להיות פה בחיים רישום של הדירה על שמם. זאת למה? יש מספר בעיות. ראשית, כדי שדירה תהיה דירה חייב להיות ממ"ד, כדי שמבחינת הרשות המקומית ניתן יהיה להגדיר דירה כדירה חייב להיות בה ממ"ד שאחרת היא לא עומדת בדרישות. לא ניתן לרשום את ההרחבה כיחידה נפרדת בלי ממ"ד, דבר נוסף- יש מונה חשמל אחד, מונה מים אחד, לא ניתן לקבל שניים. החשוב מהכל- לא ניתן ללכת לרשם ולרשום עוד יחידה בבניין. אם הייתי מתכננת את הדרך נכון, הייתי מבקשת שהמוכר יביא לי את הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף ליצירת היחידה הנוספת, שיביא לי את כל האישורים של הרשויות, אם הייתי מסתכלת על התכנונים הייתי רואה שאין ממ"ד. את הטעות שבעסקה בפסק הדין רואים בסע' הראשון של החוזה, בהגדרת הממכר- " המוכר הינו הבעלים הרשום והמחזיק הבלעדי של דירה בת 5 חדרים בקומה שנייה בבניין הבנוי על חלק מחלקה הידועה.." אין דבר כזה שנקרא חלק מחלקה. יש תת חלקה. הבעלות במקרקעין משתרעת על כל גרגר וגרגר, אין אפשרות לעשות את ההפרדה. כבר פה אנו רואים שמשהו לא תקין. עורך הדין שטיפל בעסקה לא עשה רשימה, לא תכנן את הדרך וטענה בענק. בית המשפט חייב את העורך דין ברשלנות.
מהות הזכות והגדרת הממכר:
כשכותבים חוזה צריך לחשוב לעומק. מי שכותב שיש לו דירה, כדאי שתהיה לו דירה. יש לכתוב את הפרטים המדויקים. לא לכתוב שלושה חדרים כשזה שניים. כשאנו מגדירים את הממכר יש להגדיר אותו נכון (מזל שנרשמתי להתמחות מקרקעין).
לא לציין דברים מיותרים, למה לכתוב שהוספתי מרפסת? למה לכתוב שטח בדירה? רק אם הקונה מבקש. לא לכתוב שהוספתי מרפסת לחדר, כמוכר לא לנדב פרטים.
הגדרת דירה:

דירת מגורים- האם זו אכן "דירה"? או קרקע? מחסן? ממ"ק? מי קובע?

למרצה היה מקרה שלקוח שלה רכש דירה ברמת גן, המרצה הלכה לראות את היתר הבנייה של הבניין, היה כתוב שהוא רוכש דירת מגורים, בהיתר הבנייה משנת 37 היה כתוב שלא מדובר בדירה אלא במחסן. היא הלכה לחברה שבנתה את הבניין, מסתבר שבמקרה הספציפי הזה הם שלחו את השינוי שימוש שהם עשו לנכס אך זה מאוד חשוב. אם הלקוח קונה מחסן, אין לו זכויות נוספות ליחידה בתמ"א שלשמה הוא קנה את היחידה. הארנונה שולמה לפי דירה ולא לפי מחסן כי ארנונה משלמים הרבה פעמים לפי השימוש, כמו כן הוגשה בקשה לשינוי ייעוד ולכן יכול להיות מצב שארנונה משולמת על דירה כשבכלל מדובר במחסן. השאלה אם מדובר בדירה או לא היא לא עניין סובייקטיבי אלא אובייקטיבי לחלוטין. כשאני עושה חוזה ולי ברור שהנכס הוא א', אני תמיד צריכה לחשוב שבמדינת ישראל, כחלק מהסדר, הדירה הזו יכולה להיות לא דירה לצורך א' אלא לצורך ב', למשל לצורך מס אני נחשבת כמי שקנתה דירה ולא כמי שקנתה קרקע. אני צריכה לבדוק את הדברים האלה. יש לדעת מי קובע, מה המוכר חושב שהוא מוכר לי ומה הקונה חושב שהוא קונה. אני חייבת לדעת איך הרשויות מגדירות את זה.
לפני חצי שנה יצאה הוראה חדשה בטאבו, כתנאי לרישום עסקה יש להביא שורה של מסמכים שלא היה צריך להביא עד אז. המרצה הולכת לטאבו ומדברת עם הפקידים בכוונה כדי לשמוע על הדברים החדשים האלה. הייתה עסקה שהיא עשתה של מכירת זכויות בנייה, היא שמעה שמועה שהעירייה הולכת למנוע אחוזי בנייה במספר מקומות.
לדירה יש הצמדות, חלק יחסי ברכוש המשותף, מרפסות, מחסנים היום נחשבים כחלק מהדירה. את כל הדברים האלה מכניסים להגדרת הממכר. לא עוד דירת מגורים בת שלושה חדרים אלא דירת מגורים על כל הצמדותיה כולל חלקה היחסי באיקס ובוואי, חלק בשפ"פ (שטח פרטי פתוח) ההגדרה חייבת להיות מדויקת.
זכויות בנייה- וע 001376/05- קופת חולים כללית נגד מנהל מס שבח-
זכויות בנייה הן לא זכויות במקרקעין.
שאלה נוספת שעולה- קבוצות רכישה, נניח שאני השנייה בזמן, אני הולכת לקנות ממישהו את הזכות שלו לדירה מסוימת, התשובה לא פשוטה- השאלה היא האם לפני או אחרי הגרלה? האם יש או אין היתר? הגרלה זאת אומרת שהוא כבר יודע איזה דירה הוא מקבל ובאיזו רמת וודאות. אנו נדבר על הדברים האלה כשנדבר על מימון כי היום בנקים מממנים דברים מסוימים ולא מממנים דברים אחרים. אפילו אם הם מממנים הם נותנים אחוזים שונים לפי איפה אתה על ציר הזמן.
קבוצת רכישה- קונים קרקעי ולוקחים קבלן, בנק וכו'.
קבוצת רוכשים- באים לקבלן שעומד לבנות בניין, ובאים הרבה רוכשים של קוני דירות סופיות.
סיכום שיעור מס' 1 ממעין-

עסקאות מתקדמות בנדל"ןֿ

כיום מחירי הדירות במדינות ישראל, אוקטובר 2013 הם בלון נפוח ולכן הבנקים לא מוכנים לתת מימון לפיו. זה משפיע על עורכי דין ויזמים, על איך רואים את עצמם וכיצד רואים הפרויקט.
השנה נעסוק בעיקר במודל חדש של מימון לפרויקטי במקרקעין וקבוצות רכישה- הדור הבא. נושא נוסף הוא פירוק שיתוף במקרקעין ככלי ליזמות. נדרש להכיר טוב את החוק והפסיקה כדי להבין את הקורס. הקורס מתמקד בפאן העסקי. כיום תחום המקרקעין רב היבטים, היבט מימוני וליטיגציה במקרקין, יש נדל"ן מנהלי כגון היטלי השבחה, ביטוח וכדומה, יש היבטים של עסקאות ועוד ועוד. המרצה באה מתחום העסקים.
מקרקעין הוא מונח מחוק המקרקעין ואנו לא עוסקים בו. לא לפי הגדרתו לפחות בחוק. המרצה עוסקת בנדל"ן.
תפקיד עורך הדין
המרצה חושבת שתפקיד עורך הדין הוא לחזות שחורות ולהגן על הלקוח. זה יכלול בדיקה של הנכס, חשיבה על מצב שהמוכר פושט רגל ולכן אני כעורך דין אגן על הלקוח שלי למשל מבחינת בטוחות. לפעמים קורים דברים שלא צופים. לדוגמה הסכם שכירות, מסתיימת השכירות, צריך להחזיר לשוכר את הבטוחות וזה מוזר, בעל הדירה הוא תושב חוץ ומנהלים לו את כל הנכסים בארץ, המרצה אז הייתה מאוד צעירה. מה מוזר? מה שמוזר הוא שהשוכר ניסר את כל הדלתות וזה מה שהיה מוזר, זה משהו שהיא כעורכת דין לא צפתה. לפעמים גם יש הרגשה שעובדים לשווא שהרי אם העסקה כדאית לשני הצדדים אז מי יפתח את החוזה? ואם העסקה לא כדאית לאחד הצדדים ברור שהם יריבו על החוזה אז למה לטרוח ולכתוב את החוזה? היא ניהלה במשך שנה וחצי משא ומתן מאוד נוקשה מול אחת מחברות המזון. שנה וחצי העמידו מולה בין שלושה עשר לחמישה עשר עורכי דין מכל התחומים, חברות משפחה, מיסוי, נדל"ן, חוזים ומרגע חתימת החוזה יש דממה. למה? כי עשו מלא כסף והכל טוב. אבל כמו שתפקיד עורך הדין הוא לחזות שחורות, יש לו תפקיד חשוב לא פחות והוא לא לקלקל את העסקה. שני הצדדים רוצים להגיע ל"חתונה" לא ידוע מה יהיה דקה אחריה ואלא אם כן יש נימוקים כבדי משקל עליי בתור עורך דין לעזור להגיע לחתונה! אבל לפעמים יש חששות אמיתיים של עורך הדין והרבה פעמים הם גם לא יודעים סתם מקלקלים. נניח יש עסקת פינוי בינוי גדולה, החוזה יקום וייפול על כך שעורך הדין של אחד מבעלי הדירות לא רשם בית משותף ולכן הוא ביקש מהמרצה שתרשום את הביתה והוא ירשום את הדירות. המרצה ניסה להסביר לו איך רושמים בית משותף אבל זה לא עזר, זו דוגמה לחוסר ידיעה של עורך דין שיכולה לקלקל. אחת הטעויות הגדולות של עורכי הדין היא בתחום מיסוי המקרקעין. זהו עניין של איך אתה מחליט לנהל עסקאות, זו החלטה של המשרד, מעל סוג עסקאות מסויים לפעמים המשרד מחליט שהחוו"ד לא תינתן על ידיו. כיום משרדי עורכי דין במקרקעין הרבה פעמים לא עושים בדיקה של הנכס, לא משפטית, לא הנדסית ולא תכנונית. כלומר יש חברות שזה המקצוע שלהם, הן נותנות חוות דעת על הנכס, הן בודקות חריגות בנייה, בודקות מערכת אינסטלציה ובודקות האם מדובר בכלל בדירה, זה במקום עורך הדין. במשרד של המרצה מסתכלים על הנכס ומחליטים אם הם יעשו את הבדיקה או חברה אחרת. מבחינת הלקוח זה הפרש של כמה אלפי שקלים, לא ביג דיל. לדעת המרצה נושא בדיקת הנכס הוא הכי חשוב והוא עצמה לא שולחת מתמחה לעירייה אלא הולכת בעצמה משום שאחרי וותק רב היא רואה הרבה דברים ומכירה אותם וקשה לה לדרוש להכיר את כל אלו ממישהו אחר. אבל היא רואה שיש מגמה של להעביר את הבדיקות החוצה, לדעתה זה אסון.
עסקה במקרקעין צריכה לשקף את רצון הלקוח, אבל החשיבות של זה היא חמישה אחוז מהעסקה. כלומר נניח חוזה מכר דירה, בא הלקוח למרצה ואומר לה שיש רטיבות בחדר אמבטיה, הוא מציג לה את לוח התשלומים שלו, את המשכנתא שיכול להציע, אלו רצונותיו.
תפקיד נוסף, מלבד לשקף את רצון הלקוח הוא להגן על הלקוח. המרצה נותנת דוגמה של אדם לונדוני שעושה עסקים בישראל כי הוא אוהב את המדינה הזו. אותו אדם עושה הכל בניגוד לספר אפילו עד כדי כך שלפני שמונה שניפ היא החתימה אותו על זה שהוא מודה לה על העצה הטובה אבל לא מתייחס אליה. הוא עשה עסקה בניגוד לכל מודל מימוני ונדל"ני שיש ולאחר מכן מכר בשלוש מאות אחוז רווח. זוהי תופעה של עבודה מהבטן ללא נימוקים הגיוניים. אבל הרבה פעמים הלקוחות לוקחים על עצמם סיכונים במודע, כשקונים קרקע מקבל"ן פושט רגל זו בעיה, יש לו בנקים, נושים ועוד והם לא מספיק את זה לעורך הדין. העורך דין צריך לבדוק ולהגן. ישנם סיכונים גם לא מודעים נניח באים הורים שקונים דירה לבן שלהם, השאלה מה אם החברה של הבן לא תראה להם? מה יקרה אם יהיו גירושים? ואז הם כועסים עליה אבל זה תפקידה בעסקה. מעבר לכך על עורך הדין לא להסתכל רק על העסקה במקרקעין אלא יש לחשוב על היבטי המס, היבטי המימון והיבטי המשפחה. חשוב לראיין הלקוח. פעמים רבות מתקשרים למרצה ואומרים לה עוד פינוי בינוי והיא שואלת כמה אנשים יש להוציא. ואז מסתבר לה שלא הגיוני לעשות פינוי בינוי, זאת לאחר שהיא מראיינת את הלקוח מסתכלת על המאפיינים שלו. לפעמים נדרש מודל עסקי שונה ממה שהוא חשב. למשל בא לקוח שקונה מגרש מקבלן שעומד לפני פשיטת רגל.
לזכור שמדבור במקרקעין שהוא נכס בעל אפיונים משלו, כללים משלו. זהו נכס שכולם מסתכלים עליו, רשויות המס, הרשות העירונית, שכנים, בני משפחה.
חוזה במקרקעין
כשמתיישבת לעשות חוזה במקרקעין, אצל המרצה הכל מתחיל מחדש.
מהות הזכות – מה הזכות שמחזיק המוכר ומהי הזכות שקונה הקונה.
מיסים, מימון – בכל עסקה יש מיסים ברורים ויש כאלו נסתרים. תמיד מדהים המרצה כמה עורכי דין במקרקעין שוכחים מע"מ וכמה הם בכלל לא מעלים בדעתם שחוץ מהיטלי השבחה ופיתוח, לעירייה יש עוד הרבה דרישות. היבטי המימון עולים, מה יקרה במידה ואין לבן אדם את הכסף? מימון הופך להיות מאוד מורכב וכדי לממן היום מימון הכי טריוויאלי צריך להביא לבנק הרה מסמכים, להחתים את המוכרים על המון דברים והיום אלו דברים שהמרצה מכניסה תמיד בחוזה. כשהמוכר תושב חוץ והקונה רוצה משכנתא אף בנק לא מסכים שמסמכי המשכנתא יחתמו בחו"ל וישלחו לארץ. כשמדובר בתושב חוץ שהוא רשום בטאבו באמצעות מספר ביטוח לאומי, אין משכנתא וצריך לתקן פרטים. צריך להכיר ולדעת את זה מראש.
כתב [סעיף 8 לחוק המקרקעין]- דרישת הכתב מאוד דווקנית. לא לכתוב רק גוש חלקה אלא גם מספר בניין, כיווני אוויר ועוד. למרצה קרה שהרישום בטאבו של הדירה שגוי ובאותו מקרה גם בעירייה היה רישום שגוי ואם לא היה כתוב הכול בחוזה, חבל. באותו מקרה הקבלן טען שהוא מכר שלושה חדרים ולא ארבעה וחצי.
רישום [סעיף 7 לחוק המקרקעין] וחזקה – עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. אם עורך הדין לא מספק ללקוח רישום, הזכות לא מתגבשת והיא לא זכות במקרקעין, זו זכות חוזית בלבד.
נתונים מיוחדים של הנכס
צריך לעשות רשימה ולתכנן את הדרך, לרשום הכול. מתכננים את הדרך עד תכנון מלא ומוחלט מביים מתי צריך ומה צריך כלדבר ולפי זה בונים את העסקה. בתי המשפט מגדירים את חובות העורך דין להגיע לרישום, להביא לרישום של הנכס על שם הקונה. תפקיד עורך הדין היא להתוות הדרך ולהביא את הלקוח בבטחה לשם. איך? עושים רשימת פעולות ומתכננים כך את הדרך. למשל אם יש תושב חוץ ואני יודעת שצריך להוסיף מספרי דרכונים ולקבל תצהירי זהות, הוא יחתום על בקשה למקרקעין, יש הבדל מה ארץ מוצאו, לכל מקום מנגנון משלו וצריך מראש לדעת זאת. אם הלקוח מתכנן לקבל משכנתא צריך לדעת שיהיו לו את כל המסמכים בזמן, אחרת לא יוכל לשלם וזו תהיה הפרת חוזה.
לא דומה רכישת דירה לרכישת דירה על הנייר ולא דומה רכישת דירה מחברה לרכישה מאדם פרטי. רישום הערת אזהרה גם כן שונה.
פס"ד לוריג
היה זוג שהייתה להם דירת שלושה חדרים בקומה שנייה, הם קיבלו היתר בנייה להרחיב את הדירה. הם חילקו אותה לשתיים ומכרו את ההרחבה בתור דירה נפרדת. הם עשו טעות של מתחילים במקרקעין, העורך דין מייצג את הקונה ואת המוכר וזהו דבר שיש לשקול היטב אם לעשותו. הסתבר שלא יכול להיות רישום של הדירה על שמם לעולם. מדוע? כדי שדירה תהיה דירה חייב להיות ממד כיום. כדי שאפשר יהיה מבחינת רשות מקומית להגידר דירה כדירה חייב שיהיה לה ממד. אין מצב במדינת ישראל שניתן לרשום את ההרחבה כיחידה בלי ממד. דבר נוסף שהיה מונה חשמל אחד ומונה מים אחד. מעבר לכך לא ניתן לכתוב עוד יחידה בבניין על דעת עצמי. במדינת ישראל אסור לפצל דירות. כלומר אם היו מתכנים נכון את הדרך, היה צריך לבקש מהמוכר את ההסכמה בעלי הדירות בבית המשותף, ובנוסף אם עורך דין היה רואה את היתר הבנייה הוא רואה שאין ממד. בפסק הדין ראו את הטעות בסעיף הראשון של החוזה "המוכר הינו הבעלים הרשום והמחזיק הבלעדי של דירה בת חמישה חדרים בקומה שניים בבניין הבנוי על חלק מחלקה הידועה כגוש 18175 חלקה 59 תת חלקה בנהרייה", מי שמבין מקרקעין מבין שזה לא תקין, בבית משותף יש גוש, חלקה ותת חלקה, ואין בנייה על חלק מחלקות. חוק המקרקעין קובע בפירוש שהבעלות במקרקעין משתרעת על כל גרגר וגרגר. לכל אחד מהבעלים יש בעלות בתוך הגרגר הזה. עורך הדין שטיפל בעסקה לא עשה רשימה, לא תכנן את הדרך וטעה בענק. הקונים תבעו את עורך הדין שכתב את זה על רשלנות.
מהות הזכות והגדרת הממכר
כשכותבים חוזה צריכים לחזור למושכלות הראשונים. מי שכותב שיש לו דירה כדאי שתהיה לו דירה. מי שכותב שמדובר בדירת שלושה חדרים, כדאי שלא תהא שניים וחצי. יש נניח הוראות מאוד מדויקות מה נחשב חדר ומה לא. כשמגדירים את הממכר חייבים להגדירו נכון. חייבים להשקיע בזה מחשבה וכל מי שכותב דירה מיני פנטהאוס מטרפת, זה מטעה ושגוי וזה פתח לתביעות. אין דבר כזה דירת טריפלקס וגם לא ברור מזה דירת גן. מדוע חשוב כל כך לכתוב? למה שעורך הדין יכתוב את שטח הדירה.
דירת מגורים: כשמבטיחים דירת מגורים צריך למכור באמת כזאת. לפעמים הכוונה למכור דירת מגורים, במועד העסקא עדיין אין עסקה ביד ולכן חשוב מה מוכרים ואיך הדברים מוגדרים כדי להגיע למצב של רישום. למשל היה למרצה מקרה שהלקוח רכש דירה ברמת גן, נוצרות דירות בין הכביש לבין תחילת הבניין, המרצה הלכה לראות את הדירה כי היה כתוב שהלקוח קונה דירת מגורים. היא ראתה שהיתר הבנייה משנת 37 קבע שלא מדובר בדירה אלא במחסן. המרצה ביקשה לראות את הארנונה ושם זה הופיע כדירת מגורים. במקרה הספציפי הזה היה בארכיון את שינוי השימוש שנעשה לנכס. אבל אם הלקוח היה קונה מחסן אז לא היו לו הרבה זכויות שיש ליחידה הזו. נניח היה תמ"א 38 על הבניין הוא לא היה זוכה לממד ולכלום. כדי לעשות תמ"א חייבים להחזיר את הבניין למצבו המקורי ולהרוס חריגות. יש גם דבר כזה מקלט קומתי וצריך לשים לב אם זה ממ"ד או דירה. השאלה אם מדובר בדירה או לא, זה לא עניין של סובייקטיביות אלא עניין אובייקטיבי לחלוטין. לפעמים אני עושה חוזה א' ולי ברור שהנכס הוא א', תמיד צריך לחשוב שבמדינת ישראל כחלק מהסדר והחשיבה ושלטון החוק, הדירה יכולה להיות דירה לא לצורך א' אבל דירה לצורך ב', כמו למשל לצורכי מס. זה לא מה אני חושבת, חובתי כעורכת דין לעשות רשימה ולבדוק את הדברים, אי אפשר להגיד שהמוכר כתב דירה אלא עליי כעורכת דין לבדוק בעירייה וגם עליי לדעת את האבחנות מי קובע מבחינת מקרקעין זה קרקע, מבחינת רשויות המס זו דירה, מבחינת המוכר מה הוא חושב שהוא מוחכר ומבחינת הקונה מה הוא חושב שהוא קונה ולפעמים מבחינת הרשות המקומית זה דבר חמישי. המרצה כמי שמסתובבת בעירייה שומעת בשמועות שמכינים תכנית שתמנע אחוזי בנייה בכל מיני מקומות ואז ידעה להגיד את זה לקליינטים שלה. דוגמה אחרת היא שהמרצה הייתה אצל מפקח המקרקעין והוא אמר לה שהם מתלבשים על כל מי שהרחיב החניות למטה וצרפו אותן לדירות גן, והוא שאל לדעתה. היא באה למשרד שלה האישי וידעה שכל זה הולך לקרות וזה היה טוב ללקוחות שלה. כשבן אדם קונה דירה פותחים את חוק המקרקעין, בודקים אם לדירה הצמדות, אם יש לה מרפסות ואם יש רכוש משותף. כיום נניח מחסנים נחשבים כחלק מהדירה, יש כל מיני שינויים בתקנות הרישום, ויש מה שאומר שדירת מגורים על כל הצמדותיה, דירת מגורים בשטח משותף וכולל חלקה היחסי בשפק, הרבה פעמים השפק לא קיים אבל העורך דין חייב לראות את זה כלומר לדעת שזה קיים. ההגדרה צריכה להיות מאוד מדויקת.
שאלה נוספת שעולה היא קבוצות רכישה. נניח התארגנה קבוצת רכישה ואני הולכת לקנות ממישהו את הזכות שלו לדירה מסוימת. מה אני קונה ממנו? התשובה היא מתי אני קונה. האם לפני או אחרי הגרלה? האם יש או אין היתר? תלוי מתי קניתי ורק אז נוכל לענות מה הזכות שקניתי. נעסוק בדברים אלו כשנדבר על מימון כי כיום בנקים ממנים דברים מסוימים ולא אחרים. הבנקים, הכסף שיעמידו לך שונה לפי איפה אתה עומד על ציר הזמן.
קבוצת רוכשים זה כשבאים לקבלן שעומד לבנות בניין, באים הרבה רוכשים של דירות סופיות. זה דונה מקבוצת רכישה.

שיעור מס' 2- 20.10.13:
חזקה
בעלות זו הזכות הכי חזקה במקרקעין, היא הזכות שמכילה את כל הזכויות האחרות הוא יכול להשכיר וכו'. אחד ההיבטים של הבעלות זו החזקה. אם אני בעלים של קרקע אני יכול להחזיק בה ואני יכול להשכיר אותה. מה שקורה בעסקאות במקרקעין זו זכות שלא כל כך מתייחסים אליה. מי שקונה את הקרקע או מי שמשכיר את הקרקע כל המטרה שלו זה לקבל את החזקה, השליטה בקרקע.
מה שקורה הרבה מאוד פעמים בהיבט של החזקה קורה דווקא שאני מתעסקת בחזקה שהיא לא חזקה בפועל. נניח שיש ואני קונה מגרש לא מגודר. להבדיל מדירה שאני קונה ומקבלת אותה בהעברה מסודרת. הרבה מאוד הסכמים שוכחים ולא מתייחסים לחזקה, האמת היא שזה היבט מאוד חשוב והשאלה של מי המחזיק בקרקע יוצר המון היבטים של חובות וזכויות. נזיקין למשל- דבר אש נמלט, מה זה דבר אש נמלט? בפרקטיקה זה סעיף שהמרצה התמודדה איתו לא אחת, זה שרפה שפרצה במגרש שלי ועוברת למגרשים סמוכים. למשל מי לפי החוק אחראי בנזיקין במקרה כזה? תביעת נזיקין תוגש כנגד הבעלים וכנגד המחזיק, שזו שאלה עובדתית מי החזיק בקרקע בתאריך הזה.
חוק התכנון והבנייה: בנייה ללא היתר, למעשה מי שעבר את העבירה (עבירה פלילית לא רק אזרחית) זה הבעלים הרשום של הקרקע, המחזיק בקרקע ומי שהיה צריך לדעת. בפירוש לאלמנט האחזקה בקרקע יש חשיבות רבה. שיש דירה עם מפתח זה ברור מי מחזיק בדירה ומי לא, לא ברור המצב שמדובר בקרקע פנויה או לחלופין קרקע שיש לה הרבה מאוד בעלים, לחזקה אין משמעות כי כל אחד מחזיק בגרגר חול. מכל הסיבות האלה ומעוד אחרות מאוד חשוב בכל חוזה לציין מה מועד מסירת החזקה. בדוגמא הפשוטה אם אני מוכרת מגרש ויש עליו קוצים והם נשרפים והאש בורחת למגרש הסמוך שיהיה ברור מי מחזיק. עוד דוגמא, ארנונה מוטלת על המחזיק. מה שהמרצה עושה בכל החוזים- קביעת מועד למסירת החזקה, אפילו אם זו חזקה פורמאלית, אפילו אם זה חזקה שאין לה שום משמעות פרקטית, היא דואגת להעביר את ההסכם לעירייה ולעדכן אותה שבתאריך איקס משתנה המחזיק. אסור לשכוח את הסעיף הזה. שלחזקה הפורמאלית אין שום משמעות פרקטית (לא מושכר, לא עושים שום דבר) נורא קל לשכוח לא להעביר חזקה, מצד שני היא תמיד קובעת למועד מסירת החזקה את מועד תשלום מלוא התמורה. בפירוש יש מקרים שהם שונים, נניח מצב שאני בעלת הדירה והיא התפנתה ב1.10, מועד התשלום האחרון ומועד מסירת החזקה הוא ה1.11. הדירה תעמוד ריקה חודש, לי לא אכפת אבל הקונה רוצה את הדירה לפני הזמן לארגן את הדברים, אבל בעיה מאחר והוא לא שילם לי את מלוא התמורה ואני מאפשרת לו לתפוס חזקה ברכוש שלי. משפטית זה לא מצב תקין, זה מצב שדורש הסדר. צריך להכניס פרק מתאים להסדר שיסדיר את המצב, למשל אם הוא שם את כל הרהיטים בדירה צריך לציין כי אם משהו קורה (גניבה, פיצוץ צינור וכו') זה לא אחריות שלי. או המצב ההפוך, אם הרכוש שלו פוגע לדוגמא בדירה לציין שזו לא אחריות שלי. מצב נוסף של קניית נכס בתשלומים כאשר התשלום האחרון עוד שנה ומסירת החזקה גם בעוד שנה. הקונה רוצה להתחיל לרוץ עם הנכס מבחינת הרשויות. הוא מבקש בעצם ייפוי כוח לתכנון שזה גם איזה שהיא צורה של חזקה ערטילאית בנכס שלי, גם את זה צריך להסדיר משפטית, שלא יקרה שבעוד 6 חודשים הוא יפר את ההסכם איתי ויש על השם שלי היתרים בגינם צריך לשלם.
הסבת זכויות- ברגע שאני חתמתי על חוזה עם מוכר למעשה אין לי זכות במקרקעין אלא זכות חוזית שלפי החוקים אני יכולה להסב אותה הלאה אלא אם כן כתוב בחוזה אחרת. תמיד אצל המרצה היא מוסיפה סעיף שעד לקבלת מלוא התמורה אין העברת זכות, כי הרבה פעמים חוזים זה מצא מין את מינו, יתכן וקונה ומוכר לא היו עושים את העסקה אם היו צדדים אחרים. כל מה שהעסקה לא הושלמה (ברישום) המרצה לא מאפשרת הסבה של זכויות. אגב, שמישהו מתעקש שהוא יוכל להסב את הזכויות לפני הרישום ברור למרצה שיש עוד קונים מאחורה ומדובר במתווך או קבוצת רכישה.
משמעות היות הממכר מוחזק בידי צד ג'
ברגע שהנכס מוחזק על ידי צד ג' אסור לי לצאת מנק' הנחה שג' ישתף איתי פעולה. יש לי נושא שלם שאני חייבת להסדיר אותו. כשהשאלה היא אם אני כקונה צריכה להסכים לקבל לידי נכס ממכר שתפסו על ידי צד ג' האם להסכים כעורכת דין שמייצגת קונה? השאלה מהי המטרה שלי ברכישה, האם אני רוצה להחזיק ולהשתמש בנכס או להשכיר את הנכס?ניקח דוגמא קניית נכס לשימוש עצמי- אם אני המוכר עדיף לי למכור את הנכס כמו שהוא, שהקונה יתעסק עם ההוצאה. אם אני מתעסקת עם הקונה, מומלץ שהמוכר יטפל בכל ענייני השוכר. זה מה שמוביל לזה שבדרך כלל מסירת חזקה של דירת מגורים רוב השוכרים והקונים מתחלפים באוגוסט. לעומת זאת, אם אין לי בעיה שהשוכר יישאר אני דורשת העתק של חוזה השכירות, אני דורשת הסבה של הבטוחות והמרצה תמיד דורשת הסכמה של השוכר ("אני יודע שהדירה נמכרת, אפנה אותה במועד וכו'). לדוגמא- היה לה מקרה שהשוכר היה צריך לפנות ב30 לחודש ובחמישה לחודש שלאחרי כן היא הייתה צריכה לקבל את החזקה. הטענה שלו הייתה כי כמקובל בינו לבין הבעלים הקודם הוא מאריך את החוזה באותם התנאים. תמיד יש בעיות בנושאים הללו. האופטימום זה לקבל את הדירה פנויה ואם לא אז צריך להסדיר את כל המצב המשפטי. המרצה מטילה על המוכר את כל החובות. המנגנון זה להפקיד את יתרת התמורה בנאמנות, ולקבוע כי אחרי 30 יום כל יום פיגור לשלם.
דוגמא: סעיף למסירת דירה שהיא תפוסה:
– המוכר מתחייב למסור לקונה את החזקה בדירה, כשהיא תפוסה על ידי השוכר במצב כפי שהיא ביום להלן מועד המסירה וזאת כנגד תשלום מלוא התמורה על פי הוראות הסכם זה, ובכפוף לזכויות השוכר על פי הסכם השירות.
– החל ממועד המסירה ימחה המוכר לקונה את כל זכויותיו וחובותיו על פי הסכם השכירות והודעה על כך תשלח על ידי המוכר לשוכר
במועד חתימת החוזה אני דואגת שהמוכר יעדכן את השוכר שהדירה נמכרה שהזכויות הומחו, בעל הדירה הוא איקס, מספר טלפון, בכל עניין פנה אליו.
– הדירה תימסר לקונה במצבה ביום חתימת ההסכם בכפוף לבלאי סביר ורגיל כשהיא כוללת את כל המחוברים חיבור קבע. למען הסר ספר יובהל כי המוכר אינו אחראי לתקינותם של המחוברים הנ"ל.
אבל, לעובדה שהממכר מוחזק בידי צד ג' יש משמעויות נוספות: העובדה שאני בעלת דירה משכירה דירת מגורים כי היא חסרת משמעות עבורי מבחינה מיסוית. העובדה שאני קונה נכס חקלאי למשל שמשכרת היא היסטרית עבורי מבחינה מיסוית. יש הוראות שונות לגבי מע"מ ומס הכנסה לכל אחד מהמצבים. קרקע חקלאית שמושכרת היא מלאי עסקי בידי המחזיק (בעל הקרקע), ברגע שקרקע חקלאית מושכרת לצד ג' אני צריכה שיהיה לי תמרור אדום. בעסקה במקרקעין אני צריכה להכיר את הוראות מע"מ ומס הכנסה ולדעת את המשמעויות.
התמורה
גם הקונה וגם המוכר נפגשים מסיבה אחת, אחד רוצה כסף אחד רוצה את הנכס. התמורה היא מרכז החוזה. חייב להיות ברור מהי התמורה ומהם מועדי התשלום. אחד מפסקי הדין החשובים בנושא הזה שייך לע"א 2587/12מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים: הרבה מאוד מפסקי הדין של מיסוי מקרקעין זה של מלונות צרפת. מלונות צרפת מכרו נכס ועלה במוחם רעיון. מס שבח ומס רכישה משלמים לפי אחוז מהתמורה. הם מכרו את הנכס בשני חלקים: 28 מיליון דולר תמורת המבנה ו16 מיליון דולר תמורת קבלנות. התמורה המוצהרת היא 28 מיליון דולר, והם עשו חוזה נפרד להזמנת עבודות (חוזה שלא מדווח למיסוי מקרקעין) ושם הם התחייבו לקונה לעשות מעליות, אינסטלציה. אבל במיסוי מקרקעין שרואים מלונות צרפת בודקים, ועלתה שאלה לגבי מהי התמורה? האם מדובר ב28 או 28+16, כמובן שרשויות המס טוענים לתמורה המוצהרת + הקבלנות. מלונות צרפת אמרו שלא, מדובר בשתי יכולות נפרדות אנחנו מצד אחד מוכרים נכס ומצד שני אנחנו עושים עבודות קבלנות. עד לפני שנתיים היה ברור מה חלק מהנכס ומה לא, שהמבחן תמיד היה מחובר חיבור של קבע או לא.
נשווה את המצב הזה למקרה אחר- בייחוד בנכסי יוקרה שמוכרים את הבית כולל הריהוט. בדרך כלל זה הקונה שמבקש את זה. עושים נספח של תכולה, הקונה קונה גם את התכולה ואז הוא קונה מטבח מחיר איקס, תמונות מחיר איקס וכו'. ואז מפרידים. הקונה משלם את המס רק על הדירה והמחוברים. תמונות זה לא קשור לדירה. הרבה פעמים זה דרישות של הקונה ולמוכרים לא אכפת כי הם תושבי חוץ וגם אם הם פטורים פה הם צריכים לשלם את המס שם.
בית המשפט בפסק דין מלונות צרפת מאוד קידם את הנושא במובן הזה שהוא מקיים דיון מאוד מעמיד וחדשני. הוא משנה את המבחנים הקיימים ודן בשאלה האם ניתן לעשות אבחנה בין חשמל, אינסטלציה, מיזוג, מעליות? התמורה במקרה זה היא 28 מיליון דולר + קצת פחות מ16 . פסק הדין מבהיר את שני המבחנים – מבחן פיזי ומבחן הכוונה ומאגד את שניהם כדי להגיע לתוצאה הראויה. לגבי שיפוץ נכס זה עניין אחר לגמרי, יש הוראות מלפני 3 חודשים שמסבירות במפורש מה יראה מה.

חלוקת התמורה צריכה לשקלל את מרכיבי הזכות והסיכון
שאני בונה הסכם והתמורה היא נניח מיליון שקל, מה שאני חייבת לעשות כעורכת דין של הקונה זה להבטיח למעשה הלימות בין התקדמות העסקה ותשלום התמורה. כלומר אי אפשר למצוא מוכר קרקע לתת לו מיליון שקל ולקוות לטוב. כל פעם שאני נותנת משהו אני צריכה לקבל משהו ותמיד אני צריכה להשאיר בידי מספיק כסף כדי לתקן התרחשויות רעות. כלומר, אם למשל אני יודעת שצריך לקבל אישור עירייה לטאבו אני לא יכולה להחליט שלצורך קבלת אישור העירי הישארו בנאמנות 10 אלף שקל, אנחנו כעורכי דין של הקונים צריכים ללכת לעירייה לבדוק מה החשיפה לסיכונים ולשחרר לידי המוכר את התמורה ככל שהעסקה מתקדמת והחשיפה הוסרה. אם למשל יש חוב דמי חכירה במנהל החוזה שלי צריך להיות כזה שייתן למוכר לשלם תחוב אבל כל עוד הוא לא שילם את החוב הוא לא יקבל ממני עוד כסף.
אני לא יכולה לתת למוכר למשל את כל התמורה בלי שכנגד יש לי הכל כדי לרשום את הקונה בטאבו. אני בודקת מה אני צריכה לקבל כדי לרשום את הנכס בטאבו ומצד אחד בונה הסכם שיהיה לו כסף לקבל את האישור ומצד שני אני מתכננת את ההסכם שהוא לא יקבל עוד. למשל אם אני לא יודעת אם יש מס שבח בעסקה, אני לא רוצה לבדוק אם יש מס שבח. אני עושה 2 דברים. 1. המוכר מצהיר שמגיע לו פטור. 2. מצהיר כי הוא מתכוון להשתמש בפטור. בצד החוזי אני משאירה מספיק כסף בנאמנות- אני בודקת מתי הוא קנה את הנכס, מחשבת את שיעור המס ומשאירה את הכסף הזה בנאמנות.
פס"ד רזן נ' שקדי- שילם את כל הכסף
פס"ד זגייר- בדיוק אותו סיפור, שילם את כל הכסף בלי שיש לו הערת אזהרה (אזהרה: בבחינה)
חובת עורך הדין:
לבנות את העסקה נכון- לתכנן את הדרך (פס"ד סיטון). אי אפשר להתעלם מזכויות בן הזוג, מי שיתעלם מזה כיף לו.
פס"ד בנק הפועלים- עורך הדין של הבנק לא הלך לראות את הקרקע, אם היה הולך הוא היה רואה שהקרקע בנויה ויש מחזיק בנכס שטען שהוא בר רשות 40 שנה- רשלנות של עורך הדין.
לבדוק את המרשם- לבדוק על שם מי רשום הנכס. למשל אם מדובר בתושב חוץ שלא רשום מספר דרכון או מוכר שלא רשומה ת.ז או מדובר במוכר שיש טעות בת.ז או שיש חלקים שרשומים לא נכון- כל אלה ימנעו רישום הערת אזהרה, ימנעו רישום הנכס על שם הקונה.לעשות רשימה ולתכנן את הדרך!!

מסמכי העברה
– ייפוי כוח בלתי חוזר מוכר0 הבחנה בין ייפוי כוח
– שטרי מכר/שכירות מאומתים וחתומים
– אישורי מיסים
– אישור עירייה
– מסמכים רלוונטים לעסקה הספציפית
– חזקה ומסמכים נלווים.
עסקה במקרקעין מושלמת ברישום אני חייבת להבטיח שהקונה ירשם בספרי המקרקעין. עושים רשימה מתכננים את הדרך ומבטיחים שכנגד תשלום כל התמורה יהיו לי את כל המסמכים. המחמירים דורשים שעד שהם לא רשומים בספרי המקרקעין יוחזקו 10% מהכספים בנאמנות. בשוק של היום זה לא עובד, אלא רק שהמוכר הוא תושב חוץ. בגלל הבעיות שהמצב הזה יוצר משאירים 10% בנאמנות עד הרישום. אבל בפועל היום אם אנחנו דורשים את זה אנחנו לא נתקדם, זה לא נוהג למרות שמשפטית יש לזה הסבר.
למשל אם יש חברת ניהול, הרבה פעמים צריך לתת לחברת הניהול מכתב. אם יש חדר כושר בבנין צריך לתת לי את הכרטיס של חדר הכושר. היא תמיד עושה פרוטוקול מסוים ומעבירה לכל הרשויות. מסמכים נלווים יכולים להיות דברים שקשורים גם למטבח. צריך לעשות רשימה ולדעת מראש את הדרך. המרצה נוהגת להוסיף סעיף סל- על המוכר להעביר כל מסמך נוסף שיידרש לצורך העברת הבעלות. (שהיא בצד של הקונה) ורוב הפעמים הסעיף הזה נכנס לפעולה. לכן- נוסיף סעיף סל למען הזהירות.
ייפוי כוח המוכר:

שיעור מס' 3- 27.10.13:
מסמכי העברה
דיברנו על זה שהמטרה של העסקה היא להביא אותנו לכך שיש רישום. למעט זכות אחת במקרקעין שהיא זיקת הנאה כל הזכויות מותנות ברישום. לדוגמא מכר דירה, שכירות יש פטור מרישום לתקופה עד איקס שנים. כדי להגיע לרישום הזה יש מסמכי העברה. דיברנו על כל שיש אישורים שצריך בכל עסקה אבל שתמיד אין 2 עסקאות זהות- לדוגמא היא עשתה 2 עסקאות על אותו בניין , בהסכם אחד היה שימור זכות לשילוט ובהסכם השני זה לא הופיע, הופיעו דברים שקשורים לשוכר עצמו כי הוא שוכר ציבורי. כל עסקה, גם אם עושים אותה מלא פעמים תמיד יהיה משהו שונה.
ייפוי כוח המוכר- יפויי כוח זו תורה בפני עצמה, יש את חוק השליחות ועוד חוקים נלווים. אין חוק מסודר אחד. זו תורה שצריך לדעת לכתוב. מה שקורה ביפויי כוח צריך להיזהר לא להרחיב יותר מידי ולשמור שיפוי הכוח ישרת מטרה או שלא ישרת מטרה. כשאני מדברת על ייפוי כוח שהוא חלק מהעסקה ייפוי הכוח הזה נועד לשרת את העסקה, הבעיה היא שעל פי חוקי השליחות אסור בשום מקום בייפוי הכוח להפנות להסכם. פשוט אסור. לפעמים מהצד שלי לא בא לי לתת את ייפוי הכוח אני יפנה לכל מיני מסמכים חיצוניים- כי ברגע שאני מפנה למסמכים ייפוי הכוח לא תקף. הרבה פעמים מתעוררת השאלה האם ייפוי הכוח הזה הוא עסקה בפני עצמה או מכשיר שנועד לשרת את העסקה העיקרית? יש המון פסקי דין בשאלה הזו, בעיני המרצה זה עניין טריוויאלי. העיקרון הוא שיש 2 סוגים של ייפוי כוח: ייפוי כוח שהוא כלי לשרת את העסקה, חלק בלעדיו אין על מנת להבטיח את קיומה של העסקה. ייפוי הכוח השני זה ייפוי הכוח שהוא בעצם העסקה- תחשבו על עסקת מתנה, עסקת מכר ובכותרת במקום לרשום עסקת מכר נרשום ייפוי כוח.
בפס"ד עומר נ' יעקוב- התעוררה שאלה זו, צד אחת מחזיק ייפוי כוח טען שזו העסקה והיות שהוא מחזיק את ייפוי הכוח צריך לרשום את העסקה. בעוד שהצד השני טען שיפוי הכוח זה חלק מהעסקה שעדין לא נרשמה ועדין לא באה לעולם. בית המשפט עושה בחינה של ייפוי הכוח, הוא מגיע למסקנה במקרה הזה שבייפוי הכוח הזה חסרים אלמנטים של העסקה, אין מועדי תשלום, תמורה, ומכאן שהוא נועד לשרת את העסקה בלבד ולא מהווה עסקה בפני עצמו.
פס"ד ביין ופס"ד בידס- בודקים האם המסמך הזה נחזה לענות על דרישת הכתב או לא. הם הוא לא עונה על דרישת הכתב מדובר בייפוי כוח מהסוג השני שנועד לשרת עסקה.
דוגמא:
בהסכם עצמו תמיד המרצה מכניסה פרק שלם על ייפוי כוח, היא מערבבת בין חוק המקרקעין ובין הצורך שלי בייפוי הכוח לבין חוקי השליחות. כי אחד הדברים שנקבעו בבית המשפט זה עצם העובדה שמישהו הסמיך מישהו לבצע משהו עבורו לא אומר שהוא בפועל יכול לבצע זאת עבורו. אני כעורכת הדין שמקבלת את ייפוי הכוח ליד מוודאת כי אוכל לפעול מכוחו, כלומר דיני השליחות לא יעצרו אותי. כמו כן, היא כותבת בפירוש שזה שילוב של חוק השליחות עם פסקי הדין במקרקעין, וכן שהמוכר נותן לי כבאת כוח הקונה ייפוי כוח בלתי חוזר, יש הכותבים שבין היתר הוא מסמיך את בא כוח הקונה לעשות א,ב,ג. המרצה מצמצמת בחוזים כמה שניתן.
נסתכל על סעיף מההסכם:
– להבטחת ביצוע מלא התחייבויות המוער- זאת מטרת ייפוי הכוח, כל מה שאתה מוכר התחייבת בעסקה הזאת אתה מסמיך אותי לעשות. אני כותבת את זה בצורה הכי ברורה "להסמיך בשמו ובמקומו". אני מוודא שבמהלך החתימה ההסכם הזה ייחתם.
– אני מקבלת את ייפוי הכוח מהמוכר, שאני עורכת הדין של הקונה, כדי שאני יוכל לרשום בטאבו, להשלמת העסקה. זה אחד מהמסמכים שאני צריכה להגיש בטאבו. מלכתחילה אני דואגת לעשות את ייפוי הכוח. "
– היא מוסיפה סעיף נוסף שאומר שעצם זה שנתת לה ייפוי כוח לא פוטר אותך הקונה מהבאת מסמכים נוספים.
– במקרים של קבוצות רכישה היא מוסיפה גם סעיף שאומר שעצם זה שנתת לי ייפוי כוח מסוג א לא פוטר הבאת ייפוי כוח אחר.
נקודה למחשבה:
– החוק/התקנות- נוכחי או בכל תיקון שיהיה? שאני חותמת על הסכם יש חקיקה קיימת. יש מצב משפטי קיים. תמיד השאלה שהיא שואלת את עצמה זה לקבע את המצב הקיים או להתייחס לתיקונים? אין תשובה זה תלוי בשאלה איזה צד אני. אם אני מהצד של רוכשי הדירה בדרך כלל כדאי לי שמפרטים וכל מידי היבטים של חוק המכר יהיו גם עתידיים כי כל שינוי סביר להניח שיהיה לטובתי (הגדלת תק' האחריות וכו'). אני חושבת לפי הצד שאני מייצגת איזה מצב משפטי נוח לי.
– גוף ההסכם או נספחיו מה גובר? בעיקרון, הנספחים יותר מפורטים, מעודכנים מההסכם עצמו. ולכן הגיוני מאוד שהנספחים יגברו על ההסכם בייחוד בהסכמים טכניים שמצרפים כל מיני תוכניות, החלטות של ועדות וכו'. אבל, כמות הטעויות בנספחים היא עצומה. בדיעבד לדוגמא הם גילו על מפרט של פרויקט שאמר כי יהיו 100 נק' חשמל ובבניינים מסוגים אחרים לא יהיו נק' חשמל וזה יהיה על בעל הבית כלומר על הצד של המרצה זהו טעות איומה. המרצה מעדיפה ההפך, שההסכם זה שיגבור, כי היא כותבת את ההסכם ולכן היא אחראית לתוכן שלו.
אני צריכה לקבל ייפוי כוח כדי להשלים את העסקה בטאבו. הבעיה לגבי סיווג ההסכם מתעוררת הרבה בעסקאות מתנה לדוגמא שאבא מביא לבן שלו דירה ואומר לו קח ייפוי כוח תרשום בטאבו.

הסכמי אופציה
נושא שלא מוצאים עליו מידע למעט סעיף חוק בחוק מיסוי מקרקעין. בפרקטיקה יש שני הסכמים חשובים שזה הסכמי אופציה והסכמי נאמנות. בפרקטיקה 85% מעסקאות הפינוי בינוי, תמ"א וקומבינציה מתחילות בהסכמי אופציה.
הסכם אופציה- נעשה אבחנה, הסכם מותלה/מותנה זה שאני באה לקבוצת רכישה או קונה דירה על הניר וזה מותנה בכך שהפרויקט יצא לפועל. זה לא זה.
לאחרונה יצא פס"ד אלון פרידמן- הוא עוסק במצב עובדתי מגוחך שבית משפט מעדיף להסתכל ימינה ושמאלה ולא על האמת העובדתית בעיניים. אבל הוא מגדיר יפה מאוד- חוזה אופציה הוא חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש או לשכור נכס ובדרך כלל מהווה חוזה אופציה הקדמה לחוזה הסופי. בית המשפט מגדיר זאת כהקדמה לחוזה העיקרי, זאת בדיוק הפואנטה. אין שני חוזים נפרדים- חוזה אופציה הוא הקדמה לחוזה אחר. מפה כי ביסודו של חוזה אופציה עומדת היכולת הניתנת לאחד המתקשרים לבחור אם להתקשר בעסקה העיקרית אם לאו. זה מצב שונה מחוזה מותלה שהוא חוזה לכל דבר ועניין שהצדדים מסכימים להשהות את התחולה שלו עד שמשהו יקרה- המנהל יתן אישור, התוכנית תאושר וכו'. אבל חוזה מותלה זה חוזה שנולד בתאריך מסוים וזה התאריך למעשה שבו הוא מתחיל לחיות, כאן אנחנו מדברים על חוזה שהוא הקדמה לחוזה העיקרי- לא אותו דבר, בעיקר לא אותו דבר בעולם המיסוי. וזו כל הפואנטה או לפחות 50% ממנה של העסקאות האלה. מימוש האופציה על ידי בעל האופציה מהווה קיבול של החוזה העיקרי על ידי בכל הנוגע לזכויות בנכס שהיו נשוא האופציה. ככל שבעל האופציה בוחר שלא לממשה אין החוזה העיקרי משתכלל כלל וכלל.
למעשה הרעיון הוא כזה- זה חוזה של עמוד,2 ,3. ואליו מצורף כנספח א או ב החוזה העיקרי שהחוזה העיקרי יכנס לתוקף מתי שמי שקיבל את האופציה הודיע שהוא החליט לקבל אותה. אז זה חוזה קצר מאוד שאליו מצורף חוזה עיקרי, מקבל האופציה אומר רוצה אני והחוזה נכנס לתוקף. מבחינת רשויות המס- אם את משנה תנאים את לא מקבלת את כל ההטבות, ז"א שזה החוזה וזה מה יש.
למה עושים הסכם כזה? הסכם אופציה מוגבל מאוד בהרבה מאוד מובנים. האופציה חייבת להיות סחירה, מוגבלת בזמן. יש הרבה מאוד דברים שהמחוקק מטיל על ההסכם הזה. אבל זה הסכם שאנחנו רואים כל הזמן, מי שחי את העסקאות המורכבות של פינוי של תמ"א ושל קבוצות רכישה נתקל בזה המון. הרבה מאוד פעמים גופים שמארגנים קבוצות רכישה כמו חגג' או ענבל אור יקחו את ההסכם הזה, הם לוקחים את ההסכם מבעל הקרקע, אומרים לו ביקשת 80 קח מאה אני עוד 3 חודשים חוזר אליך אם השגתי תכסף מה טוב אם לא לא. מהצד של קבוצות רכישה זה מאוד נוח. במישור האתי- המרצה רואה הרבה עורכי דין שפועלים כמתווכים ואומרים להרבה בעלי בתים שהם מביאים יזם ואם הם מביאים הם מקבלים איקס כסף ואם לא אז כלום. דיברנו על למה זה כדאי ליזם, אבל למה זה כדאי לבעל הקרקע? יש מחיר שוק, אתה מקבל אותו. אבל במצב הקרקעות של מדינת ישראל היום אפשר לקבל מחיר יותר גבוה, אז הסכם אופציה זה מצב שאפשר לבקש מחיר יותר גבוה מהשוק- אני אומרת למי שמעוניין קח הסכם אופציה, תתארגן ותראה אם אתה משיג את המחיר שאני מבקש. בשביל לקבל את ההקלות במס אי אפשר לשלם למוכר יותר מ5% ממחיר העסקה. כלומר מחיר האופציה = 5% ממחיר העסקה לכל היותר על מנת לקבל את ההטבות. בשוק של המקרקעין היום יש כאלה שמוותרים על ההטבות מס כדי להשיג את העסקה.
החוק היחיד שמדבר על הסכמי אופציות זה חוק מיסוי מקרקעין- החוק הזה מעניין כי זו הטבת המס שניתנת להסכמי אופציה אבל הוא גם מענין- הם בעצם הבינו מה זה הסכם אופציה, איך זה עובד וכו' והכניסו את זה לחוק, לכן שקוראים את החוק מבינים מה צריך להיות בהסכם.
פרק חמישי 2 לחוק מיסוי מקרקעין- אופציה במקרקעין:
אופציה- זכות לרכישה של זכות במקרקעין … התקיימו לגביה כל אלה:
1. האופציה ניתנה בכתב
2. האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה- זאת אופציה סחירה (אני יכולה למכור ולא לדעת בסופו של דבר למי). ברגע שמגבילים את הסחירות שלה לא זכאים להטבות המס. בהסכם אופציה אני צריכה לקבוע מראש את התנאים בהם תמומש האופציה.
3. התחייבות המוכר היא בלתי חוזרת- אם בחר הקונה לממש את האופציה אין למוכר דרך למנוע את זה.
4. תקופת האופציה- 24 חודש ממועד החתימה ניתן לממש את האופציה.
5. התמורה ששולמה עבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה לפי הגבוה מבניהם
6. אסור לתת למחזיק האופציה חזקה במקרקעין
7. כדי שלאופציה הזאת תהיה משמעות החוק קובע שברגע שחתמת על הסכם האופציה יש לי 30 יום לדווח עליה למנהל/לרשויות המס- לבדוק.
אם האופציה עונה על שבעת התנאים הללו, אתה פטור ממס שבח וממס רכישה על ה5% על הסכם האופציה, מוכר הקרקע צריך לשלם מס רווח הון. נניח נכס שווה מאה ועשינו הסכם מאה על 5%. על אותם חמישה אחוזים יש לי פטור. אני ישלם מס על מאה.
דיברנו על זה שהאופציה סחירה ולכן למרות שאולי נראה לי שעשיתי את העסקה בין מוכר קרקע לקונה, יש פה צד ג'- ההוא שיכולים לסחר אליו את האופציה. בפס"ד פרידמן התביעה הוגשה על ידי מי שהאופציה סוחרה עליו כנגד בעל/נותן האופציה, נותן האופציה לא הכיר בזכותו של צד ג' גם להגיש תביעה וגם בכלל לממש את האופציה. הטענה הייתה שאין לו זכות לתבוע כי אין לו יריבות- בית המשפט אומר כי הסכם אופציה הוא חוזה לטובת ג' בטח באותו מקרה ששמו של צד ג' הוזכר בהסכם. המקום היחיד שהסכם אופציה מוזכר בו זה חוקי המס, הם לוקחים סיטואציה עובדתית מהשוק ואומרים כי בה הם מכירים ונותנים הטבת מס, הראייה היא מיסוית, והשאלה אם לגבי חוקי מס ניתן להשליך לגבי חוקי אופציות וגם לגבי היחסים המשפטיים? האם זה אומר שבפועל זה מכיר ביריבות משפטית, בפסק הדין אכן בית המשפט הכיר בקפיצה כזאת.
דוגמא:
הבעלים מעניק בזאת לאוסקר ואוסקר מקבל מהבעלים אופציה בתמורה לסך של__ אשר ישולמו בהתאם ובכפוף להוראות ולתנאים המפורטים. האופציה ניתנת לאוסקר לתקופה של חודש. מימוש האופציה על ידי אוסקר יעשה באמצעות מסירת הודעה בלתי מותנית ובלתי מסויגת בכתב שתימסר לב"כ מקנה האופציה וזאת בתקופת המימוש בלבד . יכולים להיות תנאים נלווים לדוגמא באמצעות צק להשלמת התמורה בהסכם המקורי ל15%. למען הסר ספק מובהר כי במקרה בו לא נמסרה לנותן האופציה הודעת מימוש תוך תקופת האופציה מכל סיבה תפקע האופציה או תתבטל או תגיד לסיום באופן אוטומטי ללא צורך בהודעה של מי הצדדים ולכל צד לא תהיה טענה כלי משנהו. מקבל האופציה יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לצדדים שלישיים ובלבד שמימוש האופציה יעשה לגבי מלוא הממכר (המשפט האחרון "מלוא הממכר" זה תוספת שלה). מוסכם ומובהר כי למקבל האופציה לא ניתנת זכות חזקה והיא תימסר לו בהתאם למכר (התאמה לחוק).

שיעור מספר 4- 3.11.13:
עסקאות קומבינציה:
פינוי בינוי, תמ"א ועוד בנויים על העיקרון של עסקאות קומבינציה. כל הנושא של עסקאות קומבינציה לפני הפינוי בינוי היה בירידה. זו עסקה מאוד מורכבת ולאורך השנים ראינו את ההעלמות שלה מהשוק עד העסקאות החדשות.
שאנחנו מדברים על עסקאות קומבינציה אנחנו מדברים על מכר חלקי. סוגים של עסקאות קומבינציה:
– עסקת תמורות
– פינוי בינוי/בינוי פינוי
– תמ"א 38
זה עסקאות קומבינציה בניאונסין, דיון תיאורטי שלא רלוונטי זה האם העסקאות האלה הם עסקאות קומבינציה. חבל על הוויכוח.
למה העסקאות האלה כל כך מורכבות? בעצם אנחנו מדברים על עסקה שיש לה שתי תקופות חיים שונות לגמרי, שכל אחת מהם צריך להסדיר אותה, יש לה את הכשלים שלה, היבטי מס וכו'. לכל עסקה כזאת יש תקופת יזמות- הולכים לרשויות, מכינים תוכניות, מגישים בקשה להיתר, מתמודדים עם התנגדויות, עם ועדות התכנון והבנייה. שהיום למשל יש פרקטיקה חדשה שאני מכינה את התוכנית יחד עם הועדה המקומית- ולתדהמתי בוועדה המחוזית או מהנדס העיר או הועדה המקומית מגישים התנגדות. אני חייבת להסדיר את תקופת היזמות. בקטע השני של העסקה אנחנו בתקופת הבנייה- וזה חלק מהמורכבות של העסקה.
מה זה עסקת קומבינציה?
זה שם יפה לעסקת החליפין של פעם. עסקת קומבינציה זה אותו דבר- הרעיון הוא כזה: אני בעלת קרקע, אני נותנת ליזם את האפשרות לעשות שימוש בקרקע שלי על מנת לייצר את מה שהוא יודע לייצר כלומר דירות/משרדים. אני בעלת החול הוא בעל המומחיות, הוא יודע לקחת את החול ולהפוך אותו ליחידות, חלק מהיחידות הוא יחזיר לי תמורת הקרקע שנתתי לו וחלק הוא ישמור לעצמו כחלק ממאמציו.
יתרונות לבעל הקרקע:
– היבטי מימון: בעלי קרקע הרבה פעמים הם יורשים ואין להם הרבה כסף לממש, הם בהרבה מקרים היו חייבים למכור את הקרקע.
– הכנסת איש מקצוע: לבעלי הקרקע אין את המיומנות, בעל הקרקע מכניס לתמונה מישהו שמבין בזה.
– קבלת התמורה בדירות.
– מימוש בלי פרידה: יש בנדל"ן הרבה סנטימנטים, הרבה מאוד משפחות מחזיקות בדירות שבנה סבא, מקום שגדלו כל החיים. שעושים עסקאות קומבינציה זה עדיין נשאר במשפחה.
– תכנון ודחיית מס: מבנה המס מעודד את העסקאות הללו. זה נכון לגבי כל סוגי העסקאות קומבינציה במיוחד לגבי תמ"א 38 2. קשה לעשות הערכה של המס בעסקה מאחר ומחוזות שונים מתייחסים לזה אחרות וכן יש הוראות ביצוע שסותרות אחת את השנייה.
– הפחתת אחריות בנושאים מסוימים:
– שותפים ברווחים: הנדל"ן עולה, אין הסבר למחירים. שבאים לבן אדם ואומרים לו למכור הכל זה לא נראה לו הגיוני כי בעוד כמה שנים הוא יהיה שווה הרבה יותר. במקרה של עסקאות קומבינציה הם מקבלים דירות שהשווי שלהם יעלה.
יתרונות לקבלן:
– מינוף קרקע של אחר- ב70% התשלומים מצד הקבלן מגיעים בשלבים מאוחרים שהוא כבר מכר דירות. הוא לא צריך לממן את העסקה עד שיש פרויקט בפועל (בנק, מכירת דירות). למה 70%? כי לפעמים בעלי הקרקע רוצים כסף במעמד החתימה (חובות קיימים). הקבלן צריך להיזהר- ברגע שהקבלן נותן מקדמה על חשבון העסקה הוא דופק לעצמו חלק ניכר מהיבטי המס, זה נכון בעיקר לעסקאות תמורות.
– יתרונות מיסויים- המס נדחה עד למועד המימוש שזה מועד ההיתר. אבל החיסרון שההיבטים המיסויים בפועל לא ברורים. אי אפשר לדעת באמת מה המס.
– לפעמים הדרך היחידה להגיע לקרקע- העניין העיקרי, הרבה מאוד בעלי קרקע לא רוצים להיפרד מהקרקע, יש לכולם דרישות. עסקת קומבינציה זו העסקה היחידה שמאפשרת לכל אחד לעשות מה שהוא רוצה.
– תשלום עבור הקרקע בדירות
חסרונות בעלי הקרקע
– מיסוי לא ברור.
– סיכונים-חשיפה לפשיטת רגל, חשיפה לעיקולים על החשבונות הפרטיים של בעל הקרקע (לדוגמא מצב של אי תשלום מס על ידי הקבלן).
– דחיית קבלת התמורה: שאני מוכרת קרקע אני מקבלת את הכסף. בעסקת קומבינציה זה לא ככה, בעוד כמה שנים אני מקבל תמורה.
– חשיפה לבנק- הבנק רושם משכנתא על הקרקע שלי.
– חשיפה לרוכשי הדירות
– שותפות: למעשה המשמעות של עסקת קומבינציה היא שאני מכניסה אלי הביתה המון שותפים. אני מכניסה אלי לסלון את הקבלן והחברים שלו, הספקים שלו, רוכשי הדירות, הבנק, רשויות המס. הם מתיישבים אצלי בסלון מעבירים לי ערוץ בטלוויזיה ולא הולכים הביתה.
חסרונות לקבלן
– רכוש קבוע מול מלאי עסקי: קבלנים חייבים לנהל מערכת של דוחות, הנהלת חשבונות. ושהם עושים את העסקה הם צריכים לרשום אם זה רכוש קבוע או מלאי עסקי- אם הם מוכרים או משכירים אותם. מזה נובע המס. קבלן ברגע שהכריז על הפרויקט בדרך מסוימת לא יכול לשנות סתם ככה.
– שותפות: גם קבלנים לא אוהבים שותפים.
– מורכבות בזמן
– מגבלות שונות: אתה לוקח על עצמך הרבה מאוד מגבלות למשל בקצב מכירה של דירות. סעיף מקובל זה שקבלן לא ימכור דירות עד שיקרה א, ב, ג.
עסקת קומבינציה היא עסקה של מכר חלקי בלבד (לעיל). בעסקה כזאת אסור להגיע למצב שבעל הקרקע מוכר את הקרקע לקבל כי אז זה מכר מלא, וקונה ממנו דירות גמורות. עסקה כזאת היא מכר מלא והמיסוי עליה גדול בהרבה.
עסקת 49% – 51 % לקבלן. רשויות המס יודעות להגיד שמכרת לקבלן 51% מהקרקע והם יודעים שעלויות הבנייה הן 49% מתוך 100% וכך יהיה גם המע"מ.
העסקה: בעל הקרקע המוכר מתחייב לקבלן והקבלן מתחייב לקנות מהמוכר את הממכר. אני מגדירה את הממכר מכר חלקי, היינו 52% מזכויות המוכר בחלקה. וזאת בכפוף לכך שהקבלן יבצע בצורה שלמה ומדויקת את כל התחייבויותיו על פי חוזה זה ויבנה ויקים עבור המוכרים את היחידות המוכר על יתרת 48% מזכויות המוכר בחלקה.
ברור לרשויות המס שמדובר בעסקת מכר חלקי כי הגדרנו את הממכר, בדוגמא הזאת 51% מהזכויות בחלקה. זה סעיף שיעבור במאה אחוז מהמקרים.
מיסוי – בעל הקרקע :
מעמ על מכר
מעמ על שירותי הבנייה
מעמ כאשר ימכרו הדירות
עסקת קומבינציה- צריכה להיות מכר חלקי, היא עסקה מורכבת שמערבת הרבה מאוד צדדים לעסקה ועכשיו נדבר על זה.
עכשיו אנחנו נכנסים לפואנטה.. אחרי שעה ורבע של שיעור.
הצדדים: בעל קרקע, קבלן ורוכשי דירות.
נניח והקבלן פושט רגל, יש לנו בעל קרקע, רוכשי דירות, נושים, כולם נכנסים לסלון של בעל הקרקע ורוצים לקחת חתיכת עוגה. אנחנו כעורכי דין צריכים לנסות להגן על בעל הקרקע מפני כל האורחים האלה. כמי שמייצגים רוכשי דירות צריך להגן על הלקוחות, על רוכשי הדירות שקונים דירה בפרויקט וגם מוצאים את עצמם במערכת הסכמית מול בעל הקרקע.
נושאים מרכזיים: לכן, בעצם עסקת קומבינציה למרות שהיא עסקה בין בעל קרקע לקבלן, זה הסכם הבסיס שקובע זכויות של הרבה צדדים שלישיים. בהסכם הזה יהיה פרק שידבר על היחסים עם הבנק, יהיה פרק שידבר על הזכויות של רוכשי הדירות, הסכם קומבינציה שבנוי נכון ידבר על היחסים על הספקים, על מי שבונה בפועל וכו'. השאלה שעולה היא מה היחסים בין הסכם הקומבינציה לבין הצדדים השלישיים והכל צי להיות בהסכם עצמו. כלומר צריך להיות כתוב אם הוא גובר על הסכמים בין הקבלן לרוכשי הדירות. הסכם קומבינציה לא יכול לגבור על החוק, חוק המכר דירות קובע שורה של הוראות שיחולו בין הקבלן לרוכשי הדירות. התיקון האחרון מדבר על כך שקבלן חייב לרשום את הדירות על שם הרוכשים והוא חייב לעשות את זה תוך זמן מסוים, אני לא יכולה להתנות על ההוראות האלה.
ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' בן הראש:

שיעור מספר 5- 10.11.13:
עסקת קומבינציה היא עסקת מכר חלקי אם בניתי אותה נכון, מבחינת היבטי המיסוי. יש כרגע שאלה מאוד טובה אם עסקאות של פינוי ותמ"א האם זה מכר מלא או חלקי. הנושא של פינוי הוסדר ומבחינת תמ"א מחכים להנחיות של רשות המס. מוכרים לקבלן חלק מהקרקע והרעיון שהוא יבנה לי את הדירות על החלק שלי בקרקע.
הוספת מבנים על הבניין- אני מוכרת ליזם את זכויות הבניה שלא נוצלו במגרש, היזם מוסיף קומות נוספות, מעבה את הקומות הקיימות ויחד יש לי את הבניין החדש. משמע, הדירות הקיימות נשארות שלי, לא נתתי לו אותם, אני לא עושה עסקה לגביהם, אין מס על זה, יש מס על מה שנמצא בשטחים המשותפים.
היום נדבר על מה חשוב לי כשאני עושה עסקת קומבינציה, מה הן ההוראות המהותיות מבחינתי ומבחינת היזם, מבחינת היזם ובעל הקרקע. אנו נדבר על זה גם בהקשרים של פינוי ותמ"א.
עסקת הקומבינציה היא התנ"ך, אם הבוקר קיבלתי חוזה מכר של דירה, העבירו לי העתק של חוזה המכר, דבר ראשון יש לבקש לקבל את עסקת הקומבינציה. אני קונה דירות מהיזם שהקרקע שייכת לבעלי קרקע. עסקת הקומבינציה, ההסכם הזה, זה התנ"ך של כל היחסים במגרש, כל היחסים בין רוכשי הדירות, בין אם מהקבלן ובין אם מבעלי הקרקע המקוריים, בין בעלי הקרקע לבין היזם, בין הבנק, בין הספקים, מהניירות האלה אמורים להתחיל ומהם יוצאים החוצה ומגבשים הכל. גם החוק וגם הפסיקה מתייחסים לניירות האלה בתור התנך של המגרש, הכל ייגזר ממה שקורה במסמכים האלה, לכן, אם ההסכם הזה מתבטל, המשמעויות של הביטול זה לא רק ביחסים שבין היזם לבעלי הקרקע, הביטול הזה משפיע על כולם- הבנק, הספקים ורוכשיי הדירות.
זה בדיוק מה שאומר פסק דין ברקוביץ (7654/07)- בעלי הקרקע והיזם הסתכסכו ביניהם, ההסכם התבטל כדין, עולה השאלה מה המשמעות של העובדה שההסכם מת. בית המשפט קובע שעסקת הקומבינציה היא התנך של המגרש אך עצם העובדה שההסכם הזה בוטל, זה לא אומר שגם ההסכמים הנוספים שנעשו מכוח ההסכם הזה מבוטלים, וכל מקרה יהיה לגופו. למשל, הסכמים עם רוכשי דירות לא בהכרח מתבטלים.
כל הנושא של מה קורה שההסכם מתבטל ביחסים שבין הבנק לצדדים- נדבר בשלב מאוחר יותר.
היום ניתן דוגמאות לאיך אני למעשה מגבשת את היחסים, היות וזאת עובדה שהמסמך הזה הוא התנך שממנו מתחילים ונגמרים כל ההסכמים האחרים, אנו ניתן דוגמאות למה אני עושה בהסכם הזה כדי להתאים את מערכות היחסים האלה לצרכים שלי.
למעשה הכל עניין של איזון וכיס עמוק, בתי המשפט לא רוצים להשאיר את בעלי הדירות באוויר, הם רוצים למצוא כיס עמוק להטיל עליו את כל האחריות ולהטיל עליו את העלויות. ההנחה במצב כזה היא שיש הרבה רשלנים- גם רוכשי הדירות, גם הבנק שלא פיקח כמו שצריך, גם בעלי הדירות, השאלה מי רשלן יותר ומי יישא בנזק. בהמשך נדבר על זה יותר לעומק.
דוגמא לכמה סוגים של הוראות או איך אני יוצרת את הקשר בין ההסכם הזה להסכמים האחרים- עסקת קומבינציה אומרת שברגע שהזמנתי את הקבלן לסלון שלי הוא מתחיל למכור את הדירות, הוא מתקשר עם ספקים, הוא מביא מימון מבנק, הוא יביא את האנשים איך שנוח לו, הוא יבטיח להם מה יהיה אך זה לא בטוח שזה מה שיהיה. הרעיון הוא שאני מההתחלה, בהסכם הזה, קובעת הוראות הפעלה, גם לקבלן, גם לרוכשי הדירות, גם לבנק, גם לספקים, שאומרות לכולם מה הם יכולים להניח שאני אסכים ולא אסכים. יתרה מכך, אני כותבת בפירוש, מחייבת את הקבלן, למשל, בהסכמים מרוכשי דירות ממנו, מחייבת אותו לתאם סעיפים מסוימים איתי, עם עורכי הדין של בעלי הקרקע. למשל, כל מיני דברים שקשורים ברישום בית משותף או קשורים במועדי מסירה, כל מיני דברים כאלה, אני כותבת בהסכם שהסעיפים המדויקים שיהיו עם רוכשי הדירות יהיו הסעיפים הבאים, או שאני כבר מנסחת אותם או שאני קובעת שכשיגיע הרגע למכור הדירות, היזם יתאם איתי. יכול להיות שאגביל את היזם במכירת דירות החל ממועד מסוים. עוד דבר הוא להגיד ליזם שהוא יכניס בנק למגרש רק אחרי שיקרו 4-5 דברים הבאים, אני מאוד מנסה לשלוט במי שהיזם יזמין לסלון שלי.
דוגמאות לאיך עושים את הדברים האלה-
1. דוגמא לאיך אני מטילה על היזם דברים שמוטלים עליי לפי החוק, דבר חוקי לחלוטין- חוק המכר דירות קובע שמי שמוכר דירה, הכוונה לדירה יד ראשונה והרבה פעמים גם דירת יד שנייה, יש הרבה סוגים של אחריות כלפי הקונה- כמו למשל לבדק ולתיקונים. אם אני בעל קרקע ומכרתי דירה לרוכש דירה, הדירה נבנתה עבורי בעסקת קומבינציה, לי יש אחריות לתקן את הדירה, יש לי אחריות למסור אותה כמו שצריך, לעשות פרוטוקול מסירה מסודר, וזו אחריות קוגנטית שקבועה בחוק. אני לא יכולה להתנות על האחריות הזו. אנו בטח יודעים שקבלן שמכר דירה הוא בעל אחריות לתיקונים בין אם רוצה ובין אם לא. מה אני עושה? בתור המוכר של הדירה, בעל הקרקע, החובה היא עליי על פי חוק, אני קובעת בהסכם הזה שאומנם האחריות היא שלי אך ביחסים ביני לבין הקבלן, מי שיתנהג כמוכר, כלומר, מי שימסור את הדירה בפועל, יעשה פרוטוקול מסירה, יהיה אחראי לתיקונים ולליקויים זה יהיה הקבלן. אני קובעת כחלק מההסכם שלי עם רוכש הדירה שהדירה תימסר לו ע"י המוכר ואו מי מטעמו, אני קובעת שלפני שהוא פונה אליי בתיקונים ובליקויים ובפגמים הוא יפנה לקבלן. אני לא יכולה לסלק מעצמי את האחריות אך אני קובעת בהסכם עם רוכש הדירה שבהסכם זה יראו את הקבלן כזרועי הארוכה לצורך כל הדברים האלה. אם הקבלן יפשוט רגל אפשר לבוא לבעל הקרקע, זה קבוע בחוק ואין דרך להתנות על זה. אך, בהסכם ביני לבין הקבלן אני פוטרת את עצמי מכל הטרחה הזו שנקראת לעשות מסירה מסודרת ולתווך ביני לבין רוכש הדירה לגביי הליקויים. מבחינה משפטית יש פה אחריות באק טו באק, אני מול רוכשי הדירות והקבלן אחראי מולי כמי שבנה את הדירה עבורי והתחייב לתת לי את השירותים האלה של בנייה, פגמים, ליקויים ובהסכם הזה, בתנך הזה, אני מאגדת הכל יחד. הקבלן ייכנס בנעלי בעל הקרקע מבחינת התפקוד. הפואנטה היא מי הולך, מתאם את המסירה, מוסר את הדירה, מבקש מהקבלן לתקן את הליקויים. אני מסבה לרוכשי הדירות את האחריות שקיבלתי מהקבלן, הקבלן מתחייב להתנהג עם רוכשי הדירות כאילו הם במקומי. ביום רגיל אין קשר בין הקבל לבין רוכשי הדירות ממני, ההסכם הזה, התנך הזה יוצר את הקשר ביניהם. אני צריכה להודיע לו בכתב שמכרתי או השכרתי את הדירה והוא צריך להתנהג איתם כמו שהוא מתנהג איתי. מקובל גם לכתוב שבכל מקרה, בעלי הקרקע לא יתחייבו כלפי הרוכשים יותר ממה שכתוב במסמך. כמו למשל, אם כתוב בהסכם בין בעל הקרקע ליזם שיש ליזם 30 יום לתקן פגמים לא מהותיים, שלא מפריעים לשימוש בנכס, ליקויי צבע וכיו"ב, אי אפשר לכתוב בחוזה עם רוכש הדירה שהם יתוקנו בתוך 10 ימים ולבוא בטענות לקבלן, צריך להיות באק טו באק בין ההתחייבויות.
גם הקבלן הולך למכור דירות, דבר ראשון שאני עושה זה להגביל אותו במכירה. זה סותר את הפרקטיקה הבנקאית שרוצים לראות תזרים מכירות, בעיקרון אני כבעלת קרקע מעוניינת להגביל ככל הניתן את מועד תחילת המכירות כי אז מתחילות התחייבויות כלפי צדדים שלישיים. אני כבעל הקרקע כותבת ביחסים ביני לבין הקבלן שכל מה שהוא התחייב כלפיי יהיה גם בהסכם שלי מול הרוכשים ורוכשי הדירות יוכלו לבוא בטענות גם אליי. היות ואני יודעת שיש המון אורחים שהגיעו אליי לסלון, אני כותבת בפירוש שהחוזה הזה אינו הסכם לטובת צד ג'. אף אחד מרוכשי הדירות לא יכול לקחת את עסקת הקומבינציה ולהגיד שהתחייבתם למשהו מסוים. בעל הקרקע הזמין רק את הקבלן, כל שאר המוזמנים שלו לא קשורים אליי. המרצה אומרת שזה סע' פרשנות, כלומר, הוא יעיד על הלך הרוח של בעל הקרקע והיזם במקרה שההסכם הזה מתבטל ועולה השאלה של הצדדים השלישיים. שיהיה ברור שבית המשפט לא הופך את זה לתורה מסיני, בנוסף, אם העסקה הזו נופלת בית המשפט ימצא דרך להגן על רוכשי הדירות. מבחינת בתי המשפט יש פה שני חזירים- הבנק ובעלי הקרקע. לא מדובר באחריות לתיקון ליקויים שהיא קוגנטית אלא באחריות אחרת שלא קבועה בחוק כקוגנטית. לא בהכרח בתי המשפט יסכימו שהכל מתבטל אוטומטית אך אני בהחלט מנסה ללכת לשם שאם התנך מתבטל הכל מתבטל יחד איתו.
מה הם הנושאים המרכזיים שאני מתייחסת אליהם כשאני עושה עסקת קומבינציה מכל סוג שהוא?
העסקה הזו ירדה וירדה, חלקה בשוק ירד יותר ויותר, זו עסקה מורכבת והפסיקה שהייתה בנושא היא בנושא של לוחות זמנים. אלו עסקאות מאוד ארוכות שלוקח הרבה מאוד שנים להשלים ועלתה השאלה מה קורה כאשר הקבלן לא עומד בלוחות הזמנים? למשל, אם אין לו היתר ביד לבנייה בזמן שקבענו. נקבע שגם אם הצדדים לא קבעו זאת בצורה מפורשת, הרי בעיקרון, בעסקת קומבינציה, הזמן הוא כן הפרה יסודית. אבל מה, בית המשפט קובע הרבה מאוד כללים שם, וקובע במפורש שיש לכתוב את זה שכן עסקת קומבינציה זאת עסקה שחיה הרבה מאוד שנים ואם לא נכתוב את זה בצורה מפורשת אנו יכולים להיות במצב שהתארכות הזמנים היא לא הפרה יסודית.
המרצה מעורבת בעסקה בה היא מייצגת קבלן, הם 18 שנה אחרי מועד חתימת העסקה, בעלי הקרקע הגישו כבר 3 פעמים תביעות על הפרות הסכם בנושא התארכות לוח הזמנים ועד היום שלושה בתי משפט שונים לא קבעו שהם הפרו את ההסכם שכן השאלה היא מה הקבלן עושה כדי לקיים את ההסכם. כלומר, יש ללכת לוועדות, לרשויות, מדובר בעסקה הזו בקרקע שהיה צריך לעשות לה שינוי ייעוד, אלו תהליכים מאוד ארוכים. הפסק דין בנושא לוחות זמנים- 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ נ' אלמוג ואח'.
בעסקת קומבינציה מאוד חשוב להתייחס לנושא הזמנים כי על פי אופייה של עסקת קומבינציה זו לא בהכרח הפרה יסודית אם הזמנים מתארכים.
בהקשר של פינוי בינוי הוועדות המחוזיות שמו לב שיש עליהן המון ביקורת שכל תוכנית פינוי בינוי לוקחת שנים, הם מאשרים את התוכנית אישור כמעט עקרוני ומחזירים את התוכנית לוועדה המקומית להוציא תוכניות פיתוח מפורטות ודברים נוספים. משמע, בוועדה המחוזית, למרות שכביכול אישרתי את התוכנית, לאחר שהיא אושרה יש לי בין שנה ל4-6 שנים בהן אני שוב נמצאת בוועדה המקומית. לכאורה, אף אחד לא אשם. הוועדות מאשרות תוכנית כדי לעמוד בזמנים של משרד הפנים ומחזירות את זה להוצאת אלף ואחד תוכניות משנה.
נושא שני זה נושא של פיקוח- אני בעלת קרקע, אני גרה בבניין שהולכים להרוס ולעשות תמ"א או פינוי. הרבה מאוד מהיזמים האלו ובטח בעסקת הקומבינציה הקלאסית מבקשים ייפוי כוח בלתי חוזר בלאנקו, לעשות איזה תכנון שהם רוצים. בד"כ- "תסמכו עליי, אני יודע מה אני עושה, אחרת לא הייתם יושבים ומדברים איתי על עסקת קומבינציה". היזמים בעצם מבקשים מבעלי הקרקע יד חופשיה לעשות איזה תכנון שהם רוצים, העניין הוא שהתכנון הזה לא בהכרח תואם את הרצונות שלי מסיבות כאלו ואחרות. דבר נוסף זה שהרבה פעמים, הרעיון של העסקה זה שמאוד אכפת לי מה טיב הבנייה, אכפת לי שהיזם באמת בונה על פי התקנות, אכפת לי שהוא יעמוד בזמנים, אכפת לי גם שהוא יבנה על פי תוכנית. מתחילה דילמה ביני לבין עצמי- העניין הוא שמצד אחד אני רוצה להיות מאוד מעורבת במה שהיזם עושה, מצד שני אני לא רוצה להיות עד כדי כך מעורבת כי אני לא רוצה שתוטל עליי האחריות למה שהוא עשה. מדובר בדילמה שמצד אחד אני רוצה לפקח על היזם ולבדוק אותו אך מצד שני אני לא באמת רוצה לפקח עליו כי זה מטיל עליי אחריות בהרבה מישורים. אני עושה עם עצמי חלוקה- למשל, בכל מה שקשור לתכנון הפרויקט, כמה קומות אתה הולך לבנות, מה ביקשת על המגרש שלי, את אלו אני דורשת ממנו לאשר מולי, אני מבחינה בין התכנון, מה הוא הולך להגיש על המגרש שלי שאת זה אני דורשת ממנו להביא לאישורי, לבין מצבים אחרים כמו למשל לבדוק את איכות הבנייה שלו שפה אני מסתפקת באפשרות שלי למנות מפקח מטעמי. ברור לנו שכל אחד מאלו פותח אלף ואחד אפשרויות. היזם יגיד לי- מה אכפת לך מה אני עושה, אם לא תחתמי כי את קריזיונרית, אנו מנסים לגבש מנגנון, שהוא יעביר לי את החומר, יש לי 14 יום לענות, אלא אם כן זה לא תואם את ההסכם ביננו. מגבשים משהו מאוזן שיאפשר לי מצד אחד לראות מה הוא עושה ומצד שני נותנת בטחון ליזם שאם התוכנית תואמת את ההסכם אני אחתום עליה.
מה שאני מבקשת לאשר זה אחד משניים- אני מבקשת לאשר את התוכנית שתוגש לרשויות בתור התוכנית של המגרש, זו תוכנית כללית, למשל, צבעים של הבניין לא מופיעים בתוכנית, דבר שני שאני מבקשת לאשר זה אם יש שינויים בתוכנית הזו ואז נתווכח אם השינויים מהותיים או לא ואם בכלל מותר לו לעשות שינויים. חלק חשוב מאוד!!! המרצה ביקשה לכתוב!
למשל- אם אני מראש יודעת שיש סיכוי נמוך שמה שאני מבקשת יעבור ולכן אם הרשות תבקש לשנות משהו בתוכנית הוא יצטרך לבוא אליי אך הוא לא יכול להחליט מראש מה לעשות.
למרצה היה פרויקט שאחד מבעלי הקרקע הוא מהנדס בניין, היה לו חשוב לבדוק משהו עם דגימות המלט, אני צריכה מפקח מטעמי שיוציא חוות דעת, אך הוא צריך ללכת לספר של הפרויקט, לקבל תשובות, מישהו צריך לשבת איתו מסודר, לכן אני שומרת את האפשרות למנות מפקח. תמ"א 38/1 זה מצב קלאסי למנות מפקח. פינוי בינוי ותמ"א 38/2 זה לא מצב קלאסי למנות מפקח. זו דילמה בה אני צריכה למצוא את האיזון לכן אני דואגת לכתוב שאני לא חייבת למנות מפקח אלא אני רשאית, אין באמור כדי לחייב את בעל הקרקע למנות מפקח והיה וימונה אין בה כדי להביא לאחריות על בעל בקרקע.
דבר שני שלמרצה מאוד חשוב זה מה קורה במקרים של מחלוקות- אם יש משהו שנחשב ככישלון זה אם הצדדים לא הצליחו להגיע לפתרון והלכו לצד ג' שיגיד למה הם התכוונו. יש ליצור עסקה הוגנת שלשני הצדדים יהיה כדאי להמשיך בה, ליצור מערכת יחסים כזאת שהצדדים יתווכחו ביניהם וימצאו פתרון.
למרצה יש ויכוח גדול לגבי פרויקט מסוים והקבלן אמר לה שיש לו כבוד אליה והם יצטרכו למצוא פתרון, מבחינת המרצה זה האידיאל וללכת לבורר/פוסק זה כישלון.
אם כבר הסכמתי להליך של בוררות/קישור/גישור, אני בורחת מהמילים שיש להם הגדרות בחוק, ברור מה זה בורר, יש חוק הבוררות, ברור איך הוא מנמק ועונה, אם כבר, המרצה אוהבת להמציא מנגנון משלה, להשתמש במילים שלא קיימות בחוק כמו פוסק. מצד אחד ברור שמה שהוא אומר זה מה שיהיה, מצד שני, שום דבר לא חל עליו. אם למשל אקבע שעל הבורר לא יחולו הדינים- אף בית משפט לא יקבל את זה, אך אם קבעתי שמדובר בפוסק אז אני יכולה לקבוע איך יהיו הדינים, איך יהיה הערעור, המרצה לא נתקלה במצב שבית המשפט פסל לה את הסע' הזה. המרצה מעדיפה החלטה מטומטמת על וויכוחים, היא מעדיפה שההחלטה תינתן בכללים שהיא קובעת ולא בכללים שבית המשפט קובע, אם מדובר בפוסק אין לו התייחסות בחוק והיא יכולה להכתיב את התנאים, לעומת זאת, במצב שנסכם על בורר היא לא יכולה להכתיב את התנאים.
נושא הבא שהוא נושא למריבות הסטריות הוא נושא המפרטים- זהות מפרט קבלן/דירות בעלים: המפרטים ממקדים אליהם את מירב הוויכוחים למרות שזה עניין שולי מאוד, זה 10 אלף שקל לכאן ולכאן. יש ועדי בתים שרבים על המפרט- על החרסינה בלובי כשכבר כל העסקה סגורה. המרצה מציע להגיע להחלטה שלמשל כל דייר יתן 30 שקל בחודש לשנים הבאות ונוכל לנצל את זה כדי לשפר את המפרט, או למשל, להגיד לקבלן לתרום לכל דירה מעבר למפרט איזשהו סכום ובכך נסיים את הריב. לא כתוב כלום במפרטים האלה וכל התיקונים לחוק לא תיקנו את זה, לא כתוב שם כלום, זה חסר כל היגיון איך שהמפרט נראה במדינת ישראל, אפשר לעקוף אותו מכל הכיוונים אך המרצה מציעה בעסקת קומבינציה לקבוע שהמפרט של דירות הקבלן והמפרט של דירות הבעלים יהיה זהה, אחרת יהיה קשה מאוד למכור את הדירות האלה. המרצה לא אוהבת את המינוח- "יהיה זהה", אלא "לא יפחת מ…" משמע, אני תמיד יכול לקבל יותר. יש לשים לב לניואנסים האלה. "המפרט שבדירות הדיירים לא יפחת מהמפרט של דירות הקבלן" , כך המרצה רוצה שנתנסח.
עורכי דין וקבלנים הם מאוד יצירתיים, תמיד יש סע' מעניינים. למשל, מה קורה אם אני מוותרת על דברים בדירה? יש היום הרבה דירות, תלוי בסוג הפרויקט, שאני מוותרת על מטבחים, יש פרויקטים שמוסרים רק מעטפת בלי פנים ורוכש הדירה מבקש שיזכו אותו על הכל. בהסכם מופיע כי מובהר שבאם יוותר הקונה במסגרת שירותי דיירים על אביזרים או על בניית חלקים בדירה הוא לא יזוכה ולא יהיה זכאי לכל זיכוי, המרצה לא מסכימה לסע' הזה. כל הקבלנים כותבים שאם אתה מוותר על משהו הוא לא יזכה אותך אך המרצה אומרת שהיא לא מסכימה לזה והכל עניין של משא ומתן.
נדייק בדוגמא- מפרט סטנדרטי שבו כתוב- ברז בעלות 100 שקל אצל הספק, זה אומר שליזם זה עולה משהו כמו 12 שקל, כיור אצל הספק 150 שקל, ועכשיו אני את החדר אמבטיה הזה לא רוצה, אני רוצה שזה יהיה חלק מהחדר, אתה יכול להתווכח איתי על מה שאתה מזכה אותי, אני רוצה שתיקח את הכסף הזה של חדר האמבטיה ותשדרג לי את החרסינה בחדר אחר או לחילופין שתיתן לי את הכסף ואני אלך לקנות מטבח טוב יותר. לפי הסע' שהצגנו, אני לא מקבלת שום דבר.
נעשה סדר ונלך צעד אחורה- שינויי דיירים קיימים משני סוגים ויש גם עניין של זמן. בבניין שעוד לא קם, אני יכולה לשנות מה שאני רוצה כל זמן שאני אתן מספיק זמן מראש, אם אני רוצה להזיז את הקיר גבס כשעוד לא נעשתה תוכנית אז אין בעיה שכן עוד לא התחילו את הבניה. יש את העניין של סוג השינוי- אי אפשר שבכל קומה האמבטיה תהיה במקום אחר בדירה, יש פיר בבניין בו האינסטלציה עוברת. מבחינת שינויים חיצוניים לא כל אחד ישים את החלום איפה שהוא רוצה. נשים את החדרים הרטובים (אמבטיות) ושינויים חיצוניים בצד ונדבר על שינויים פנימיים בתוך הדירה שאין שום בעיה לבצע, הודעתי עליהם בזמן ואני כעת מסתכל על המפרט.
השינויים מורכבים מעלויות של חומרי גלם ועלויות הביצוע. אם אני רוצה אבן שונה אני צריכה להביא את האבן, זה הגיוני שהקבלן לא יספק אותה, אך האם אני יכולה להזדכות על האבן המקורית שבתוכנית? הגיוני שאסכים ללכת לספק המורשה המקורי. בבנייני יוקרה כן נתווכח על זה כי הם ירצו להביא את החומרים מחול, וזה נושא בפני עצמו. הדבר הראשון, מעניין לראות שקבלנים דורשים תוספות על חומרי גלם שלא במפרט אך לא רוצים לזכות אותי על מה שכן במפרט למרות שמבחינת הזמנים הוא עוד לא הזמין את החומרים בכלל. אלקטרה מתחילה לבנות את הבניין במרץ 2015, המרצה שלחה לה עכשיו בקשה מראש על השינויים של הדירות שהיא דורשת בחרסינות, לא הגיוני שאלקטרה תטען כבר עכשיו שהיא הזמינה את החרסינה המקורית כשהמרצה הודיעה זמן מראש והגיוני שהיא תזוכה. עולה גם שאלת העבודה, אם המצב היה הפוך, בדוגמא השינוי שהמרצה רוצה לעשות חוסך עבודה לקבלן שכן יותר קל לשים חרסינה מטר על מטר מאשר 25 ס"מ על 30 ס"מ, לא ייתכן לא לזכות אותי על חומרי הגלם, לא לזכות אותי על העבודה, ובנוסף לשלוח לי חשבון תוספות.
יש להבין שנושא המפרטים הוא אומנות בפני עצמה, המרצה לא נתקלה במפרט שהתייחס לדברים מההתחלה, תמיד יש הבדל הסטרי בין הזיכוי שהוא 12 שקל לעומת העלות של הברז אצל הספק שהיא 150 שקל.
סיפור של המרצה- היא קנתה דירה, הלכה לקבלן ורכשה דירה בפרויקט. הם עשו מפרט בו היה כתוב את הדגם של החשמל, איזה שקע הוא צריך לתת לה, את הדגם שהיא בחרה, הם בחרו דברים מטורפים, כמו שכותבים בכל מפרט "או שווה ערך", אם לא יהיה מה שהם בחרו אז משהו שווה ערך. היא נכנסה לדירה לדוגמא והכל היה שונה ממה שסוכם במפרט, היא אמרה לספק שמה שהיא קיבלה לא תואם למה שסוכם והקבלן אמר לה שזה שווה ערך, הספק אמר לה שזה שווה ערך כי זה אולי לא יפה אבל הוא שווה ערך מבחינת העברת החשמל, המרצה אכלה אותה. המרצה ענתה לו שהפוסק יכריע מי צודק ומי חכם, אבל לא כדאי לו להתעסק איתה. זה נגמר בזה שהמנכ"ל של החברה הגיע אליה וביקש למצוא פתרון בלי לריב, הוא נתן לכל הדירות פיצוי של עשרות אלפי שקלים ובזה הסתיים העניין.
לסיכום, הם הגיעו להסדר והם חברים טובים עד היום. הסיפור בא להמחיש שקבלנים הם אנשים יצירתיים, בעלי יוזמה שמפתיעים כל פעם מחדש, זה פרויקט שעשו מיטב אנשי הנדלן של ישראל ובכל זאת הפתיעו אותם.
תהליך המסירה- אגדה בפני עצמה, המרצה קיבלה חוזה בו כתוב- "הקבלן יודיע לרוכש הדירה את מועד המסירה.. רוכש הדירה או בעל הקרקע יתייצב בתאריך או במועד שנקבעו, אם לא יעשה כן ייחשב כמי שקיבל את הדירה.. במועד המסירה ימולא פרוטוקול מסירה.. כל מה שהרוכש לא יודיע במועד זה שאינו תקין ייחשב כמושלם… היה ורוכש הדירה יסרב לחתום על פרוטוקול המסירה הוא ייחשב שמי שקיבל את כל האמור בו ללא עוררין.. היה והסתבר אחרי כן שהיה פגם בדירה שהרוכש לא הודיע עליו במועד המסירה, יהיה הקבלן משוחרר מאחריות לתיקון כל פגם…"
זה ההבדל בין החוק לבין הפרקטיקה של בתי המשפט, התניה הזו תופסת שכן הכל מסתובב סביב שני ויכוחים- חובתי להביא במועד המסירה בודק מקצועי מטעמי, הוויכוח עובר לחוות דעת מומחים שרבים אחד עם השני והוויכוח ביננו הוא לגבי חובת התיקון וזמן התיקון. מה שאני בכלל רוצה, וזה המנגנון שהמרצה קובעת בחוזים, זה שחודש לפני מועד המסירה המתוכנן אני יזמין את רוכש הדירה לבדיקה ראשונית של הדירה, הוא יבדוק את הדירה, יצביע על הליקויים, אם יהיה ביניהם ויכוח אם זה ליקוי או לא- הפוסק יכריע, שנית, נחליט בינינו אם זה מהותי או לא. אם אין חשמל בדירה זה מהותי, אם אין חשמל בחדר- לא בטוח שזה מהותי. מהותי אני מתחייבת לתקן מיד עד למועד מהסירה ולא מהותי אני לא מתחייבת, אתה לא תקבל דירה כי יש לדעתך בועות בצבע? כמובן, המסירה בפועל תהיה רק אחרי ביצוע תיקונים
לקוח של המרצה הלך למועד המסירה הראשונית, היה ברור שיש בעיה באינסטלציה, הקבלן לא התווכח על זה והבטיח שזה יתוקן עד מועד מסירת הדירה, כשבא לקבל את הדירה ראה שתיקנו את האינסטלציה ע"י צינור שהעבירו בכל הדירה, עשו אינסטלציה חלופית בדירה וכעת יש מקומות בדירה שאי אפשר לעבור בהם. התחיל ויכוח הסטרי, יש תקנה בתקנות התכנון והבניה שמדברות על גובה תקני, הדירה לא בנויה לפי החוק ונגמר, לא מקבלים היום את הדירה. זה ויכוח שאסור לו להגיע לבתי המשפט, זה שלוש שנים.
בעניין הפוסק: המרצה עושה אבחנה בין הנושאים- נושאים הנדסיים, הפוסק יהיה מהנדס, נושאים משפטיים- הפוסק יהיה משפטן וכו'. בנוסף, היא קובעת שאם יש ויכוח לגביי מהות העניין (משפטי, תכנוני, הנדסי) אז היא גם תקבע מי יכריע לגביי מהות העניין.

שיעור מס' 6- 17.11.13:
סיימנו את הנושא של מפרטים ונשאר לנו לדבר על כמה דברים נוספים שקשורים בנושאים המרכזיים שבין יזם לבעלי קרקע בסיטואציה של עסקת קומבינציה, הדברים האלה ילוו אותנו גם לנושאים של שימור, תמ"א וכו'. שם נראה איך אנו עושים התאמות לאופי העסקה.
מסירה-
הגענו לשלב בו היזם סיים את בניית היחידות והוא צריך למסור אותם לרוכשים או לבעלי הדירות.
1. השאלה היא איך יתנהל תהליך המסירה? הנושא פחות מתעורר בעסקאות קומבינציה שם יש חוזק בעסקה כי הם לא חייבים להתקשר עם היזם אך בנושא של רוכשי דירות אנו רואים סע' שקשה לחיות איתם. קבלנים ויזמים מנסים להכתיב סעיפים שהמשמעות שלהם היא שהם יודיעו מתי תימסר הדירה, ברגע שהם מודיעים זה יהיה מועד המסירה. זה בולט עם תושבי חוץ שהרבה פעמים צריכים להתארגן ולבוא מחו"ל.
מבחינת היזמים, הם רוצים שתגיעי לדירה, הם מאפשרים לך לבדוק אותה, הם מעדיפים שתביאי בודק מקצועי מטעמך ואת צריכה לחתום על פרוטוקול מסירה, הוא חשוב לא רק ביחסים שבין רוכשי הדירות לקבלן אלא גם ביחסים שבין רוכשי הדירות לעירייה, זה המועד הקובע לעניין מי מחזיק בדירה. פרוטוקול המסירה הוא שורש הבעיה שכן אי אפשר לצפות מאיתנו לראות את הכל תוך שנייה, דבר שני, יש הרבה מאוד דברים שלא ניתן לראות. יש לפעמים בעיות אינסטלציה, ריחות, שלוקח חודשים לשים לב אל אותן בעיות. למשל, יש בעיה בתשתיות של האינטרנט, פתאום דירות שלמות לא מצליחות להתחבר לוואייפיי בכלל תקלה בתשתית של בזק, אלו דברים שלא בהכרח ניתן לראות ברגע הראשון אך היזמים ינסו להחתים על פרוטוקול בו יהיה כתוב שזה מה שקובע. כתוב בחוזה שהם לא חייבים לתקן, אין להם אחריות, אנו שואלים את עצמו למה? למה שלא תהיה להם אחריות לבעיות שאני מגלה? אז מה אם מישהו לא שם לב? זה אומר שהוא ויתר כלפי החברה שמכרה לו את הדירה?
אחרי שקנית דירה ושילמת את מיטב הכסף שלך, אתה מצפה שהדירה תהיה תקינה. לא הגיוני שאחרי זה תתחיל לרדוף אחרי הקבלן, המרצה טוענת שמחלקות השירות של חלק מהקבלנים, כל תפקידם הוא לנסח "לא" בכמה צורות וזה לא הגיוני בעיניה. לא הגיוני שנתחיל לנהל התדיינות משפטית שמחייבת לשכור עורך דין בשאלות מינוריות על גופי תאורה למשל. אפשר לצפות שהקבלן יתנהג בצורה הוגנת, ימסור דירה ויהיה אחראי לתיקונים בה. הרבה קבלנים מכניסים סעיף שאומר שרוכש הדירה מצהיר שהוא יודע שהקבלן מתכוון לתקן את כל הקלקולים בתקופה אחת ולכן רק בסוף תקופת הבדק הוא יבוא ויתקן הכל, זה לא הגיוני בעיני המרצה, היא חושבת שהתשלום שלך מצדיק תיקון מיידי ולא שתחכה עם תקלות תקופה ארוכה עד שהקבלן יתקן הכל בפעם אחת.
המרצה לא אומרת שהקבלן לא יתקן, הם כולם חייבים לתקן כי יש חוק, אך, החוק לא קובע תוך כמה זמן הם יתקנו. החוק קובע שיש אחריות על אינסטלציה של 7 שנים אך מי אמר שהוא צריך לתקן את זה תוך שבוע מהיום שהודעתי לו?
החוק מדבר על דברים מסוימים ועל דברים מסוימים הוא לא מדבר.
המרצה מחלקת את זה לשניים- דברים מעצבנים כמו ליקויים של צבע בדירה, החוק לא מדבר על תיקוני צבע בכלל. חלק מההסכם עם הקבלן יכול להיות שתיקוני צבע הוא יבצע מתי שמתחשק לו. הקבלן יכול לטעון שלפי החוק זה בסדר שהחלון לא נפתח, הוא לא חייב לתקן את זה במיידי לפי החוק.
דוגמא נוספת- חלונות: סיטואציה שהחוק לא מכסה. אתה באמת רוצה לשכור עורך דין, לריב איתו, ומצד שני חתמת על סע' שאתה לא תאפשר לאף אחד שלא מטעמו של הקבלן לעשות את התיקונים, זה סע' הגיוני כי אתה לא רוצה שאנשים לא מורשים יתעסקו עם הפרויקט. מצד שני, אשאר עם חלון פתוח כל החורף? לדעת המרצה זה לא הגיוני.
המרצה טוענת שצריך להיות זמן סביר שהקבלנים מתחייבים אליהם. בעיניה זה זמן סביר לתקן צבע תוך 60 יום ולא להגיד שזה יקרה עוד שנתיים וחצי, ידעת לקחת את הכסף, תדע גם לתת שירות. זה בדיוק הכוח של יזמים מול רוכשי דירות. אגב, זה לא אותו מצב במקרה של קבלן מול בעל קרקע, מול בעלי קרקע יזמים מתנהגים כמו בני אדם. היזמים מתנהגים באופן לא הוגן מול רוכשי דירות ולא מול בעלי קרקע.
איך למרצה נראה תהליך מסירה נורמאלי? מדובר בהליך דיי מקובל, בערך 14-30 יום לפני המסירה של היחידה קוראים לבעל היחידה ומראים לו את היחידה. הנחת המוצא של המרצה זה שיש פה שותפים לדרך ולפרויקט, והקבלן רוצה שהרוכש יהיה מרוצה. הקבלן צריך לתקן ליקויים. יש דברים מהותיים שהוא צריך לתקן- למשל, מצב ששניהם מגלים שהמזגן לא פועל, שהשירותים מציפים, ויש גם ליקויים לא מהותיים שזה בסדר שייקח זמן עד שיתקן.
לאחר מכן כותבים בפרוטוקול המסירה שכמובן שלא מדובר על פגמים נסתרים שאי אפשר לראות, שאי אפשר לגלות בבדיקה סבירה, למשל ריחות.
אם כעבור שנים מתגלה טעות שהקבלן עשה בתום לב, טעות שלא ניתן היה לגלות במועד המסירה, ההנחה היא שמדובר בטעות בתום לב של קבלן, הוא צריך לתקן את זה. הקבלן ענה לגלית שלא יעלה על הדעת ש4 וחצי שנים אחרי סיום הפרויקט התגלו כאלו דברים איומים ושאין לו שום אחריות, שתפנה לבית המשפט. על הדברים האלה המרצה מדברת.
2. דבר נוסף שעולה- צריך לראות את המסירה לא רק בראי היחידה הבודדת אלא בראי כל יחידות המוכר. בד"כ בעסקת קומבינציה המוכר מקבל יותר מיחידה אחת, ושאלה טובה היא איך הוא מתייחס לזה- האם הוא רוצה לקבל מסירה חלקית או שהוא מצפה לקבל את כל הדירות שלו יחד. מסירה של פרויקט היא לא רק מסירה של דירה בודדת אלא של כל יחידות המוכר.
מסירה היא לא ברמת הדירה אלא ברמת כל היחידות מבחינת בעל הקרקע.
נניח שאנו שלושה בעלי קרקע- האם נסכים לסיטואציה שאחרים יקבלו חצי שנה לפניך ואתה תחכה ותשלם שכר דירה עד שיקבלו את הדירות?
הנקודה השנייה היא שהמסירה היא לאו דווקא ברמת הדירה אלא ברמת יחידות המוכר, לא בהכרח אני מסכימה לקבל רק חלק מהיחידות. זה יכול ליצור מתח בין בעלי הקרקע, ושנית, אני עלולה להיות במצב שקיבלתי את הדירה שלי בקומה 8 אך עדיין בונים סביבי את הבניין. אני לא רוצה את היחידה הזו כי לא כיף לי לגור ככה והשאלה היא אם יש לי חובה לקבל אותה או לא. מסירת דירה היא לא רק זכות אלא גם חובה, הקבלן דורש שתבוא במועד לקבל את הדירה. לכן, צריך לשים לב שכתוב בחוזה שיש לקבל טופס 4.
היה מקרה שהקבלן טען שהוא יכול למסור את הדירות בלי טופס 4, זה עדיין בבית המשפט.
3. דבר נוסף, האם ניתן למסור רק חלק מהדירות? האם ניתן למסור דירה כשהמעלית עוד לא פועלת? האם ניתן למסור את הדירות כשרק חלק מהבניין בנוי? לא בהכרח, תלוי מה כתוב בחוזה. המרצה הייתה מצפה שיהיה כתוב בחוזה שהמסירה תהיה רק אחרי שהבנייה גמורה ומושלמת והתקבל טופס 4 ושכל המערכות תקינות (זה שיש מעלית מותקנת או אומר שמפעילים אותה). החוק לא מגן, החוק רק קובע תקופות אחריות לדירה ומסביב יש כל מיני פרשנויות.
(נושאים מרכזיים במסירה- הנקודה הראשונה הייתה תהליך המסירה, השנייה הייתה אי השלמה של כל יחידות המוכר והנקודה השלישית הייתה אי אכלוס מלא של הבניין, אי קבלת טופס 4).
אם קניתי דירה בקומה 8 ואני הראשונה לקבל את הדירה, לא בהכרח יפעילו את המעלית בשבילי. החוק לא מגן עליי, החוק קובע תקופות אחריות לדירה, מסביב הכל פרשנות וויכוחים.
הנקודה השנייה היא שאני צריכה לקבל 7 יחידות ומקבלת רק 3, האם זה בסדר? הנקודה השלישית היא שאני מקבלת את הדירה אך התנאים מסביב לא מתאימים למחייה. האם אני חייבת לקבל את הדירה במצב הזה? אלו דברים שחייבים להסדיר מראש כי החוק לא מגן עליי. אם הסכמתי לקבל את הדירה שלי בקומה 8 והפעילו בשבילי את המעלית, אני היחידה שגרה בבניין כרגע, אני היחידה שאשלם עבור המעלית, הבריכה ושאר המתקנים עד שיאוכלסו כל הדירות? ב-100% מהמקרים שהמרצה קיבלה חוזים מקבלנים הם הכניסו לה את הסע' המפואר שאומר שעד שהבניין לא מאוכלס, אלא שכן נכנסו ישלמו את כל התשלומים עבור הבניין- דמי ניהול, אחזקה של הבריכה וכו'. זה סע' חוזי לגיטימי, המרצה דורשת שנמחק אותו מייד, אל לנו לשלם דבר עבור דירות הקבלן.
במרינה בהרצלייה היו הרבה מאוד סעיפים כאלו בסעיפי הניהול, כל ההסכם ניהול בנוי על זה שחברת הניהול והחברות הבונות בעלות הקרקע לא ישלמו את ההוצאות כל עוד הדירות לא מאוכלסות ומי שכן גר שם יהיה זה שישלם.
צריך להסדיר בחוזה שאני לא מוכן לקבל את הדירה במצב כזה, ואם אני כן רוצה את הדירה אז צריך להכניס סע' שאומר שאני לא מוכנה לשאת באף הוצאה על הרכוש המשותף מעבר למה שצריך להשתלם לפי חלקי היחסי ברכוש המשותף.
המרצה פותרת את כל המקרים האלה בכך שהיא כותבת שבכל מקרה היא לא תישא בהוצאות האלה מעבר לחלקה היחסי ברכוש המשותף.
פרוטוקול מסירה מורכב משני חלקים- 1. התאמה לתשריט ולמפרט. 2. תיקונים שצריך לעשות.
ויכוח נוסף שהמרצה הייתה חלק ממנו- הלקוח אמר לקבלן שהמקלחת מכוערת, הוא ביקש שיתקנו את זה. הקבלן אמר לו שהוא לא חושב שזה משהו שהוא צריך לתקן, אם זה ככה זה ככה. מהותי זה לא, המים עובדים והכל תקין אך זה מכוער נורא, החוק לא מגן עלייך במצב כזה. הרבה מאוד אנשים מרימים ידיים במקרים כאלה, אתה עומד מול חברה ששולחת לך מכתבים ואתה מתייאש.
(הערה: יזם- מי שמסוגל לייצר תוכנית למגרש ולבנות אותו. קבלן- מישהו שפשוט בונה).
אף קבלן לא יסכים לכתוב סע'- "לשביעות רצון הקונה", זה לא יעבוד ואף קבלן לא ירצה להיכנס למצב שהכל יתנהל לפי רצון הקונה.
קבלנים חושבים שבמעמד המסירה יש להביא בעל מקצוע ולא קיים ליקוי שאי אפשר לגלות, המרצה טוענת שאין פתרון למצב ויש לקוות לטוב!
המרצה נתקלת במצבים שהיזם טוען שהיא הייתה צריכה להביא בעל מקצוע ואם היא הייתה עושה כן אותו בעל מקצוע היה מגלה את התקלה שהיא טוענת שקיימת, המרצה לא חושבת שזה צודק. היא לא חושבת שהיא צריכה לראות את כל הדברים אך היזם חושב שכן, זה ויכוח.
כשהמרצה באה מצד בעלי הקרקע מאוד קל לה, היא יכולה לאיים עליו שתביא יזם אחר אך כשמדובר ברוכשי דירות זה לא כך וזו בעיה.
נושאים מרכזיים נוספים:
מדובר בנושאים שגם אם החוק מתייחס אליהם, לדעת המרצה זה לא מספק.
– שעבוד הקרקע וליווי בנקאי: יחסים עם הבנק- הנושא הזה חייב להיות מוסדר בצורה הכי תפורה בעסקת הקומבינציה, על זה נדבר בנפרד.
– בטוחות: סוג, גובה, נוסח, למי? ערבויות ביצוע וטיב. נושא שיש לסגור בצורה מסודרת כבר בעסקת הקומבינציה. החוק לא מחייב לתת בטוחות לשום דבר. זה נושא שצריך לסגור מראש.
– ברוטו/נטו/סטייה ניכרת: כולנו יודעים היום שיש דרך אחת למדוד שטח, כביכול, המצב נפלא, אך זה לא כך. חוק המכר דירות קובע בפירוש שסטייה של עד 2 אחוז מהשטחים שבמפרט לא מהווה סטייה ניכרת ולא נחשבת הפרה של ההסכם, עדיין הדירה מתאימה למפרט. מה שמעניין לדעת המרצה זה איך קובעים שטח. שטח דירה מורכב מהרבה מאוד סוגים של חישובים, בין היתר, עולה תמיד הויכוח, והחוק לא תמיד מסדיר זאת כמו שצריך, האם החלק היחסי ברכוש המשותף נחשב או לא נחשב כחלק משטח הדירה. הרבה קבלנים יראו לנו שאם עושים את החישוב של שטח הדירה, הם מוסיפים לזה את החלק היחסי ברכוש המשותף, ומזה מורידים את השני אחוז. המרצה תמיד מנסה לכתוב בהסכם שלצורכי הסטייה הניכרת לא יבואו בחשבון שטחים משותפים כי זה הקטע של היזמים.
– קביעת יחידות המוכר: לא נמצא על זה כלום, אין חוק או תקנות בנושא, מדובר בתורת המשחקים והבנה של הפרויקט מלכתחילה. איך בעצם קובעים מה תהיינה יחידות המוכר ומה תהיינה יחידות הקבלן? באופן עקרוני, זה היה צריך להיות מאוד פשוט. לדוגמא- עסקת קומבינציה של 52, המשמעות היא- 52% מהשטחים לבעל הדירה, 48% מהשטחים למוכר, נראה פשוט אך זה לא בדיוק ככה, פה מתחילים משחקים- 52% ממה? החוק מגדיר למשל מה זה שטח עיקרי, אני מסכימה שזו תהיה ההגדרה? המרצה גם למדה שלא חשוב מה הן היחידות של הקבלנים, היחידות שלהם יתפסו נפח, פתאום יוצמדו אליהן כל מיני שטחים ולדירה שלי לא. לכן, יש להגדיר חלוקה בצורה מאוד מסודרת, יש להגדיר את מודדים שטח, בנוסף, מומלץ לקבוע שהיזם לא יוכל להוסיף לעצמו כל מיני שטחים שלא היו קודם ושהוא צריך להתחשבן איתי. איך עושים את הבחירה? מה תהיינה יחידות בעל הקרקע ומה תהיינה יחידות הקבלן? זה גם מתקשר לנושא של זכויות בנייה נוספות. לפני שנדבר על החלוקה נדבר על זכויות בנייה נוספות.
– זכויות בנייה נוספות: מדינת ישראל היא מדינה מעניינת, עושים עסקת קומבינציה, עוברות שנים במהלכן עוברות תוכניות שמשביחות את הקרקע ומאפשרות עוד בנייה שלא הייתה כשעשינו את העסקה. טובי הפרויקטים של היום נמצאים בבתי המשפט עם השאלה למי מגיעות זכויות הבניה הנוספות. מה שהמרצה עושה כדי למנוע ויכוח זה להגיד את הדבר הבא- אנו עושים עסקת קומבינציה על מה שיש כרגע, כל דבר מעבר לזה, לא שייך ליזם אלא אנו צריכים להתחשבן עליו. היזם יגיד מהצד שלו, ובצדק, שהרבה מהפעמים, אם תהיינה זכויות נוספות זה בגלל המומחיות שלו, הוא מומחה בלהעביר תוכניות ובמקסום זכויות בנייה, הוא מבין את התקנות, זה המקצוע שלו, ולכן כשהמרצה באה מצד בעלי הקרקע היא מוכנה לעשות מהלך של התחשבנות מול הקבלן- שגם היא תקבל משהו ושגם לו יהיה כדאי להביא את הזכויות האלה. הרבה פעמים הזכויות האלה כרוכות בויכוחים מול הרשויות והיזם יטען שאם זה שלה למה לו להתעסק בזה?
סע' לדוגמא- "במקרה וניתן יהיה לבנות על המגרש ו/או יבנו על המגרש למעלה מ-180 יחידות ו/או בכל מקרה שיחולו על המגרש הטבות ו/או הקלות ו/או זכויות נוספות ו/או הקבלן יבנה בניה נוספת במגרש הרי ש-40% מהבניה הנוספת שתבנה תהיה שייכת למוכרים, כפוף לתשלום היטל ההשבחה הנדרש על חלקם על ידם, וזאת כחלק מהתמורה המגיעה להם על פי הסכם זה. למען…." (במצגת)
היא הגדירה את זה כבנייה נוספת, היא לא נכנסה לנושא של שטח עיקרי. כל דבר נוסף שתקבל, כל פסיק נוסף- אנחנו מתחלקים.

קביעת יחידות המוכר
• שמאות: מי יערוך אותה, מתי, זכויות נוספות, שמאויות נוגדות- המועד הראשון בו ניתן לעשות את השמאות זה אחרי אישור הועדה לתוכנית שהכנתי, שאמרה שזה הבניין שהיא תאשר, קודם לכן זו רק שמועה. מעבירים את התוכנית לשמאי שקובע את השווי היחסי של כל דירה. הוא בודק קומה, כיווני אוויר, שטח וכו', ואז קובע שווי יחסי לכל דירה. סך הכל זה צריך לצאת יחד 100%. כל דירה מקבלת את הציון שלה, והשמאי מעביר לנו את חוות הדעת הזו, לפיה נבחר את הדירות.
למרצה קרה מקרה שאחרי שהועדה נתנה את ההחלטה שלה ואחרי שהם חילקו את הדירות, למעשה, באמצע הבנייה, הועדה גילתה טעות בחישוב השטחים ולמעשה הורידה להם שטחים מהקומות העליונות. למצב כזה אין למרצה פיתרון, צריך להתאזן מחדש במצב הזה כי מי שקיבל את הדירות למטה לא רוצה להתאזן כי הוא לא לקח סיכון. הם חילקו את הבניין לפי מצב קיים, כולם התחילו לתבוע משפטית את כולם, מי שקיבל את הדירה העליונה מצא את עצמו עם חלק מהדירה, העירייה לא אישרה לבנות את מה שבעצם הסכימה בעבר, היא הוציאה תיקון להחלטה שלה. הועדה גילתה טעות אצלה בלי קשר למרצה, הוציאה תיקון להחלטה שלה והודיעה להם שחישוב השטחים שגוי. בתי המשפט העליון קבעו שלוועדה שגילתה שטעתה יש שתי אפשרויות- האחת, הכשרת הטעות. חישוב שטחים זו לא טעות שאפשר לתקן, זה או שיש לך את המטרים או שאין לך, אי אפשר להכשיר טעות כזאת. השנייה, לעמוד בדרישות החוק.
נחזור לנקודה, המועד לעריכת השמאות הוא המועד בו הוועדה אישרה לי את התוכנית וזה המצב הראשון בו יש לי ידיעה אודות מה הולך להיבנות.
• השגה: אחרי שקיבלתי את השמאות יש לכל צד אפשרות להשיג עליה, כלומר, להגיד שיש בה טעויות. המרצה בד"כ קובעת מה הן עילות ההשגה. למשל, אם יש לי דירה שהיא 140 מטר והיא נרשמה 104 אז אני משיגה על זה. דוגמא נוספת- השגה בעסקת פינוי בינוי: הם קבעו שעילת ההשגה יכולה להיות טעות לגביי סוג דירות. אם הוא קבע שכיוון אוויר מסוים הוא נהדר ואני טוענת שהוא מזעזע אז זה מקנה זכות השגה. אם לא נקלחה בחשבון הצמדה של זכויות בנייה, זו דוגמא נוספת לעילה להשגה.
• זכות הבחירה הראשונה: השאלה היא מי יכול לבחור ראשון ומה יהיה סדר הבחירה. לזה המרצה קוראת תורת המשחקים, אלו דברים שלא משאירים ליד המזל. לפי זה יקום וייפול שווי הפרויקט עבורי. זה גם פונקציה של מי חזק יותר, כלומר, ככל שבעלי הקרקע חזקים יותר הם יבחרו ראשונים את הדירות. יש למרצה פרויקט פינוי בינוי שסוכם בו שבעלי הקרקע, בעלי הדירות, בוחרים כולם ראשונים את הדירות. קודם הם בוחרים את הדירות ומה שהם לא רצו בפרויקט ילך ליזם, זה ממחיש את הכוח שיש לבעלי הדירות בפרויקט הזה. זה בפירוש עניין של מי חזק יותר, לא משאירים את זה למזל, זה ממש תורת המשחקים. בעסקאות קומבינציה בעלי הקרקע בד"כ דורשים את הפנטהאוז, במקרים כאלה עושים חבילות וקובעים שבדירות המוכר, בעל הקרקע, יהיה לפחות פנטהאוז אחד, קובעים את הדברים האלה מראש. העניין הוא שברגע שהיזם יודע איזה דירות אני רוצה, השמאות תראה שהדירות האלה שוות יותר ממה שהן שוות. צריך לעשות שמאות אובייקטיבית, חיצונית, לא בשליטת היזם, לא בשליטת בעל הקרקע, בגלל זה המנגנון של ההשגה, ושוב, יש לקבוע הכל מראש.
המרצה רוצה להצביע על בעיה שהייתה פעם ולא בטוח שיש לה פתרון- פעם המרצה קבעה ליזם שהיא תבחר את הדירות והוא לא יוכל למכור דירות בכלל אלא לאחר שהיא בחרה את הדירות שלה, אלא לאחר שהוא הוציא היתר בנייה בפועל וכל מיני דברים כאלה. היום, הבנקים (לא היזמים, לא בעלי הדירות, לא העירייה) דורשים מהיזמים, כתנאי למימון, להתחיל למכור דירות על הנייר מרגע חתימה על ההסכם, אחרת אין מימון. זו בעיה לא נורמאלית, היזם לא יודע עדיין איזה דירות יש לו ולכן לא יכול למכור אותן, זה מתנגש עם כל הכללים שאנו מכירים בקשר לבטוחות, בקשר למכירת דירות, ובקשר לבחירת דירות. אם פעם הבנקים הסכימו לחכות עד למתן היתר בנייה, שאז תחל מכירת הדירות, מה שהיה הכי הגיוני, היום הם לא מוכנים. הם דורשים מהיזמים, מרגע חתימת עסקת הקומבינציה, כשעוד אף אחד לא יודע מה הולך להיבנות, שתתחיל מכירת הדירות על הנייר. זה פותח המון סיכונים משפטיים כלפי בעלי הקרקע וזה מביא לזה שלמעשה יזמים לא יכולים להרשות לעצמם לקחת מימון בנקאי אלא בשלבים מאוחרים יותר של העסקה. זה משפיע על כל מבנה שוק הנדל"ן. זה מוביל למחנק כספי ליזמים. ברגע שמוכרים דירה יש התחייבויות כלפי צדדים שלישיים וכו' ולכן זה סיכון גם לבעלי הקרקע.
• סדרי ההגרלה: אחד מול אחד, חבילות, קומות- מכינים תרחישים ומחליטים איך לעשות את זה כדי לקבל את הדירות שהם רוצים. יש כל מיני מנגנונים-
– אחד מול אחד: אחד לי אחד לך (אחד ליזם אחד לבעלי הקרקע) .יש מצב שאני בעלת הקרקע בוחרת דירה ואז היזם בוחר דירה, צריך לקבוע את התור בין בעלי הקרקע, לעשות הגרלה, מתחילים כל מיני סיפורים.
יש עימות בין היזם לבעלי הקרקע והרבה פעמים גם בין בעלי הקרקע לבין עצמם. יזם שיש לו שכל ידרוש שהדבר הזה יהיה חלק מהחוזה, משמע, סדרי ההגרלה בין המוכרים יקבעו 30 יום לפני ההגרלה, הוא ידרוש שהדברים האלה יוסדרו מראש כי הוא לא רוצה להיות תקוע.
– חבילות: מחלקים את המגרש מראש לכל מיני סוגי חבילות ונותנים לבני אדם לפי סדר מסוים לבחור חבילה. למשל, דירת שלושה חדרים, ארבעה חדרים וכו'. למרצה היה פרויקט שהדירות 3 חדרים היו מבוקשות אך לא היה ביקוש לדירות 5 חדרים. לכן, נקבע שמי שבוחר דירת שלושה חדרים בוחר איתה גם דירת חמישה חדרים. דבר נוסף שהיא ראתה זה שהולכים לפי קומות, אחד לוקח את הזוגיים ואחד לוקח את האי זוגיים. למעשה, כל היגיון הוא היגיון שקיים, הוא היגיון שמחזיק מים, רק צריך להסכים עליו ומראש. כמובן שיש גם הסכמים שקובעים שסדרי ההגרלה ייקבעו בהמשך.
אם למוכרים יש דרישות ספציפיות כמו פנטהאוז למשל, כותבים את זה מראש בהסכם. כשעושים בחירה, אחד הכללים זה שכל אחד יכול לבחור את מה שהכי קרוב לשטח שיש לו. אין מצב שמי שיש לו זכויות לדירת שני חדרים ידרוש את הפנטהאוז, כל אחד חייב להיות הכי קרוב למה שיש לו. אלו דברים שאין בהם מקרה או מזל, פשוט צריך לשבת ולעשות את זה כמו שצריך. המרצה טוענת שכשיש דירות שהיא רוצה היא מגיעה עם תרחישים, תרשימי זרימה, מה היא רוצה, אם זה לא פנוי אז מה הבא בתור, אם לא פנוי אז מה הדירה הבאה שהיא רוצה, ממש תורת המשחקים. היא באה עם תרשימי זרימה- הוא לקח את זה, אני לוקחת את זה. אם הוא לוקח את זאת אז אני לוקחת את זאת, יש פשוט לבנות את זה נכון.
נחשוב על הסיטואציה הבאה- אנו בעלי קרקע, אנחנו צריכים לבחור את הדירות. מול היזם יש לנו תהליך של בחירת דירות, הוא נתן לנו סל של דירות אותו אנו צריכים לחלק בינינו. הוא נתן לנו 30 דירות בגדלים שונים וצורות שונות ואת הדירות האלה אנו צריכים לחלק בינינו. ביחסים הפנימיים בינינו אנו הולכים לעשות הגרלה, ניקח כובע, נשים בו פתקים והשאלה היא מה כדאי להגריל? את הדירה או את התור בבחירה של דירה? התשובה תלויה בשלושה דברים- מי אני, איזה דירות יש בבניין ומה כללי ההגרלה. מה הכוונה? בד"כ, הכלל הוא שהולכים מבעל הקרקע הכי חזק לבעל הקרקע הכי חלש. ניקח בעלי קרקע שונים, כלומר, לכל אחד יש אחוז שונה בזכויות הבניין, ברור שבאופן נורמאלי, מי שיש לו 25% מהבניין יבחר ראשון שכן יש לו את הזכות לפני כולם לקבל את הפנטהאוז. אפילו אם הוא לא רוצה את הפנטהאוז, יש לו זכות ראשונה לקבל את הדירה שהוא רוצה בה. נניח שהפנטהאוז הזה שווה 12% מהזכויות, למעשה, מי שיש לו 12% מהבניין יהיה במצב שהסיכוי דה פקטו שלו לקבל את הפנטהאוז הזה הוא מאוד נמוך כי יש שניים לפניו שרוצים אותו, לכן, הוא מבחינתו לא רוצה לעשות הגרלה של הדירות, הוא רוצה את זכות הבחירה, לבחור ראשון את הדירה שהוא רוצה. אם אני מוציאה מהכובע את המספר שלי בהגרלה, יש לי סיכוי לצאת ראשון ולבחור את הדירה שאני רוצה. השאלה אם בכובע אתה שם 12 פתקים שהם 12 דירות ואתה הולך מהגבוה לנמוך, כל אחד בוחר דירה. או שאתה שם פתקים עם מספרים ונותן לכל אחד את המספר בסדר. אם אני רוצה דירה מסוימת שהסיכוי שלי באופן טבעי לקבל אותה נמוך מאוד, כדאי לי לנסות לצאת מהמשחק הזה, הסיכוי שלי לקבל את הדירה הזו הוא 1 ל-3, הסיכוי שלי להצליח בדרך החדשה זה 2 ל-5. יש לי פעמיים סיכוי לקבל את מספר 1 או מספר 2, צריך לנסות לשחק עם המספרים ולפי זה להחליט מה כדאי לי. בפועל, כשיש הפרשים משמעותיים באחוזים נותנים בד"כ לחזקים את זכות הבחירה הראשונה.

שיעור מס' 7- 8.12.13:
בשיעור האחרון התחלנו להסביר על הנושא של חלוקת זכויות בין בעל קרקע ליזם, איך זה נעשה.
דוגמא לבניין שיש בו 7 יחידות- עשו שמאות וכל יחידה קיבלה את הציון שלה, מה זה אומר ציון? משמע, שמאי קבע מה החלק היחסי שלה לעומת שאר הדירות, יחד זה נותן 100%, השמאי נתן ציון לכל דירה. הסיכוי שהשמאויות האלה לא יעלו וויכוח הוא סיכוי נמוך, כל אחד מסתכל על הדירות שמעניינות אותו ומנסה להוריד להם את הערך ולכן נהוג לקבוע מנגנון אובייקטיבי לקביעת ציון הדירות ונהוג גם לקבוע מראש מנגנון ערעור מסודר, המרצה תמיד קובעת את סוג הערעור האפשרי- למשל שלא ניתן משקל מתאים לכיווני אוויר, לא ערעורים קטנוניים שמעכבים את כולם.
האחוזים של הבעלים מבחינת הזכויות בבנין הם- 18%, 12%, 8%, 3%, 0.5%.
ברגע ששמאי קבע את המשקולות, הציונים של הדירות. הדבר הבא שקורה הוא שמי שזכאי לדירה משתתף בהגרלה.
בדוגמא שלנו, ברגע שקבענו שדירת הגג היא 7.6%, זאת אומרת שבעלי הזכויות של ה-18,12,8 זכאים להשתתף בהגרלה הזו. רק הם, מי שיש לו 3% מהבניין לא יכול לראות עצמו מועמד לפנטהאוז. לכן, זה מהותי אם הדירה היא 8.1 או 7.6 או 7.9. ברגע שמישהו יזכה בדירה הזו, נניח שהוא קיבל את הדירה, נשאר לו 0.4 (כי היה לו 8%) והוא יורד לתחתית הרשימה מבחינת ההגרלה, מבחינת הזכויות שלו, אלו עודפים שאולי יתנו לו חלק יותר גדול במחסן למשל. אלו הגרלות נורא משעממות.
מי שיש לו 18% יש לו זכות קנויה לפנטהאוז- יש אדם שאומר שיש לו הכי הרבה זכויות במגרש, הדרך היחידה לעשות את ההסכם זה אם יבטיחו לו מראש זכות קדימה לפנטהאוז, מבחינת המרצה זה נראה מאוד הגיוני. מי שיש לו 18% בבניין ראוי שיהיה לו זכות קדימה בפנטהאוז, הוא צריך שיהיה לו אינטרס.
נחשוב על המצב הבא- הציונים של הדירות בבנין: 18%, 11%, 10%, 10%, 9.5%.
הפנטהאוז היה 18%, ללקוח של המרצה היה זכות קדימה על הפנטהאוז, למעשה, הייתה מלחמת עולמות על השווי של הפנטהאוז ושל הדירות היקרות (פנטהאוז ודירת הגן) כי היה ברור לכולם שהוא ירצה את דירת הפנטהאוז ולכן ניסו לדחוף לו את הדירה ביוקר. ניסו להגיש ערעור אך לא הלך, הפנטהאוז שווה 18%. אף אחד לא הבין שזה גורם ללקוח לעשות דבר אחד- הוא בא להגרלה, צריך מראש להיערך, הוא אמר שהוא מוותר על זכות הקדימה שלו לפנטהאוז, הדירה הראשונה שהוא בחר זו הדירה ששווה 10%, כולם היו בשוק אבל הסיטואציה היא שאין אף אחד שיכול לקחת את הדירה הזו ודירת העודפים בפרויקט הזה הפכה להיות דירת הפנטהאוז. דבר נוסף שזה גורם זה שזה גורם לזה שכל שאר האנשים שבראשם ריהטו את הדירות שלהם, מוצאים עצמם אחרי הליך הגרלה בו כולם לא מרוצים. לכן, בסוף ההגרלה מתחיל התהליך הבא- הפנטהאוז מוערך ב-18%, אף אחד לא רוצה אותו, הלקוח של המרצה אמר שב-18% הוא לא לוקח את הפנטהאוז, הוא מצא את עצמו עם 11 אחוז עודפים בדירה ועדיין אמר שהוא לא רוצה את הדירה, הוא מציע עבור הדירה הזו 10%, ב-10% הוא מוכן לקחת את הפנטהאוז. הוא היה מוכן לתת טיפה יותר מהאחוזים שיש לכל אחד, מתחילה בחדר התמחרות אמיתית על הפנטהאוז והאמת היא שמההתחלה הוא היה מוכן לשלם עליו הכי הרבה. בסופו של דבר הם קיבלו את הפנטהאוז ב-73% ממה שהשמאי העריך אותו, עסקה מעולה. הוא קיבל את הפנטהאוז ואז האנשים מתחילים להחליף ביניהם דירות, ההתמחרות מסתיימת איך שהם כיוונו שיהיה מההתחלה.
זה מחזיר אותנו לנושא של תורת המשחקים- ברגע שיש לנו בניין נתון עם בעלי זכויות נתונים יש לשבת ולחשוב מה אנחנו עושים. במקרה של המרצה הם לקחו הימור מאוד גדול כי הוא באמת רצה את הפנטהאוז והם לקחו סיכון שהוא לא יקבל את זה. הם ניצלו את המומנטום ואת המספרים שהיו.
מה שהמרצה רוצה להעביר זה שהגרלה של זכויות או הקצאה של זכויות היא פונקציה של הבניין אך זה מהלך שיש לשחק בו מאוד בחוכמה, אין פה מקריות. מי שנאיבי ומגיע, גם בקבוצות רכישה, בגישה של נראה מה יהיה זה לא ילך. יש לפרסם מראש את כל הנתונים ולהיערך אליהם בהתאם.
עסקת קומבינציה קלאסית- המשך:
ערבות ביצוע- חשוב מאוד לעשות אבחנה. נזכיר שחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אומר שמי ששילם מעל סכום מסוים עבור דירה צריך לקבל בטוחה. החוק הזה לא בדיוק חל בעסקאות קומבינציה ובפרט בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. הקבלן שלנו, היזם שלנו לא בדיוק מוכר דירה, זו מן עסקת שותפות, מכר חלקי. אם הוא היה מוכר דירה כל המיסוי בעסקה היה אחר. לכן, שימו בצד את הערבות על פי חוק המכר, זה לא העניין.
מה אני מצפה לקבל מיזם בעסקת קומבינציה? אני מצפה לקבל שני דברים:
1. ערבות ביצוע- ערבות לכך שהוא בסופו של דבר אכן יבצע את הפרויקט. כחלק מהמו"מ יהיה בין היזם לבעלי הקרקע ויכוח אודות מה הערבות הזו צריכה לשקף, מה הן ההתחייבויות של הקבלן, האם זו באמת רק הבניה כמו שהקבלן טוען, אני טוענת שההתחייבויות של הקבלן כלפי הם הרבה מעבר לבניה אך זה נתון למשא ומתן. אפילו אם מדובר על ערבות כנגד בנייה, מקובל בשוק שערבות ביצוע היא 5% מהשווי המוערך של העבודה.
מה זה שווי מוערך של עבודה? גם זה נושא למו"מ- עם מע"מ, בלי מע"מ, האם נושא ריבית וכו'. שאלה נוספת היא מתי הוא נותן לי את ערבות הביצוע? המרצה בד"כ מסכימה שאת הנוסח של הערבות מצרפים במועד החתימה להסכם המכר, לעסקת הקומבינציה אך כתנאי לעלייה על הקרקע, כלומר, לתפיסת חזקה, בתנאי לזה שיכנס בנק לתמונה וישעבד את הקרקע שלי, אז הוא צריך לתת לי את ערבות הביצוע. מה שהמרצה כן מסכימה ולא כולם כך – היא מסכימה לערבות שפוחתת עם הזמן, היא לא רואה סיבה למה קבלן שכבר עשה 60% מהעבודות ימשיך להחזיק ערבויות של עשרות מיליונים, בנוסף, היא מסכימה שהוא יחליף את הערבות בערבות טיב כאשר הוא מסיים את הבנייה ויש טופס 4. ערבות טיב= עם סיום הבנייה, וכערבות לתיקון ליקויים, אני מבקשת שהוא יתן לי ערבות טיב, כלומר, טיב הבניה.
"להבטחת מילוי התחייבויותיו לפי חוזה זה, ימציא קבלן על חשבונו, למזמין, במועד איקס, ערבות בנקאית אוטונומית בסך של איקס… ערבות הביצוע תהיה צמודה למדד ובנוסח שבנספח… להלן, ותוקפה יהיה עד (המצאת ערבות טיב)." קרי, עד קבלת טופס 4 לפרויקט כולו והמצאת ערבות טיב. כלומר, היא רוצה את שני התנאים האלה יחד, כלומר גם טופס 4 וגם ערבות טיב מחליפה.
מה זה ערבות טיב?
• היא עניין למו"מ
• ניתנת להבטחת טיב ביצוע העבודה וביצוע התיקונים בתקופת בדק
• מתי: לפני תשלום החשבון הסופי
• גובה מקובל: 2.5% מכלל התשלומים המגיעים לקבלן בגין העבודה, בפועל זה הרבה פחות.
• תוקפה: לפחות 90 יום לאחר תום תקופת הבדק כולה לפי החוזה.
סע' 4 לחוק המכר (דירות) קובע את האחריות של המוכר. ערבות טיב היא עניין למשא ומתן. יש לשים לב לכך שחוק המכר דירות לא מחייב אף אחד לתת לי ערבות טיב. כלומר, לקבלן יש אחריות כלפיי לתיקון לקויי בנייה (תקופת בדק, תקופת אחריות) אך אין שום חובה לתת ערבות. אם הוא נותן ערבות זה עניין הסכמי לחלוטין. לכן, מתן הערבות, התנאים שבהם היא תמומש, סכום הערבות וכו' זה עניין למו"מ. אך אין חובה בחוק שיזם יתן ערבות והרבה מאוד מהם לא נותנים. הגובה המקובל שלה זה 2.5% מכלל התשלומים המגיעים לקבלן- מהשווי המוערך של העבודה. בשנים האחרונות, כשהמרצה מקבלת ערבות טיב היא פחותה בהרבה והיא על מיליונים בודדים. לדוגמא- על פרויקט של 151 דירות בצפון ת"א, שווי דירה ממוצע הוא 4 מליון ₪, היא קיבלה ערבות טיב של 12 מליון, הערבות פחתה במשך 4 שנים כל פעם בשליש. המרצה תמיד מנסה שתוקף הערבות יהיה אחרי תקופת הבדק כולה, זה עניין למו"מ.
הערה חשובה: יש לעשות אבחנה בין אי התאמה, כלומר, המפרט אומר שהיית צריך לתת לי א' ונתת לי ב', לבין ליקויי בנייה- למשל, ריחות רעים שנובעים משירותים.
עסקת קומבינציה קלאסית היא מכר חלקי- בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע ועל החלק הזה שנמכר היזם בונה את הדירות החדשות. כל זה נורא נחמד לצורכי מס, זה לא מעניין בכלל את הבנקים. מבחינת הבנקים, בכל הטווח של עסקאות קומבינציה- קלאסית, פינוי, תמ"א 38 1 ו-2, הבנק אומר שמבחינתו תעזבו אותו מההתנסחויות המשפטיות. מבחינתו הוא משעבד את הקרקע כולה- של היזם, של הבעלים ושל כל אחד אחר, השעבוד הוא של כל הקרקע כולה כמו שהיא, לא מעניין אותו מה שייך למי, הוא לא מוכן להוציא מכתבי החרגה לבעלי הקרקע כי הוא לא מכיר בעניין שכל חלק בקרקע שייך למישהו אחר. מבחינת הבנק זה מכר מלא, אין מכתבי החרגה והבנק מוציא לבעלי הקרקע ערבויות בנקאיות שבנוסח שלהן הן דומות לערבויות ביצוע והגובה שלהן הוא כשווי הדירות החדשות שבעל הקרקע אמור לקבל בפרויקט. הפרקטיקה של השוק מכתיבה למעשה את עסקת הקומבינציה. מה שקורה בעצם זה שלא ניתן לשעבד את הקרקע מבלי למעשה שכבר יש חלוקה בעין של דירות היזם ודירות בעלי הקרקע, כי אם אין חלוקה כזו אני לא באמת יודעת מה שווי הדירות. חלק מהבנקים, ורק חלק מהם, מוכנים לקחת את הדוח אפס שהוגש להם לצורך השעבוד, לקחת את שווי הפרויקט כבנוי ולפי אחוז הקומבינציה לתת ערבות בנקאית לבעלי הקרקע. הם בעצם מוכנים לקחת את הדוח אפס ולגזור את שווי הפרויקט הגמור ומזה לגזור את הערבות למרות שאין חלוקה ליחידות ספציפיות. זה נורא חשוב!!! בגלל הקטע הזה עסקאות של פינוי ותמ"א חזרו להחתמה נוספת של בעלי הדירות למעשה, בגלל שכל הפרק השעבודים והליווי הבנקאי לא היה בנוי נכון. יש לזכור את זה!
פינוי בינוי:
פינוי-בינוי זה למעשה וריאציה של עסקת קומבינציה קלאסית. אנו נדבר על פינוי בינוי ביוזמת בעלים. אנו לא מדברים על מצב שעירייה מחליטה לקחת מתחם, לפנות את האנשים ולעשות שם פרויקטים, לא על מצב שעמידר לוקח קרקע של מתחם, מפנה את האנשים ובונה דירות חדשות. אנו מדברים על מצב בו הבעלים מתארגנים- או כי הם מתארגנים לבד או כי פנה אליהם יזם וארגן אותם והם בעצם מחליטים שבמתחם שלהם יהיה פינוי בינוי.
העיקרון- פינוי של מתחמים קיימים. נדגיש- מדובר במתחם, פינוי בינוי הוא תמיד על יותר מבניין אחד. בעיקרון, פינוי בינוי יכול להיות על מגרש שיש עליו בניין שיש בו יותר מ-24 יחידות. דה פקטו, זה לא כ"כ ככה ונדבר על זה בהמשך. הרעיון בפינוי בינוי זה לדבר על מתחמים, זה פינוי של מתחם קיים, הריסה שלו, ובנייה של מתחם חדש לחלוטין. זה הרעיון של פינוי בינוי. המינימום חייב להיות 24 יחידות- זה חלק מהגדרות החוק. פחות מזה, אין זכאות להקלות המס שמתלוות לפרויקט פינוי בינוי והוא הופך ללא כדאי. אם יש פחות מ-24 יחידות אז נעשה תמ"א 38/2 ויש הבדלים עצומים עליהם נדבר בהמשך. הכוונה של פרויקט פינוי בינוי זה למחוק מתחם קיים בעיר ולבנות עליו מתחם חדש, אחרת אין ערך מוסף בפרויקט.
עיריית בת ים היא היחידה שאצלה 24 יחידות זה מושג גמיש- הם הקימו גוף עירוני שמאוד מעוניין בעסקאות האלה ולכן כשחסרה לי יחידה הם מזמינים אותי ונותנים לי היתר להקמת היחידה הנוספת הזו, או שתיים או שלוש לפי העניין. הם סופרים יחידות בצורה מאוד מעניינת.
בין לבין- הובלה על חשבון היזם- הלוך וחזור:
בין הקטע שהרסתי את הבניין לבין הקטע שהם חוזרים לבניין, היזם אמור להוביל אותם על חשבונו ולתת להם שכר דירה, לפי חוק מיסוי מקרקעין מה שמותר לו לתת להם זה רק עבור השכרת דירה חלופית בפועל. כלומר, לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שלא שכר דירה כי למשל עבר לגור אצל ההורים, לא מגיע לו לקבל שכר דירה ואם היזם נתן לו זה על חשבונו, הוא לא יקבל הקלות מס.

למה זה לא עובד?
האמת היא שיש מעט פרויקטים כאלה באמת, מאלף ואחת סיבות:
• עסקה מורכבת- זה לא פשוט, מדובר בסוג של עסקת קומבינציה ועל זה יש להוסיף שמדובר בהמון בעלי קרקע, מדובר במשפחות בהן יש חילוקי דעות, הבעל רוצה והאישה לא, ההורים רוצים אך הילדים לא מסכימים, זה מורכב, בכל דירה יש לא מעט דעות משנה ומשפחות שמתווכחות.
• ההיתכנות היא החלטה עירונית- גם בנושא של תמ"א 38/2 וגם בנושא של פינוי בינוי, בשורה התחתונה, אם יהיה או לא יהיה פרויקט זו החלטה של העירייה. לעירייה יש הרבה מאוד סיבות לעשות או לא לעשות פרויקט. המרצה מביאה דוגמא של עירייה שאמרה לה שהיא מאוד בעד הפרויקט אך הוא ממוקם באזור שאם העירייה תאשר אותו זה יראה שהיא בעד העשירים ולכן יש אזורים שהעירייה מסמנת כאזורים שלא מתאימים לפינוי בינוי או תמ"א. למעשה, הפרויקט הוא עניין של שיתוף פעולה עם העירייה.
• בעיית מקדם (חשוב מאוד)- הרעיון בפינוי בינוי הוא למעשה למחוק את התכנון הקיים לגמרי, לעשות תב"ע חדשה, מוחלטת, שבה יקבעו זכויות בנייה עתירות בהרבה ממה שמותר לפי המצב התכנוני הקיים, אחרת אין שום כדאיות לפרויקט. פינוי בינוי משמע מקדם. בעבר, זה היה מאוד פשוט- אם היה לי 40 דירות בפרויקט הישן, ידעתי שהמקדם הוא 1 לשלוש, על כל דירה ישנה יש 3 חדשות, כלומר 120 חדשות על 40 ישנות. היה לי מאוד קל לצאת לדרך ולהזיז את הפרויקט כי הייתה כדאיות. בחודשים האחרונים זה כבר לא כך, מה שקורה זה שכשמגיעים לוועדה המחוזית, אחרי שנים של עבודה, בממוצע, מרגע שפרויקט בינוי מתחיל ועד הרגע שמגיעים לוועדה המחוזית לוקח לי בממוצע 3-4 וחצי שנים ואפילו חמש. אחרי 5 שנים הגעתי לוועדה המחוזית עם תמיכה של העירייה ואז יש לי הפתעה – הנושא של המקדם הוא כבר לא פונקציה. אין יותר מקדם של 3, יש מקסימום 2.2, זה עניין של יום ולילה במונחי כדאיות הפרויקט. חשוב מכך, וזה החידוש- כדי שהוועדה המחוזית תאשר את מספר היחידות החדשות היא צריכה לקחת בחשבון את הייתכנות הכלכלית. הם מכינים דו"ח כלכלי שבוחן את הכדאיות של היזם. אם הם מחליטים שהפרויקט הזה כדאי מדי ליזם הם פשוט חותכים את מספר יחידות הדיור החדשות. יש דוח של משרד יעוץ כלכלי שבעצם מוביל לזה שבוועדה המחוזית מרכז למשל, הם אומרים את הדבר הבא- מספיק לכם 25 מטר מעבר לכל דירה קיימת, מעבר לזה זה סתם שומן ואנחנו לא מאשרים יותר מ-25 מטר לדירה חדשה, מה שהופך את כל הפרויקטים האלה ללא כדאיים.
• הפרדות בנין אחד- בעיה נוספת שנתקלים בה בפרויקטים של פינוי בינוי שלמעשה מפילה את הפרויקט או הופכת אותו ללא כדאי היא הבעיה של הפרדות בנין אחד. מדובר על קבוצה של בניינים, נניח שצריך 80% בבניין לצורך חתימה, הכל נראה טוב, יש לי 80% בכל אחד מהבניינים ומסתבר שהבניין היחיד שלא משתף איתי פעולה זה הבניין שיושב הכי בקצה. בהתחלה המרצה חשבה שזה קורה באופן מקרי אך מסתבר שזה קורה כמעט תמיד. במצב זה קורה אחד משניים- הבניין האחרון סוחט עוד 10% ממה שקיבלו הבניינים האחרים כדי להשתתף בפרויקט, אחרת הם הולכים לפרויקט לבד של תמ"א 38/2. יש מקרים שדבר כזה מפיל פרויקט כי הרבה פעמים בפרויקטים חדשים יש גישה לפרויקט מצד אחד ויציאה מצד שני, לכן, היתכנות של הפרויקט הופכת להיות עניין עובדתי, תכנוני, אם אני מצליחה לייצר כניסות ויציאות בלי הבניין הזה. יש לי פרויקט שהם פשוט יושבים, עשינו אסיפת דיירים והם מסרבים עד שהם יקבלו עוד 10% יותר משאר הבניינים האחרים, שאחרת הם יפנו לבדם לפרויקט תמ"א 38/2. בפרויקט עליו המרצה מדברת הם הצליחו להגיע לתוכנית חלופית בעזרת אדריכל, זו החלטה עירונית מה לעשות, כלומר, העירייה צריכה להחליט אם היא תאשר מצד אחד פרויקט פינוי בינוי ומצד שני פרויקט של תמ"א, רוב העיריות לא מוכנות לאשר גם וגם ולמעשה הראשון שיגיש יהיה הראשון שיזכה. ברגע שהעיריות רואים מספר בניינים עם קונספט משותף היא לא תאפשר להם להיפרד- כלומר, ההחלטה תהיה או בכלל לא או להיות חלק מהפרויקט של הפינוי בינוי. המשמעות היא שהעירייה מציבה תנאי לבנין האחרון שמנסה לסחוט אחוזים גבוהים יותר ואומרת להם שאו שהם מצטרפים לכולם או שהם לא יעשו כלום.
בעיות בפן התכנוני:
הפרויקטים האלה הם פרויקטים שחיים בתוך עיר, בתוך גבעתיים/תל אביב/רמת גן וכו'. רוצים להקים פרויקט חדש ואז יש בעיה- ראשית, ברגע שהיו לי 40 בתי אב וכרגע יש לי 120, אחת הדירות על פי חוק היא שאני בתור יזם צריך להראות מוסדות חינוך, איפה הילדים הנוספים האלה הולכים ללמוד. יש תקנים, במדינת ישראל בתי הספר מלאים, זה מחזיר אותי לשאלה למה לא יכול להיות פרויקט על בניין אחד אלא על מתחמים מלאים. אני באה לעירייה ואומרת לה- שמתחת לבניין אני אתן לעירייה כניסה ויציאה נפרדת ונעשה שם גנים, בתי ספר, אני מגלה שלפי התקן במדינת ישראל גן ילדים או בית ספר חייב להיות במבנה נפרד, מגרש נפרד, אי אפשר שיהיו שימושים מעורבים. למשל, אי אפשר שמגרש הכדורגל יהיה על הגג של הבניין, זו בעיה רצינית עם התקנים. למרצה יש פרויקט בהרצליה באזור חד סטרי, פרויקט מאוד צפוף של 300 יחידות, יש בעיה עם הרחוב, הוא לא יעמוד ב-300 משפחות חדשות. המרצה באה לעירייה ואמרה לה- על חשבוני אנו מרימים את הרחוב החד סטרי ועושים אותו דו מפלסי. פשוט יהיו שתי קומות. זה עלויות מטורפות, זה מחייב להחזיק באוויר את הבניינים הקיימים וזה גם מורכב מבחינה משפטית. העירייה הסכימה אך משרד התחבורה אומר שזה לא עומד בתקנים של מדינת ישראל. אין אפשרות לסטות מהתקנים האלה. אף אחד מהמשרדים ואף אחד מהעובדים לא יכול לקחת על עצמו את האחריות להיות זה שיסטה את התקן. מחר תהיה שריפה, תקלה, אף אחד לא רוצה להיות זה שאישר את הסטייה מהתקן ואת זה המרצה מבינה. כלומר, הסיטואציה כיום היא שהרבה פעמים אנו יושבים עם תוכניות מצוינות כי הוועדה המחוזית, משרד התחבורה, משרד החינוך וכל השאר אומרים שזה נהדר אך לפי החוקים במדינה זה לא יעבוד. היו כמה ניסיונות של משרד הפנים שהוא האחראי על התכנון במדינה, להקים ועדה מיוחדת שלמעשה תבדוק מחדש את התקנים האלה , ודבר שני תאפשר חריגות. במצב כמו זה למשל, שרוצים להפוך את הכביש למנהרה של שתי קומות, שיאפשרו את הדבר הזה למרות החריגה. בינתיים זה לא עובד. המרצה ממליצה להראות בכל הפרויקטים ערך מוסף. למשל, בכל הפרויקטים שהיא עושה היא נותנת הנחיות לאדריכל לבנות עוד מקומות חניה שהוא בכלל לא צריך לבנות כדי לאפשר חניה לדיירים מהסביבה. למשל, היא מנסה לשים עוד בתי ספר בשטח שלה, עוד מרפאות וכו'. היא מנסה להיות במצב שאם זה הפרויקט הנוכחי שלה אז היא תנסה לעשות פרויקט עם פחות בניינים אך שיהיה בו פארק ענק, מגרש נפרד שבו יהיו מוסדות הציבור לעירייה.
• בעלים חמדן/הססן/סחטן וכו'- פירוט לעיל
• תחבורה, רשויות התכנון ושאר מטעמים- פירוט לעיל
• גינות ציבוריות וחנייה- עיריית ת"א הכריזה על מהפכת אופניים ולכן היא מאוד בעד לא לבנות חניה בעיר, היא מנסה להביא למצב שאין מכוניות לתושבים. העירייה פנתה למרצה ואמרה לה שאם היא תוותר בפרויקטים על מקומות חניה היא תקבל קומה לגובה, על כל קומת חניון שהיא תוותר עליה היא תקבל קומת בניה לגובה. לדעת המרצה זה לא יעבוד. למעשה, היום לפי החוק, גם פרויקט בינוי וגם פרויקט תמ"א 38/2 מותנה בהסדרי חניה. הסיטואציה המעניינת היא שמצד שני, המגרשים לא מספיק גדולים ולכן בנו חניונים תת קרקעיים, אם בעבר חשבנו שאפשר לקחת גינות ציבוריות שנראות נורא, לבנות מתחתיהן קומות של חניות ולהפוך את הגינות למטופחות אז כיום גילינו שאנו טועים. בשורה של פסקי דין מנהליים נקבע שאסור לבנות קומות חנייה מתחת לשטחי ציבור. כיום, לפי מה שנקבע בבתי משפט, המצב הוא שאי אפשר להקים חניונים מתחת לשטחים ציבוריים. יש היום יוזמה לתקן את החוק באופן שיאפשר לעשות חניונים מתחת לשטחים ציבוריים. המרצה לא מאמינה שבנוסח העמום שזה מוצע כיום זה יעבור.
• בנייה לא מוכשרת- שאלה מאוד טובה, נגיד שיש בניין בעל 4 דירות- 3 דירות זהות, השכן הרביעי בנה לעצמו על הגג, עכשיו הוא בא ודורש כל מיני זכויות כאילו הבנייה הזו חוקית והטענה שלו היא שאם הוא היה הולך היום להכשיר את הבניה הוא היה מקבל היתר.
• המתח שבין רצון היזם לרצון הבעלים- הרבה פעמים יזמים לא רואים את הפרויקט באותה דרך שבעלי הקרקע רואים אותו. יזמים רוצים לעשות מגדלים של 40 קומות ובעלי הקרקע עדיין רוצים לגור בבניין צנוע, נניח במקום 3 קומות 8 קומות אבל לא 40. יזמים תמיד יעדיפו לכנס את כל הזכויות לבניין אחד גבוה מכל מיני שיקולים של עלויות. הרבה פעמים גם העירייה רואה את זה ככה, גם הסיבה הזו יכולה להפיל פרויקטים.
תוספת לנקודה של בעיית המקדם:
תמ"א 38/2- מאפשרת גם פינוי של בניינים, ברמת המגרש, ובנייה של פרויקט חדש. למעשה, ברגע שקרתה תמ"א 38/2, מסתבר שכדאי לעשות פרויקטים גם בהרבה פחות זכויות בניה חדשות. הם לא רואים יתרון לזכויות בנייה כי היחיד שנהנה מזה זה הקבלן ולא הציבור, מסתבר שהוא חזיר כי אם הוא לא היה חזיר הוא היה אומר שאין בכלל פרויקטים של תמ"א 38/2 אלא רק פינוי. הוועדות המחוזיות אומרות שמסתבר שמספיק לה לתת לקבלן את אותן הטבות שב-38/2.
דבר נוסף- העירייה אומרת את הדבר הבא: אתה, בעל הדירה הישנה, תקבל את אותו שטח שהיה לך בתוספת 25 מטר, זה שהיזם הבטיח לך במקום הדירה הישנה דירה חדשה לא מעניין אותי, אני נותנת על הדירות הקיימות רק 25 מטר, כלומר, אין יותר את המקדם של 2.2 או 2.3 אלא יש חשבון- דירות קיימות פלוס 25 מטר ותוספת מסוימת של זכויות בניה ליזם כנגד הוצאות מחושבות ע"י שמאי הוועדה. זאת אומרת, עדיין צריך שהפרויקט יהיה כדאי ליזם, בעוד הטענה של הוועדות המחוזיות בעקבות הדוח של בן שחר היא שלא צריך לתת את המקדם אלא מספיק לתת על כל דירה 25 מטר פלוס עוד משהו. הם אפילו לא מגיעים ל-1.8 אלא ל-1.5/1.6 מה שהופך את הכל ללא כדאי, המשמעות היא שאחרי 5 שנים הכל נופל בוועדה מהחוזית בשל כדאיות.
למה המקדם או זכויות הבנייה הנוספות הפכו להיות כזו בעיה?
למעשה, מה שקורה זה שהועדה המחוזית מוצאת את עצמה בסיטואציה מעניינת, אחד- של עיריות שלא באמת מעוניינות בפרויקט והולכות לזה כי אין להן ברירה, זה מאוד משפיע על הועדה. אך מעבר לזה יש לנו בעיה עם כל התקנים והוועדות המחוזיות פשוט מפחדות לקבל את ההחלטה הזו.
הסיבות המרכזיות לכך שהפרויקטים האלה לא עובדים:
א. מורכבות
ב. חוסר התאמה בין החקיקה לבין מה שהפרויקט הזה דורש.
אם המרצה הייתה צריכה לדרג את הסיבות לכך שאין הרבה פרויקטים של בינוי אז זה היה כי בראש ובראשונה מדובר בפרויקטים מאוד מורכבים. אך, שנית, אין התאמה בין החקיקה לבין מה שהפרויקטים האלה צריכים.
הערה: הפרויקטים של פינוי בינוי יוצאים משילוב של כמה דברים:
1. מגרשים מאוד גדולים שהופכים את הבעיות לפחות רציניות.
2. מיקום- באיזה עירייה מדובר
3. ישן לעומת חדש.
יותר ויותר קשה היום לאשר פרויקטים חדשים מאשר להמשיך ישנים שיושבים על תקנים ישנים.
לדוגמא: תמ"א 38/1- לפני עשרה חודשים יצא תקן חדש של מכבי אש, באותו שלב היו אצל המרצה במשרד שישה עשר פרויקטים שכבר אושרו והיו בשלבי קבלת מימון בנקאי. מכבי אש הודיעו שהם מפעילים את סמכותם, כלומר, למשוך את ההיתרים ולהוסיף את הדרישה הזו לפרויקטים. מתוך הפרויקטים האלה נפלו 12 פרויקטים.
הנושא של 25 מטר עליו דיברנו קודם זה דבר שהמרצה בכלל לא רואה אותו קורה.
מהות- היבטי מיסוי:
• מכירת דירה ישנה
• קבלת דירה חדשה תמורתה
הבנק רואה בעסקה מכר מלא
גם בפינוי בינוי המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין החליט לנושא של פינוי, להבדיל מנושא של תמ"א, לתת פטור מיוחד והקלות מס ספציפיות לפינוי בינוי. הבנק מסרב לחלוטין לכל זה, מבחינת הבנק יש פה מכירה של כל המתחם ורכישה של הדירות החדשות על ידי בעלי הדירות.
להבדיל מפינוי בו המחוקק רואה חשיבות לפרויקטים וחושב שיש בהם תועלת ציבורית, הוא מקווה שהמתחמים האלה יפנו שטחים לעיריות כדי לעשות מתקנים ציבוריים וכדי לפנות שטחים ירוקים. בפרויקטים של תמ"א, המדינה לא חושבת שאלו פרויקטים לטובת הציבור, ולכן, כל נושא המס של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 מוסדר אחרת לגמרי- אין פטורים מיוחדים, רשויות המס מערימות המון קשיים, בכוונה, כי הן לא רואות את התועלת הציבורית בפרויקטים האלה.
חוק מיסוי מקרקעין- סע' 48כא:
חוק מיסוי מקרקעין כן רואה למעשה בעסקת פינוי עסקת מכר חלקי. "המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים..". האמת היא שזה לא מה שאני מוכרת לו, אני מוכרת לו את כל הקרקע נקייה, אני לא מוכרת לו יחידת מגורים אלא זכויות בנייה שלפי החוק הן בכלל רכוש משותף. אני מוכרת לו את הקרקע נקייה אך זה לא כך לפי המחוקק, לדעת המחוקק אני מוכרת את הזכויות ביחידת מגורים ועל הסיטואציה הזו יש פטור ממס.
אבחנה שכיום לדעת המרצה היא פחות רלוונטית- פינוי בינוי או בינוי פינוי:
פינוי בינוי- פנה ואז בנה. (הרוס ועל אותה קרקע אנשים יחזרו לגור)
בינוי פינוי- בנה ואז פנה. דמיינו מצב שיש שלושה בניינים על שלושה מגרשים ולידם יש גינת משחקים. הרעיון הוא לבוא ולהגיד לעירייה את הדבר הבא: תני לי את הגינה שמימלא היא לא משהו, תני לי להקים בה בניין אחד, כל הדיירים בבניינים הישנים יעברו לאותו בניין ואז אני אשאיר לך מגרש ענק ואפילו אבנה לך שם חניונים וכו'. היום זה לא כ"כ עובד כי זה לא חוקי לקחת שטחי ציבור ולהפוך אותם לבניינים.
עסקאות פינוי בינוי מדברות על מצב של פינוי המתחם הקיים, הריסה ובנייה מחדש. הרבה אוהבים לדבר על פרויקט של בינוי פינוי, כלומר, קודם אני אבנה את החדש ואז אפנה.
השלמה ממעין-
חוק מיסוי מקרקעין – פרק חמישי 4 – החוק רואה למעשה בעסקת פינוי עסקת מכר חלקי. "המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם……. זכאי בשל המכירה לפטור ממס…. ובלבד….".
פינוי בינוי או בינוי פינוי – עסקאות פינוי בינוי מדברות על מצב של פינוי המתחם הקיים הריסת המתחם ובניית חדש. פרויקטים של בינוי פינוי זה מצב של קודם בונים ולאחר מכן מפנים וזה בשטח סמוך או באותו מגרש רק במקום אחר. אין הרבה פרויקטים כאלו והמרצה מכירה רק אחד בדרום תל אביב.
השלבים בפרויקט פינוי בינוי:
1. החתמת הבעלים
2. הליכי תכנון- שינוי תב"ע (ו.מחוזית) והכרה כפרויקט פ.ב.
3. תכנון מפורט
4. הוצאת היתר
5. פינוי הדירות ובנייה
שוב אנו חוזרים למבנה של עסקת קומבינציה- יש לה חלק יזמי וחלק של בנייה ממש.

שיעור מס' 8- 15.12.13:
לפני שנחזור לנושא של פינוי בינוי נעשה סדר- בתחילת הקורס עשינו תיאום מונחים, דיברנו על חוזה מכר מקרקעין במונחים של מסירת אחזקה וכו', בשלב הבא אנו מתמקדים בחוזה מכר מסוג עסקת קומבינציה. התחלנו בעסקת קומבינציה קלאסית, הסברנו מה זה עסקת קומבינציה, מה חשוב לכל צד בעסקה, מה אנו מצפים שיהיה בעסקה. התחלנו לדבר על שלושת הסוגים של עסקאות קומבינציה בהם הקורס מתמקד- פינוי בינוי, תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. המבוא סידר את המושגים של עסקת מכר, עכשיו אנו עוברים עסקה עסקה, רואים אותה בראי של עסקת קומבינציה, מדגישים מה מיוחד בה ומשווים אותה לעקרונות היסוד של עסקת קומבינציה קלאסית. לא בטוח שנספיק להגיע לנושא של זכויות בנייה. קבוצות רכישה בהיבטים של פינוי ותמ"א- לא בטוח שנגיע לזה.
היום נדבר על פינוי בינוי, אח"כ נדבר על תמ"א 38 1 ו-2. בנושא הזה יהיו לנו הרצאות של שני אורחים שונים- נועם בניימיני, כיום עומד בראש קבוצת דניה תמ"א, עוסקים בעסקאות תמ"א 38/2. המרצה הנוסף שיבוא זה עורך דין אמיר בלק, עוסק בעיקר בנושאים של תמ"א 38/1. המרצה בד"כ מייצגת בנקים וכרישי נדלן, הוא מייצג דיירים רגילים. בנוסף, הוא ידבר על ההיבט של הסכמי שכר טרחה. המרצה נתקלת בהרבה משרדי עורכי דין שלא יודעים לבנות הסכמי שכר טרחה נכון.
נחזור לנושא של פינוי בינוי- דיברנו על השאלה למה יש המון דיבורים וסיפורים אך אין הרבה עסקאות כאלה שאכן יוצאות לפועל. דיברנו על משהו שקרה בחודשים האחרונים, אפילו בסיטואציות בהן החתימו את כל הבניין ומגיעים לוועדות, הוועדות מסתכלות על ייתכנות כלכלית אחרת ממה שהיה בעבר, למרות שבעבר היה מקדם, לא מאשרים את זה יותר, חוזרים לרעיון של 25 מטר לדירה כשהמקור זה תמ"א 38/2.
השוואה בין עסקאות פינוי לתמ"א-
יש באינטרנט תמ"א 38/2 פינוי בינוי, זה לא נכון. מה שקורה בשניהם זה שהורסים את הבניין הקיים ובונים חדש. זה כל הדמיון. מפה הדברים שונים לגמרי. בפינוי, דבר ראשון, המינימום הוא 24 יחידות, פינוי מתאים למתחם ולא לבניין. תמ"א 38/2 מדבר על בניינים קיימים, לקחת בניין אחד ולהפוך אותו לפרויקט. אין מינימום של 24 יחידות כמו בפינוי. שנית, פינוי מדבר על מתחמים, תמ"א 38/2 זה ברמת הבניין. הרעיון של הפינוי זה לקחת את המתחם ולמחוק אותו, כלומר, להעביר לו תכנון חדש לגמרי, שמתעלם לגמרי מהתכנון הקיים. עוברת תוכנית בניין עיר חדשה, בסמכות וועדה מחוזית, זה משהו אחר לגמרי. דיברנו על זה שהזכויות חייבות להיות עתירות (כלומר, יותר). בפינוי מוחקים את התכנון ומעבירים תב"ע חדשה בסמכות וועדה מחוזית. בתמ"א 38/2 זה לא מה שקורה, אני פשוט הורסת את הבניין הקיים שחייב להיות בניין מאוד ישן, מסוכן, נבנה לפני איקס שנים, הורסים אותו ובונים בניין חדש כאילו שהמגרש היה ריק. אני לא משנה את התכנון, אלא אני בונה את המקסימום שמאפשר לי התכנון הקיים.
לדוגמא- אם חלה תוכנית תב"ע מסוימת ולפיה יש היום בניין של 6 יחידות במגרש, אתה הורס את הבניין, דבר ראשון, בונה מלמטה מרתפי חנייה, לאחר מכן אתה בונה את המקסימום שאפשר לבנות, בתוספת הקלות, על זה מוסיף את ההקלות שנותנת התמ"א ועל זה עוד הקלות שנותנת תוכנית ג' גגות. לוקחים את המגרש, מוחקים אותו בתמ"א וממצים את כל הזכויות לפי כל התוכניות התקפות. הפרוצדורה יותר מהירה.
פינוי יהיה הרבה יותר איטי, כי להעביר תוכנית בסמכות ועדה מחוזית זה מינימום שלוש שנים, יש מי שיגיד שאפילו חמש.
כמו שאמרנו, בד"כ אפשר לעשות או פינוי או תמ"א. לכל אחד מהם יש כללי בסיס, פינוי- מינימום 24 יחידות, תמ"א- בניין ישן, חוות דעת מהנדס וכו' (נדבר בהמשך). המרצה לא נתקלה אפילו במקרה אחד שאפשר היה לעשות את שניהם. לא היה מצב בו בפועל היה אפשר לעשות את שניהם והיזם היה צריך לבחור. אפילו במקרים שנראה היה שניתן לעשות את שניהם, בדיקה כלכלית הראתה שזה חד משמעית לכיוון אחד, או לחילופין, העירייה כלל לא אישרה את אחד הפרויקטים באזור הזה.
תל אביב לא מרשה שום דבר, רמת גן מעדיפה תמ"א 38/2 כי עד לפני שבעה חודשים שיצא פסק דין הם הבינו את המצב החוקי בעיר רמת גן בצורה שהם האמינו שכדאי להם לקדם את הפרויקטים האלה, בינתיים הדברים התהפכו וגם עיריית רמת גן דיי עומדת. בעיקרון, עיריות מעדיפות פינוי בינוי כי זה רעיון לשחרר שטחים על מנת לייצר שטחי ציבור. לכן, בגדול, עיריות מעדיפות פינוי אך בתכלס הן לא רוצות לא את זה ולא את זה.
לגביי העניין של ייתכנות כלכלית של שני הפרויקטים- מדובר בשאלה מעניינת, בעבר ידענו לגבי פרויקטים של פינוי שיש מקדם. לוקחים מס' דירות קיימות, מכפילים במקדם וכך נדע כמה יש לנו בתוכנית החדשה. בפינוי זה היה פשוט, ידעת כמה יהיה לך. גם בתמ"א 38/2 זה אמור היה להיות פשוט. התמ"א אומרת כמה קומות נוספות אפשר לבנות, היא מסבירה איך לחשב את המטרים, כביכול הייתי יכולה כמה מטרים חדשים אני מקבלת על כל בניין חדש. הבעיה היא שבעולם האמיתי זה לא כך, בעניינים של פינוי דה פקטו היום מסתכלים על ייתכנות כלכלית אחרת, בורחים משיטת המקדם לשיטת חישוב המטרים. זה מה שוועדה מחוזית עושה. גם בנושאים של תמ"א למרבה הצער זה לא מספיק ברור. אם אני חושבת שיש לי סל מטרים מסוים, כשאני יושבת עם העירייה, מסתבר שזה לא ככה. לכל עירייה יש את הכללים שלה בענייני תמ"א, את הפרשנויות שלה. התמ"א בפרוש אומרת בסע' 23 שהעירייה היא שתחליט ותקבע את הכללים. לא פה ברור לי ולא פה ברור לי. נוסיף על זה שבתמ"א יש כל הזמן תקנות חדשות שמקלקלות את החישובים של המטרים, הידע מראש, כמו מכבי אש וכו'. לכן, המרצה אומרת שבשני המצבים התמונה לא ברורה, זה כל מקרה לגופו, גם אם מדובר בשני מגרשים סמוכים יכול להיות שבכל אחד מהם יקרה משהו אחר.
עיריית תל אביב היום לא מעודדת פרויקטים של תמ"א ופינוי, אפילו אם היא אשרה אותם בעבר כיום היא מגישה להם התנגדויות כמדיניות עירונית. חלק זה עניין של פוליטיקה, ראש עיר מגיש התנגדות לפרויקטים מסוג מסוים כי רוצה להיראות באופן מסוים כלפי התושבים.
בסוג פרויקטים כזה צריך להיות מזוכיסט כדי לעשות אותם, יש פה קשר של שתיקה. אני יכולה לכעוס על פקיד מסוים אך הוא עדיין האדם שיאשר את התוכניות הבאות שלי אז אני צריכה להתנהג בצורה שלא תפגע בי בעתיד, זה נושא מאוד בעייתי.
למרצה יש פרויקט, העירייה הגישה תוכנית, מהנדס העיר עמד בהתנגדויות והסביר שזו התוכנית הכי טובה לעיר תל אביב, התוכנית בוטלה בבית המשפט לעניינים מנהליים בגלל פגם טכני, התוכנית הוגשה מחדש ללא שינוי פרט לכותרת ואז מהנדס העיר התנגד לתוכנית בדיוק מהטעמים שהוא ביקש לאשר אותה בשלב הקודם. אין מה לעשות במצב זה.
דיברנו על זה שהתוכניות האלה נראות נהדר אך זה לא כ"כ עובד.
עסקת פינוי בינוי היא עסקת קומבינציה. ראינו את השלבים של עסקת פינוי בינוי.
השלבים בפרויקט פינוי בינוי:
1. החתמת הבעלים
2. הליכי תכנון- שינוי תב"ע (ו.מחוזית) והכרה כפרויקט פ.ב.
3. תכנון מפורט
4. הוצאת היתר
5. פינוי הדירות ובנייה
שוב אנו חוזרים למבנה של עסקת קומבינציה- יש לה חלק יזמי וחלק של בנייה ממש.
אנו רואים שבגדול לעסקת פינוי בינוי יש 5 שלבים, האמת היא שיש שישה שלבים אך המרצה הכניסה את הפינוי והבנייה יחד. השקף הזה מראה את זה שיש פה עסקת קומבינציה עם שני חלקים.
שלבים 1-3 הם השלבים היזמיים של עסקת הקומבינציה: יזם בא ומחתים דיירים, עושה איתם הסכם, הולך למחוזית, משנה את התב"ע, מקבל אישור של מדינת ישראל שהפרויקט הוא פרויקט בינוי בינוי, זה מה שנותן את הקלות המס, זה שלב התנהלות בפני עצמו. אחרי האישור של המחוזית הוא הולך לתכנון מפורט. בגלל שהחוק מחייב מחוזיות לעמוד בלוחות זמנים הן מקצרות לעצמן תהליכים, יש להן מגבלות בחוק של לוחות זמנים והן רואות את הביקורות עליהן ולכן המחוזיות מאשרות את התוכנית העקרונית או מאשרות אותה ברמה מסוימת ומחזירות אותה לוועדה המקומית להשלמות כמו פיתוח עירוני שזה דבר שנמצא בסמכות שתי הוועדות. כלומר, בפינוי בינוי המצב הוא שאי אפשר להוציא היתר בנייה מכוח התוכנית החדשה אלא צריך לחזור לוועדה המקומית להוצאת ההיתר. זה לחלוטין להבדיל מתמ"א 38, שם כבר עצם התוכנית מאפשרת את הוצאת ההיתר מכוחה. נדבר על הדברים האלה בהמשך. למעשה, אחרי שעברתי וועדה מחוזית (הליך של בין 3 ל-5 וחצי שנים) אני חוזרת לוועדה המקומית להוציא השלמות של התכנון, לבצע השלמות כמו פיתוח (זה שלב התכנון המפורט), רק אז ניתן להוציא היתר בנייה בפינוי בינוי. שוב, שלבים אחד עד שלוש הם שלבים יזמיים.
שלבים 4 ו-5 הם השלבים הקבלניים של עסקת הקומבינציה: אני מוציאה את ההיתר, מפנה את הדירות ובונה את הפרויקט.
שאלה חשובה של עומרי הנסיך: האם הולכים קודם למקומית או קודם למחוזית? העניין הוא כזה- מי שמאשר תוכנית פינוי בינוי היא הוועדה המחוזית, לה יש את הסמכות. אתה לא מגיע למחוזית אלא אחרי שעברת את הוועדה המקומית וקיבלת המלצה. בפינוי בינוי הרעיון הוא להגיע יחד עם הוועדה המקומית ובתמיכתה לוועדה המחוזית. נכון שלפי החוק בישראל אני יכולה ליזום תוכנית בסמכות מחוזית, גם פינוי, גם כנגד הוועדה המקומית. כלומר, אם הוועדה המקומית נגדי והיא לא מאשרת פרויקט פינוי, אני יכולה ללכת למחוזית אך זה לא קורה. המרצה עשתה בדיקה סטטיסטית, עד היום הוגשו שלוש תוכניות כאלה שהלכו למחוזית בניגוד לעמדת המקומית ושלושתן לא אושרו. ההכרה היא הכרה של האוצר, ברגע שמשרד השיכון מאשר את התוכנית כתוכנית פינוי בינוי זה מה שנותן לך את הקלות המס וזה מה שגורם למקומית להתייחס אלייך כמו שהיא מתייחסת אליה. אחת השאלות שהיא שואלת זה אם אתה כבר נמצא בנוהל מול משרד השיכון. לדעת המרצה אם המקומית לא תומכת בתוכנית שלך, אין לך סיכוי לאשר אותה במחוזית.
השחקנים-
הבעלים-
פינוי
תורת המשחקים
הרשויות-
להשלים מהמצגת את השחקנים.
וכל אותן צדדים שלישיים: בנק, רוכשי דירות, ספקים וכו':
שוב אנו חוזרים לכך שמדובר בעסקת קומבינציה, בעלי הדירות מזמינים את היזם לסלון שלהם, זו בעיה שאנו חייבים לפתור כחלק מעסקת הפינוי.
תנאי מתלה-
עסקת פינוי היא עסקה עם תנאי מתלה בהגדרה. מדובר בעסקאות (גם פינוי וגם תמ"א) שמותנות בתנאי בסיסי והתנאי הוא שהמדינה תאפשר לפרויקט הזה לצאת לפועל. הכוונה, המדינה תאפשר בשתי רמות- גם ברמה התכנונית (אישור של המקומית והמחוזית) וגם ברמה המיסויית. היזם לא מתכוון לקנות את כל הבניינים האלה, לא מתכוון לקנות את הדירות ואף אחד לא מתכוון לשלם מיסים על זה, סע' 48 לחוק מיסוי מקרקעין קבע פטור ממס, ללא ההקלות אין פרויקט.
כל העסקה בנויה על הרעיון שיש פה פרויקט עם מקדם, בלי ההטבות שניתנות תכנונית לפרויקט הוא לא יקום. שנית, ללא הקלות המס לא יהיה פה פרויקט. גם מבחינת מס שבח ורכישה, גם מבחינת מע"מ, היטלי השבחה ופיתוח.
בעלים
כשעושים הסכם של פינוי בינוי יש תנאי מתלה לקיום העסקה (בד"כ סע' 6), כאן כל אחד מהצדדים- בעלי הדירות והיזם אומרים מה מבחינתם קריטי לעסקה הזו.
• לוחות זמנים לקבלת היתר לבניה וכיוצ"ב- למרצה חשוב שיהיו לוחות זמנים, תוך ככה וככה חודשים תתקבל הסכמה של הרוב הדרוש, תוך כמה חודשים יוגש לוועדה. השיטה שלה היא לקבוע שבא כוח הבעלים יכול לקבל הארכה. בד"כ היא נותנת שתי הארכות של שנה בכפוף לכמה תנאים. היא מנסה לנתק את זה משיקול דעת הבעלים והיזם, היא רוצה שזו תהיה החלטה מקצועית שלה לטובת הפרויקט. לא ניתן להכתיב ליזם מה יהיה לוח הזמנים, ניתן להציע את הלוח זמנים והיזם מתווכח, זה משא ומתן. אם נקבע 6 שנים עד הוועדה המחוזית היזם יכול לא להסכים ואז הבעלים יכול להחליט שזה לא היזם המתאים. התנגדויות לא ניתן לאמוד בזמן ולכן את כל הנושא הזה שמים בסע' אחר, התנגדויות לא תלויות ביזם ולא בבעלים. אני מנסה לתכנן פרויקט שיהיו לי מינימום התנגדויות, זה כן תלוי בי. לדוגמא- נניח שיש מתחם עם בניינים קיימים, יש שטח ציבורי, לידו יש את הפרויקט שלי. זה מצב בו אני בחלקה שלי לא רוצה להיכנס לשטח הציבורי כי אז כל הבניינים הקיימים הופכים לבניינים גובלים ויש להם זכות להתנגד. יש לחשוב על סע' 197 שמגביל את ההתנגדויות למגרשים גובלים.
• אופי הפרויקט- דבר שמאוד חשוב לבעלים. אנשים שחיים בבניינים של שלוש קומות, לא רוצים למצוא עצמם בקומה 38 במגדל. זאת לעומת היזם שמבחינתו עדיף לבנות מגדל אחד גבוה מאשר כמה נמוכים (עדיפות מבחינה כלכלית). לכן, הבעלים דורשים להיות מעורבים בשלבי התכנון ולהיות מסוגלים להביע דעה אודות מה יהיה שם. יש למשל פרויקטים שהבעלים אומרים בפרוש שהם יודעים שהעירייה נותנת מקדם של 3.2, הם הולכים לאדריכל מטעמם והם דורשים מהיזם לא לדרוש יותר מ-2.6 כי אז זה ישנה את הפרויקט ואת תכסית הבניינים. הם הסכימו למפרט נמוך יותר בתנאי שהפרויקט יהיה לפי מקדם מסוים. יש פרויקטים שהם מסתדרים ביניהם לפי בניינים. הם רוצים להמשיך לחיות יחד, בשלב הבא הם רוצים לקבל את הדירות שלהם שהם עדיין יישארו שכנים ואלו חלק מהדרישות שלהם.
• נקודות יציאה- דיברנו על זה שעסקת קומבינציה היא עסקה שלא תחומה בזמן אלא אם כן אני אקבע לוח זמנים. זו עסקה מאוד מסובכת עם אורח חיים ארוך, לכן, אם אני רוצה לשנות את זה אני קובעת את הדברים הללו מראש. למשל- היה ותוך שנה היזם לא יאסוף את המינימום הדרוש בחוק (80%) כדי לעשות את הפרויקט, אנו יכולים לפטר אותו. אם אחרי 4 שנים עדיין אין אישור ועדה מחוזית אפשר לצאת מהפרויקט. בסע' זה אנו בעצם קובעים באיזה מצבים הבעלים יוכלו לבטל את הפרויקט.
• בטוחות ותשלום הוצאות, "עסקת נטו"- מאוד חשוב לשני הצדדים שזו תהיה עסקת נטו. חשוב לשני הצדדים לקבל את ההכרה כפרויקט פינוי בינוי כדי שיהיו פטורים, אך, לבעלים חשוב להבהיר שהם לא צריכים לשלם כלום בעסקה הזו, שלא יגיע אליהם פתאום חשבון. המרצה רוצה לציין שלפעמים בעלים דורשים בטוחה, ערבות גם לתשלום ההוצאות. היא ראתה עסקאות שהבעלים דרשו ערבות לתשלום המיסים, זה מטורף, מדובר בסכומים אדירים, המרצה לא חושבת שהשוק נוהג כך. בסופו של דבר לא נהוג לקבל מהקבלן/היזם בטוחה לתשלום המיסים. מדובר בסכומים אדירים. לא נהוג לקבל בטוחה לתשלום הוצאות. האמת היא שהמרצה גם לא מתעקשת על הנושא השני כי ממילא כתוב שמי שצריך לשלם לאדריכל, לעו"ד וכו' זה היזם ולכן אין אפשרות לבוא בדרישות לבעלי הקרקע. מכאן, אפשר לוותר על הבטוחה ולקבל מפרט יותר טוב.
• נושא נוסף שחשוב לבעלים זה נושא השקיפות- חשוב לבעלים לדעת שאין מצב שמי שיחתום אחרון יקבל יותר. אין מצב שמי שיעשה שרירים יקבל יותר. מאוד חשוב לי כבא כוח הבעלים להבהיר ליזם שהוא לא יכול לעשות כל מיני דילים מתחת לשולחן כדי להשיג חתימות. השיטה של המרצה היא להוסיף סע' שקיפות. משמע, היא כותבת בפירוש שמוסכם שההסכם שיחתם יהיה הסכם זהה בין כולם. זו התחייבות יסודית של היזם והיה וייתן לאחד יותר מאחרים ייחשבו כולם כאילו גם הם מקבלים ממנו את ההטבה. יזמים יודעים שיצא להם שם רע מאוד אם יעשו הפליות בין הבעלים, זה יחליש אותם ולכן המרצה לא נתקלת ביזמים שעושים את הדברים האלה.
למרצה יש פרויקטים שהם עושים עם יזמים הסכמי קולות. הסכם שנותן הטבות אך זה הסכם שקוף לגמרי. אם אנו נותנים למישהו משהו, כמו לוועד הבית (שעובדים יותר מאחרים), אני דואגת שכולם ידעו את זה, זה לא משהו שיש להסתיר, זה גלוי לגמרי.
באשר לסרבנים- למרצה היה פרויקט שהיו חסרות בו שלוש חתימות, השלושה האלה ביקשו תמורת החתימה שלהם הטבה מסוימת, אמרו בפירוש שאחרת הם לא יחתמו. הם הודו שהם סחטנים. זו בעיה, לא ניתן להסכים לסחטנות, ברגע שהסכמנו לסחטנות של אחד כל אלה שחתמו מבטלים את החתימות שלהם ויש להם קייס אמיתי לכך. המרצה הייתה מהצד של היזם, היא פנתה לעורך הדין של הבעלים ועדכנה אותו על הבעיה, היא הציעה שהיא תסכים לתת את ההטבה לכולם, לא יהיה אחד שלא יקבל אותה, כולם יקבלו תוספת לתמורה וכנגד זה היא מבקשת לעשות שינויים בתמורה שהובטחה. הם בנו מפרט חדש שנתן את ההקלה הזו לכולם וכנגד הם שינו את הבטוחות שהיו בהסכם. כך הם קיבלו את שלושת החתימות החסרות, כולם יצאו מרוצים והיזמים יכלו לחיות עם הסע' הזה. יש צורך ברוב חתימות של 80%. ברגע שיש 80% חתימות, בתי המשפט לא נוטים לראות את התנגדות האחרים כמוצדקת, הנטייה של בתי המשפט והמפקחת לרישום מקרקעין זה לאפשר את ההסכם הזה. מצד שני, אם יכולנו להגיד בעבר שלוקח בין 4 ל-5 וחצי חודשים לקבל החלטה שיפוטית שמחייבת את יתר ה-20%, היום יש היסוס של בתי המשפט ושל המפקחים על רישום המקרקעין, כיום הם מנסים לגשר בין הצדדים ולכן היום לוקח בין שמונה לתשעה חודשים לקבל אישור כפייה על היתר, דבר המהווה שינוי מסוים.

תנאי מתלה לעסקה מצד הקבלן/יזם-
• יכולת לייצר פרויקט ברמת העירייה וברמת הבעלים (מינהל/קק"ל)- הקבלן רוצה לדעת שגם תכנונית וגם מיסויית יש לו פרויקט. מבחינתו, כל זמן שאין לו את שני אלה- אין לו עירייה, וועדה מחוזית, הכרה כפרויקט פינוי בינוי, הוא מנסה להביא למצב של מינימום התחייבויות והשקעות. הוא רוצה לדעת שהוא מסוגל לייצר את ההסכמות האלה. כלומר, מהר מאוד לפני שיזם משקיע זמן וכסף בפרויקט הוא הולך לוועדה המקומית ובודק איתה אם היא בעד או נגד הפרויקט. הוא ינסה לדחות את ההוצאות לשלבים האלה. אם מדובר בקרקע מנהל זו לא בעיה- המנהל הוציא הנחיות לגבי פרויקטים של פינוי בינוי בקרקעות המנהל. הוא הוציא הוראות ביצוע. אם אני מוציאה נסח ואני רואה שהקרקע היא קרקע מנהל אני פשוט פותחת את הוראות הביצוע. לקק"ל אין הוראות ביצוע בנושא פינוי בינוי והיא הבעיה. לכן, כשמדובר בקרקע של קק"ל היזם יודע שהוא צריך ללכת ולנהל עם קק"ל מו"מ לגבי הפרויקט הזה. אין פה ודאות כלכלית. יושבים ומנהלים מו"מ, דבר שלא קורה אצל המינהל. לקרן יש דרישות לתשלומים עבור הסכמתה, זאת לעומת המנהל לה אין דרישות כאלה.
• הכרזה כמתחם פינוי בינוי
• יש עוד כמה נקודות שהיא דילגה עליהן, להשלים מהמצגת.
בתור יזם, כתנאי מתלה אני מוסיף עוד כמה סעיפים אודות נקודות יציאה-
• השקעה כספית רק בשלבים מאוחרים- ערבויות יינתנו בשלבים מאוחרים יותר.
• כדאיות כלכלית- אם אומרים שאין מקדם אלא 25 מטר על כל דירה קיימת, הוא הבטיח לדיירים דירה וחצי, הפרויקט הופך ללא כדאי כלכלית. היזם לא יוכל באמצע הפרויקט לצאת ממנו, הבעלים קובעים סע' שעד השלב של קבלת היתר הקבלן יוכל לצאת מהסיבות הללו אך לאחר מכן זה כבר לא אפשרי. זה עניין למשא ומתן.
• זיהום הקרקע
מה היזם עושה לפני שהוא נותן הצעה על בניין? עורכי דין, אדריכלים, מודדים וכו'- כל אלו עובדים חינם. הם מקבלים סכומים בשלבים מאוחרים יותר. כשיזם אומר למודד לעשות לו בדיקות או מבקש מעורך דין טיוטת הסכם זה לא עולה לו כלום, לכן אין סיבה שלא יעשה את זה. בשלבים שזה מתחיל לעלות לו כסף הוא רוצה לדעת שיהיה פרויקט. לכן, הם לא עושים בדיקות זיהום קרקע כי זה עולה המון כסף. הם דורשים שאם הקרקע תהיה מזוהמת הם יוכלו להפסיק את הפרויקט.
הערה: המרצה מעדיפה תמ"א 38/2 על 38/1 כי ב-1 הבניין יכול ליפול. העסקאות האלה מסוכנות, בכל עסקה אתה נותן בטוחות, כותב את ההסכם כמו שצריך וכו'.
• עתיקות- לבניינים הישנים אין חניונים, לא חפרו בקרקע. כעת, אנו הולכים לחפור כדי לעשות חניונים, יכול להיות שיש בקרקעות האלה עתיקות וזו בעיה. אפשר להכריז על המתחם כמתחם סגור שמופקע ע"י המדינה ועוד כל מיני דברים לפי חוק העתיקות. כעיקרון, הדברים האלה מגולגלים על היזם כי עסקת הפינוי היא עסקת נטו, לכן, היזם מוסיף סע' שאם יתגלו עתיקות הוא יכול להפסיק את הפרויקט.
היזם/קבלן והבעלים-
כל הנושאים הרגילים בעסקת קומבינציה צריכים להיות גם בהסכם זה:
• מועד מכירת דירות הקבלן.
• ליקויי בניה.
• בחירת דירות.
• שדרוגים.
וכו'….
הערה- אנו לא מדברים על עסקת פינוי בינוי שהמנהל מחליט לעשות על שטח שלו ואחת ממטרות המכרז זה לפנות את הפולשים, אנו לא מדברים על פינוי ביוזמת עירייה או רשות אלא אנו מדברים על עסקת פינוי ביוזמת הבעלים שמתקשרים עם יזם, כך יש פטור מחובת מכרזים. המנהל לא ישים רגל. קק"ל יותר בעייתית כי אין הוראות ביצוע מחייבות ולכן הם דורשים דירות בפרויקט וכל מיני תשלומים.
תוספת חשובה: היום תנאי לפינוי בינוי זה לא רק שטחי ציבור אלא גם דירות לזוגות צעירים.
פרקטיקה- הזמנה להציע הצעות (לא במבחן)-
פונים אליי בעלים, וועד של כמה בניינים, הם החליטו לעשות פרויקט פינוי בינוי, המרצה מייצגת את בעלי הדירות שרוצים לעשות פרויקט פינוי בינוי, הם כתבו הסכם, השאלה היא למי לפרסם את ההסכם כדי ליזום הצעות לעשות את הפרויקט וגם באילו פרמטרים משתמשים כדי להשוות בין ההצעות?
אנו רוצים להיות שקופים, מפיצים את ההסכם בין כמה יזמים וקובעים מראש לפי אילו פרמטרים משווים בין ההצעות. בכל פרויקט יש דברים שחשובים לבעלים כמו למשל אופי הפרויקט. אופי הפרויקט יכול להיות פרמטר להשוואה- כלומר, מוכן או לא מוכן להתחייב שהבניינים לא יהיו יותר מ-20 קומות. אני שולחת ליזמים האלה את ההסכם עם הנספחים ומצרפת טופס שאני מבקשת מהם למלא, מה שנקרא- הזמנה להציע הצעות.

התחרות:
אני בוחרת יזמים ושולחת להם הזמנה להציע הצעות, את זה אני מבקשת שהם ימלאו-
• ראשית אני שואלת מה תהיה דירת התמורה. אני אומרת להם מראש איך אני רוצה שהם יגדירו אותם. בד"כ מדובר בתוספת של איקס אחוזים לשטח דירה קיימת. אני שואלת איזה מרפסות מוכנים לתת. אנו יודעים שעל פי חוק התכנון והבנייה מרפסת ממוצעת צריכה להיות בין 12 ל-14 מטר. אני שואלת אם היזם מוכן לתת לי מרפסת יותר גדולה על חשבון אחוזי הבנייה שלו. "הגדר את דירת התמורה- שטח, מרפסות, מחסנים, חניות וכו'".
• מפרט טכני- "צרף לי מפרט טכני". הרבה פעמים הם לא מצרפים מפרט וכותבים שהוא לא יפחת ממפרט היזם ויהיה לפחות ברמה של כך וכך. כלומר, אפשר לקחת פרויקט להשוואה- מגדלי פנקס למשל. בד"כ כותבים שזה לא יפחת מהמקובל באזור.
• מחירון שינויים- שואלים מראש מה יהיה מחירון השינויים. יש מחירון מקובל של משרד הביטחון והם אומרים- משרד הביטחון פחות כך וכך אחוזים.
• מחירון שדרוגים.
• הגדלת צפיפות- סע' שהמרצה אוהבת לכתוב והיא לא ראתה אותו בשום הזמנה להציע הצעות שהיא קיבלה. כשדיברנו על עסקת קומבינציה דיברנו על זה שתמיד עולה השאלה מה הן זכויות בנייה נוספות. במועד שהמרצה עושה את העסקה היא יודעת שהמקדם המקובל הוא 2.2 או 2.18. מה יקרה אם היזם הזה יקבל 4 או 3 או 2.5? בעצם אני שואלת אותו, מעל ה-2.18 המקובלים היום, מה אתה תיתן לי אם תקבל. המרצה מודה שהיא לא ראתה את זה בשום הזמנה להציע הצעות שהיא קיבלה אך היא תמיד דורשת להכניס סע' בעניין זכויות בנייה עתידיות.
• לוחות זמנים.
• וכל דבר נוסף: כגון מימון היוון. מה עוד אתה מציע לדיירים. יש יזמים שבאופן קבוע כותבים- אם יש בעיה עם היוון הזכויות (כי זו קרקע מנהל) אני אתן הלוואה למימון ההיוון. יש מי שכתב- אם יש משכנתאות קיימות אני מוכן לתת מימון ביניים לסילוק המשכנתא. יש מי שכתב שלא מקובל עליו מחירון שדרוגים/שינויים/הגדלת צפיפות/לוחות זמנים וכו' אך הוא מציע תוספת איקס בתמורה. למשל- 15 נקודות חשמל על כל מפרט באזור.

שיעור מס' 9- 22.12.13:
דיברנו על הנושא של הסכמי מכר- על תמורה, חזקה, רישום וכו'. לאחר מכן עברנו לעסקת המכר הקלאסית מהסוג של קומבינציה- עסקת התמורה המודרנית. מה שנותר לנו זה לדבר על שלושה סוגים של עסקאות קומבינציה- פינוי בינוי, תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. השנה לא נצליח לדבר על שימור מבנים, ננסה לגעת בזה בשיעור האחרון.
היום נעבור על הסכם פינוי בינוי, הכי חשוב לראות את סע' 6- הסמי פינוי בינוי הם הסכמים מותלים. ההסכם יראה לנו מה הכוונה במילים.
פינוי בינוי- היבטי המס:
כל הנושא של פינוי בינוי מבחינת החקיקה מוסדר בשלושה מקומות בלבד: סע' 33 לחוק התכנון והבנייה, חוק מיסוי מקרקעין ובחוק פינוי ובינוי (פיצויים). בהמשך נראה מה הקשר של תכנון ובנייה לפה. חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את כל היבטי המיסוי של העסקה וחוק פינוי ובינוי פיצויים עוסק ברוב הדרוש, הוא החוק שמקים את עילת התביעה- אולי כן ואולי לא- נגד הסרבנים.
סע' 33א לחוק התו"ב- הבסיס להכל. הוועדה ברשות משרד השיכון והבינוי צריכים לאשר את הפרויקט כפרויקט פינוי בינוי, ברגע שקיימת ההכרזה הזו, רק אז, קמות כל ההטבות במס. פרויקט שלא מוכר כפרויקט פינוי בינוי הוא נטול ייתכנות כלכלית ולא ייצא לפועל.
תיקון 87 משנת 2008
ההכרה כמתחם פינוי בינוי היא לא לעולם ועד- כלומר, ההכרה היא למקס 12 שנים. 6 שנים מרגע ההכרזה ועוד 6 שנים בהארכה מיוחדת של אותה הוועדה. המרצה לא מכירה אף פרויקט שהוארך בפועל עד היום. ההכרה כמתחם פינוי בינוי נותן בין היתר את הקלות המס.
חוק מיסוי מקרקעין- סע' הקלות המס- הסע' שונה מספר פעמים (פרק חמישי 4 (סע' 49כ). ראשית נקבע יום המכירה, מדובר בעסקת קומבינציה, המס נדחה בעסקאות אלה, יש צורך במתן הודעה. יש פרק מיוחד בחוק מיסוי מקרקעין שמסדיר את כל נושא הפינוי בינוי, כמו בכל עסקת קומבינציה נותנים לרשויות המס הודעה על העסקה- יש טופס מיוחד להודעה לרשויות המס בנושא של פינוי בינוי. המס בעסקת פינוי בינוי הוא מס נדחה, כשיום המכירה, כלומר, היום בו צריך לשלם את המס, נקבע בתור אחד משלושה מועדים שהחוק קובע. בעיקרון, החוק נותן פטור מיוחד לבעלי הדירות, כלומר, כל בעל דירה שנכנס לפינוי בינוי נחשב כמי שמוכר את הדירה שלו ליזם. לא חשוב אם הוא מכר דירה כל 4 שנים, לא חשוב המצב לפי החוק החדש, מה שחשוב הוא שברגע שהמתחם הוכר שמתחם פינוי בינוי, לבעל הדירה יש פטור על המכירה הזו ולו וליזם יש פטור מהמכירה של הדירה החדשה. הוא מוכר את הדירה בפטור ליזם והוא לא נחשב לצורכי מס כמי שקנה דירה חדשה.
מה שהחוק הזה עושה זה שהוא מגביל את הפטור- אין מצב שמישהו ילך עם דירת 90 מטר קיימת ויקבל דירת 200 מטר חדשה. אין מצב שמישהו "ייסחוט את הקבלן" או את השותפים שלו ויקבל דירה חדשה פלוס 500 אלף שקל. אין מצב שמישהו יקבל כל מיני הטבות. החוק קובע במפורש שהפטור יינתן רק על דירה בגודל מסוים לפי כללים מסוימים פלוס ההובלה ושכר הדירה. שכר דירה לתקופה שהוא לא נמצא בדירה ומשלם שכירות, הובלה זה עלויות הלוך וחזור- הלוך לדירה השכורה וחזרה לדירה החדשה. כל דבר מעבר לזה חייב במס. כלומר, מי שמקבל את ההטבה חייב במס, בעלי הדירות צריכים לשלם מס על ההטבות הנוספות שהם קיבלו, וגם אצל היזם יש כל מיני שיקולים בעניין- ניכויים, מע"מ וכו' (גם היזם לא יקבל פטורים על התוספות שהוא נותן לדיירים וגם לא הטבות). את העיקרון הזה בדיוק נראה בנושא של תמ"א 38/1- פטור מיוחד וכו'. בתמ"א 38/2 יש עקרון אחר עליו נדבר.
חוק מיסוי מקרקעין- פחות מעניין בקורס אך זה נמצא במצגת.
2. ענייני הרוב הדרוש- פינוי בינוי לעומת תמ"א 38-
החוק השלישי עליו אנו צריכים לדבר הוא חוק פינוי ובינוי (פיצויים)- למעשה, תמיד במקרקעין הכלל הוא שזכויות בנייה הן תמיד רכוש משותף של כולם, הכלל הוא שבשביל פרויקטים מהסוג הזה צריך 100%. זה הכלל בחוק המקרקעין לגבי כל פרויקט. חוק המקרקעין עשה שורה של הקלות לגבי סיטואציות מסוימות כמו למשל- הוספת מעלית, כמו למשל פרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א. זכויות במקרקעין הן זכויות מוחלטות, הייתה תקופה במדינה שנכנס הדין האמריקאי והתחילו להשוות את האינטרסים- מה חזק יותר ומה פחות, צורך ציבורי וכו', המחוקק קבע בעצמו בשורה של מקרים מה יהיה הרוב הדרוש. שנה שעברה הייתה שאלה במבחן אם לאור העובדה שהמחוקק קבע רוב מסוים בחוק, האם אח"כ יכולים לבוא בתי המשפט ולעגל אותו. למשל, כשהמחוקק קבע שצריך 80% לפינוי בינוי האם בתי המשפט יכולים לקבוע ש79.9% זה מספיק? בתי המשפט קבעו שלא ניתן. ברגע שהמחוקק הפחית את הרוב מ-100%, אי אפשר להפחית עוד יותר בהחלטה שיפוטית.
הרובים הדרושים בחוק- 80% בפינוי בינוי הוא המינימום. בתי המשפט לא יכולים לעגל. בתמ"א הרוב הדרוש הוא 66%. המחוקק חושב שההצדקה לפרויקטים האלה היא שונה לגמרי ואם הוא בחר להפחית את הרוב מ-100% צריך להשאיר את זה כך ולא להפחית עוד יותר, לכן, לבית המשפט אין סמכות לעגל את הרוב כלפי מטה.
החוק מסביר איפה צריך את הרוב- אני צריכה 80% בכל בניין. לא מספיק 80% במתחם. החוק בכל זאת עושה אבחנות. יש לקרוא את החוק!! אני צריכה 80% בבניין, יש לשים לב שהחוק עושה אבחנה- לפחות שני בעלים בבניין וכמה דירות צריכות להיות לכל אחד.
יש לזכור שבפינוי בינוי יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות בבניין ולא במתחם כולו!
בתמ"א זה שונה ויש להבין שזה בניגוד לתמ"א.
בפינוי בינוי החוק אומר לכו אתם ה-80% נגד המתנגדים. בתמ"א זה הפוך- שם המתנגד צריך לעצור את הרוב. בפינוי בינוי הרוב צריך לכפות על המתנגדים ועד שבית המשפט לא כופה את העסקה על המתנגדים אי אפשר לעשות כלום. לעומת זאת בתמ"א הכללים אחרים, המתנגדים הם אלו שצריכים לפנות לבית המשפט.
חוק פינוי בינוי (פיצויים) עושה מהלך מעניין נוסף- בעלי ה- 80% יכולים ללכת לתבוע בנזיקין את המתנגדים. על הסע' הזה יש המון ביקורת. הטענה היא שהחוק הזה לא היה צריך להגיד שיש תביעה נזיקית אלא הוא היה צריך להקים עילת תביעה נפרדת, מסודרת, כולל עונשים, כולל סכומי פיצויים, יש הרבה מאוד ביקורת על המחוקק בשאלה למה הוא לא נכנס לדברים האלה.
חוק פינוי בינוי פיצויים (לקרוא את החוק למבחן- חשוב!)- בבית משותף שבו יותר מחמש דירות- בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 4/5 מהדירות, ושלפחות 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. יש צורך ברוב מיוחד מבין בעלי הדירות, יש צורך ברוב של 4/5 שיש להם 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. יש המשך לסע' שמתייחס לבתים משותפים בהם יש פחות מחמש דירות.
חסרונות:
הסכים רוב מיוחס, כלומר יש לי 80% לעשות עסקה, מי שמתנגד בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בנין, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להן עקב אי ביצוע העסקה. כלומר, המתנגדים יכולים להיתבע על מליוני שקלים. אף קבלן לא יעשה פרויקט של 80% כי בסופו של דבר במקרקעין חייבים 100%, ה-80% הולכים לתבוע את הסרבנים, העילה שלהם היא עילה נזיקית, והעילה הנזיקית היא אובדן רווח- הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
מה הוא סירוב בלתי סביר? המחוקק מגדיר מה יחשב סירוב בלתי סביר וגם את זה הוא אומר על דרך השלילה, כלומר, הוא מגדיר סיבות לגיטימיות לסירוב;
1. עסקת הפינוי והבינוי אינה כדאית כלכלית לבעלי הקרקע- בית המשפט בודק כדאיות, הכדאיות נבדקת לפי אותם הפרמטרים שהוועדה המחוזית בודקת באמצעותם כדאיות.
2. לא הוצעו לבעל הדירה במסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש- המרצה לא מכירה מצבים בהם לא הוצעו לבעלי הדירות מגורים חלופיים.
3. לא הוצאו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי והבינוי- בכל המקרים שהמרצה מכירה ניתנו בטוחות הולמות.
4. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר- למרצה יש פרויקט שהבן נפל בצבא והחדר שלו נשאר אותו דבר, המשפחה לא שינתה את החדר, אין מה להציע להם וזאת בעיה לא נורמאלית. דוגמא נוספת- יש כל מיני מחלות לאנשים מבוגרים ובבית שלהם יש להם יותר אחיזה במציאות כי הם יודעים איפה הם נמצאים, גם במקרה של עיוורים זה אותו דבר. זה בעצם התנאי היחיד שהוא באמת בעייתי, למרצה אין תשובה להורים השכולים.
צריך לעשות מחשבה מה אפשר להביא לבית המשפט ומה לא- כדאיות כלכלית, מגורים חלופיים- לא ממש תופס. סע' 4 הוא הסע' הבעייתי.

נעבור על הסכם פינוי בינוי אמיתי של המרצה:
הניסוחים לא חשובים, מה שחשוב זה העקרונות.
מדובר בהסכם הבסיס בו המרצה משתמשת בפרויקטים של פינוי בינוי. מדובר בהסכם על קרקע של קק"ל, זה מהווה בעיה- בניגוד לקרקע של המנהל שם התנאים מאוד ברורים, במקרה של קק"ל זה בכלל לא ברור, בקק"ל אין הוראות ביצוע, אין הנחיות קובעות, זה עניין של משא ומתן.
המרצה צריכה שכל אחד מבעלי הדירות, כחלק מההסכם, כבר בהואיל הראשון יגדיר את הדירה. כולל זה שכותבים את שטח הדירה לפי הרשום בטאבו. מדובר בבניינים מאוד ישנים שלמעשה השטחים הרשומים בטאבו כלל לא משקפים את השטח האמיתי של הדירות. השטחים שרשומים בטאבו הם שטחים שכדאי וחשוב לציין בהסכם אך הם לא שטחים שמעניינים מישהו שכן מאז שינו את שיטת הרישום והמדידה כבר 5 פעמים. עם זאת, כשרשויות המס יבדקו אם התרומה עומדת בפטור הם יבדקו שלושה דברים: שטח הדירה בטאבו, חיובי הארנונה והם עושים בדיקה מדגמית של שטחי הדירות בפועל. אכפת להם שאנשים לא יקבלו יותר מהפטור שמגיע.
הואיל אחד לפני האחרון- מדובר בעסקה מותלה, עסקה שתלויה בתנאי מתלה. המרצה מדגישה את זה בכל מקום.
ההגדרה של העסקה (חשוב שיועץ מס יראה את זה): וברצון הצדדים להתקשר בהסכם, לפיו בכפוף להתקיימות התנאי המתלה כהגדרתו להלן, יבנה הקבלן את הבניין/נים החדש/ים וישלים את העבודות, ויהרוס לצורך כך את הבניין הקיים, כהגדרתם להלן (אם זה בשביל היזם פה הסע' היה נגמר אך זה לבעלי הקרקע אז זה ממשיך) וזאת על אחריותו המלאה של הקבלן, לרבות לטיב עבודות הבניה, לעמידה בלוח הזמנים….
סעיפים כלליים-
סע' 1- הסע' שקובע שכולם מקבלים את אותה תמורה. אם בכל זאת מישהו מקבל יותר מהאחרים, האחרים יקבלו כמוהו. התחייבות זו הינה התחייבות יסודית.
סע' חשוב נוסף- סע' 3- הגדרות ופרושים, נספחים- הצדדים להסכם זה והגדרת החיובים:
3.1 הבעלים ויתר הבעלים שבבניינים הקיימים ייוצגו ויפעלו כלפי הקבלן על ידי ועד הפעולה ו/או ב"כ הבעלים כאמור בסע' איקס להלן…
למרצה, כמי שמייצגת את כלל הבעלים בעסקה, יש לה חובה מיוחדת כלפי ועד הבית- האנשים המתנדבים שארגנו את כולם וחשופים לתביעות. עצם העובדה שלא משלמים להם לא אומרת שהם לא יחטפו תביעה מטורפת מבעלי התביעות האחרים. למשל- אם יסתבר בעוד שנה שניתן היה לקבל תמורה גדולה יותר.
לדעת המרצה, לא צריך לעניין את היזם מה קורה במתחם בין הבעלים ולכן את כל ההתנהלות של ועד הבית והשמאות אני מעבירה לנספחים.
לכן, כשאני מייצגת בעלי דירות אני עושה שני דברים:
אחד, אני מסדירה מנגנון שלם של קבלת החלטות בצד של הבעלים שזה סע' 3. אני עושה מנגנון של קבלת החלטות במתחם- בד"כ אצל המרצה, לכל בניין יש חבר בוועד הפרויקט, היא קובעת איך מתקבלות החלטות בתוך הוועד הזה. יזמים לא רוצים להתחיל לעשות כלום עד שאין 100% חתימות, המרצה שמייצגת את הבעלים רוצה שהם יגיעו להסכמות כמה שיותר מהר, במקרה הזה הם הגיעו להסכמה שברגע שמגיעים ל-67% היזם יתחיל לעבוד. לכן הם כתבו שברגע שיש 67% היזם צריך לעבוד, וכדי לתמרץ את הבעלים לחתום המרצה הוסיפה שכל בניין שיש לו 67% יהיה זכאי להכניס נציג לוועד שישתתף בקבלת ההחלטות, כך יהיה להם תמריץ גדול יותר להגיע להסכמה. בנוסף, היא קובעת שהחלטות ועדת ההיגוי תתקבלנה ברוב רגיל של חבריה, ובחתימתו של הסכם זה מאשר הבעלים באופן בלתי חוזר את סמכות ועדת ההיגוי לפעול ולקבל החלטות בהתאם להוראות הסכם זה, וכי החלטות אלה תחייבנה אותו. הוועד יהיה רשאי לפעול כאמור בהסכם זה ויהיה רשאי לקבוע את נוהל ודרכי עבודתו. עד שאין לך 67% אתה לא זכאי לשים נציג של הבניין בוועד הפרויקט.
הכוונה הייתה שהיזם יתחיל לעבוד לפני שיש לו את הרוב המיוחד- 80%. כלומר, ייקח אדריכל, יגיש תוכניות לעירייה וכו'.
השני, לסע' שלעיל יש השלמה בסוף ההסכם- ועדת ההיגוי ו/או היועצים מצהירים כי לא קיבלו ולא יקבלו מהקבלן כל טובת הנאה שהיא מכל סוג. בחתימתו על הסכם זה, הבעלים מאשר ומתחייב, כי אין לו ולא תהיה לו תביעה….
מה שחשוב הוא סע' העדר התביעות- מי שמצטרף לפרויקט מבין שהאנשים האלה מתנדבים עבורו, עושים כמיטב יכולתם, ולכן- א. הוא יכול להיות חבר וועד אם הוא רוצה. ב. היעדר תביעות. אי אפשר לתבוע את האנשים האלה שמקדישים מזמנם אלא אם כן מדובר בחוסר תו"ל, מרמה וכו'.
את החלק האחרון של הסע' אני מוסיפה בגלל הקבלן- בחתימה על ההסכם אתה מסמיך את הוועד לפעול בשמך בצורה חוקית (כלומר, בשם בעלי הדירות), אתה מתחייב שכל החלטה שיקבל הוועד תחייב גם אותך (כלומר, את בעלי הדירות). הקבלן צריך לדעת שהוא יושב מול גוף מוסמך. לעורך הדין יש ייפוי כוח, הוא צריך לדעת שכשהוא יושב מול הוועד- הוועד מוסמך. בעלי הדירות נותנים כתב הסמכה מסודר וחתום לוועד. הוועד פועל בשם בעלי הדירות מול היזם, בעלי הדירות מייפים את הוועד בצורה מסודרת וכתובה לפעול בשמם.
סע' 6- סע' מאוד חשוב- סע' התנאי המתלה והוראות ביטול מיוחדות:
לסע' התנאי המתלה יש שני חלקים: החלק הראשון זה החלק של התנאים, ההתליות. החלק השני של הסע' זה החלק של המקרים המיוחדים שיאפשרו את ביטול ההסכם שלא בגין הפרה.
סע' 6 נקרא אצל המרצה- תנאי מתלה והוראות ביטול מיוחדות. אין חוק שמחייב את זה, זו הדרך של המרצה.
הסכמי פינוי בינוי הם הסכמים מותלים!
"הסכם זה ייכנס לתוקף (זה התנאי המותלה- מתי ההסכם נכנס לתוקף) רק בהתמלא כל התנאים הבאים באופן מצטבר וזאת לא יאוחר מאשר 48 חודשים ממועד חתימת הבעלים המהווים רוב מיוחס במקרקעין, כהגדרתו בחוק פינוי בינוי, על הסכם זה…."
יש שורה של 4 תנאים, מדובר בתנאים שקבועים גם בחוק:
א. אישור התכנון
ב. אישור קבלת הכרה במתחם פינוי בינוי
ג. הגעה לרוב מיוחס של 80%
ד. לא פירטה
תנאי הביטול המיוחדים: המקרים בהם הבעלים רשאים להודיע על ביטול העסקה- למשל, לא הצליח להחתים מספיק דיירים (לא הגיע לרוב המיוחס) תוך פרק זמן מסוים. דוגמא נוספת- בתוך 24 חודשים מהמועד הקובע, לא ניתנה המלצת הועדה המקומית להפקדת התב"ע, והקבלן לא נקט בהליך של פניה ישירה לועדה המחוזית או הגשת ערר על החלטה הועדה המקומית. המרצה קובעת לוח זמנים מדויק והיא קובעת סעיפי ביטול במקרה שלא עומד בלוח הזמנים שלה.
יש סעיפים של הקבלן- למשל, הקבלן אומר שאם אין הקלות מס על המתחם הזה, הוא לא עושה את העסקה. זה לא תנאי מבחינת מבעלי הקרקע, הם יכולים להשתמש בפטורים אחרים שיש להם. מדובר בעסקת נטו, היזם מתחייב לשלם את המיסים על העסקה, ולכן, בכל מקרה בהם לבעלים לא יהיה פטור מכוח סע' מסוים, היזם יצטרך לשלם את המס ולכן הוא לא יהיה מעוניין בעסקה.
בסע' 6 המרצה קובעת מתי היזם יוכל לבטל את ההסכם ומתי בעלי הדירות יוכלו לבטלו.
בנוסף, קובעים את מנגנון התכנון- סע' אישור הת.ב.ע, תכנון הבניין החדש והיתר הבנייה:
יש מנגנון להתקדמות בתכנון (מקומית, מחוזית וכו'), המרצה דורשת מהיזם בצמתים מסוימים לחזור אליה לקבל אישור כי כבעלת קרקע מאוד אכפת לה מה הולך להיות בנוי שם. יזמים יעדיפו בניין אחד גבוה ובעלי דירות יעדיפו כמה בניינים נמוכים יותר. אני לא בהכרח מוכנה שכל דבר שיתחשק ליזם זה מה שהוא יבנה ולכן אני מחייבת אותו לחזור אליי. למשל- אחרי שהולך לרשויות, אחרי שהולך להפקדה וכו', אני מחייבת אותו לחזור אליי ולקבל את אישור וועד הפעולה (למשל- 6 חודשים ממועד אישור התב"ע- בקשה לקבלת היתר בניה).
סע' חשוב נוסף- הבנייה תהיה זהה לתוכנית החלוקה. לא ייתכן שהיזם ידע מה הדירות שלו ומה הדירות שלי ומאותו רגע הוא יגדיל וישפר את הדירות שלו. יש פרויקט- 50/50 או אחרת, מה שאני מאשרת זה מה שאתה בונה. אם אתה רוצה שינויים אתה צריך לבוא אליי.
סע נוסף- הקבלן לא רשאי להכניס מיוזמתו שינויים כפי שהוא רוצה. אם הרשויות מחייבות אותו (כמו למשל מכבי אש) הוא צריך לעדכן אותנו אך זה משהו אחר כי הרשויות מחייבות וזה לא מיוזמתו ולכן הוא צריך רק לעדכן אותי ואין צורך באישור. "הקבלן לא יהיה רשאי, בשום שלב שהוא, להכניס מיוזמתו שינויים בתכנון הפרויקט, בתב"ע, בהיתר הבנייה…"
חלק נוסף בהסכם שמעניין את היזמים- כשהבעלים חותמים על ההסכם הם חותמים גם על ייפוי כוח לתכנון שמאפשר ליזם לתכנן את המתחם, אנו עושים מנגנון, כל הסכם לפי ההסכמות, שבעצם וועד הפעולה או הדיירים לא יוכלו לעכב את הקבלן בהתקדמות עם הפרויקט, כלומר- לא לאשר לו סתם את התכנון בלי סיבות מוצדקות, אלא, רק מסיבות שמראש קבענו בהסכם.
פה למשל אנו רואים שיש הכרעת פוסק- המרצה לא אוהבת מגשר/בורר. יש פרק שלם שמדבר על מי יהיה הפוסק ומה יהיו הסמכויות שלו וכו'.

שיעור מס' 10- 29.12.13:
תיקון טעות משבוע שעבר: בפינוי בינוי יש אבחנה- בנושא של הרוב הדרוש צריך להיות 80% במתחם ו-67% בבניין.
תמ"א 38- מדובר בסוג של עסקת קומבינציה, הבסיס הוא בתוכנית מתאר ארצית מספר 38.
עקרונות תמ"א 38 (כפי שהם בחוק ובפרקטיקה):
תוכנית מתאר ארצית- תמ"א 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה:
יש תוכנית מתאר ארצית, תמ"א שהמספר שלה הוא 38, זה התנ"ך של התמ"א- כל מה שקשור להיבטים התכנוניים מצוי פה. התוכנית כוללת הוראות אופרטיביות שבד"כ אין בתוכנית מתאר ארצית, אך מדובר בתוכנית מתאר לכל דבר. התוכנית הזו כתובה יותר טוב מתוכניות אחרות, תיקנו אותה מספר פעמים ולהבדיל מתוכניות אחרות היא באמת ברורה. כל ההיבטים התכנוניים של התמ"א נמצאים פה וגם הרבה מעבר להיבטים התכנוניים. חוק המקרקעין מסדיר עניינים של רוב ומיעוט שקשורים בתמ"א הזו. השם שלה הוא תמ"א 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה- כלומר, זאת המטרה של התוכנית הזו ולא שום דבר אחר, אף אחד לא תכנן לפתור בעיות דיור או ליצור ממדים. המטרה של התוכנית הייתה ונשארה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38- שיקול דעת- סעיף 23:
הסע' המרכזי הוא פרק ג' לתוכנית- בפרק זה יש שורה של סעיפי שיקול דעת שלמעשה אומרים שכל רשות מקומית, למעשה, כל וועדה מקומית קובעת לעצמה את הכללים. כלומר, תמ"א 38 חלה בתנאי שאין תוכניות אחרות באותה עיר ובתנאי שאפילו אם היא חלה באותה עיר, שהרשות המקומית החליטה לקבל אותה ולא לעשות בה שינויים בעצמה.
למשל, עיריית תל אביב עשתה תוכנית לעצמה, תוכנית נפרדת לעצמה שקובעת איפה התמ"א 38 תחול ובאיזה כללים, אותה לא מעניין תמ"א 38, לתוכנית קוראים תמ"מ 5.
פרק ג' משאיר הכל לשיקול הדעת של הרשות המקומית- כל רשות מקומית קבעה לעצמה את הכללים גם לגבי ההכרה בתמ"א, גם את הפטורים וגם את מדיניות חדרי היציאה לגג- כמה היא מאפשרת, מה יהיו המיסים שחלים בעסקה כזו, האם אפשר לבנות חדרי יציאה לגג, האם אפשר להפוך אותן לדירות נפרדות, חשוב להבין שבנושאים של תמ"א זה נראה לפעמים שכל עיר מתנהלת אחרת לגמרי.
אוהבים לתת את שני מקרי הקיצון- עיריית תל אביב שיש לה משהו נגד התמ"א, עיריית תל אביב, ככלל, לא מעוניינת בתמ"א. הקיצוניות השנייה היא רמת גן- למעשה, לרמת גן יש תוכנית משלה- ר.ג 30, תוכנית שמאפשרת תמ"א כמעט בכל תנאי. בבת ים קודם עושים ולאחר מכן מוצאים את הדרכים בחוק, העירייה מאוד תומכת ומעודדת תמ"א, היא מסייעת ומוכנה להתקין חוקי עזר וכו'.
עיריית רעננה גם מאוד בעד תמ"א, היא הייתה הראשונה לאפשר קומות מפולשות. תמ"א היא תוכנית מתאר ארצית אך יש לדבר על זה ברמת הרשות המקומית.
דבר נוסף שיש לשים אליו לב- גם ברשות מקומית יש אבחנה בין איך שהיא מתייחסת לתמ"א 38/1 לבין איך שהיא מתייחסת לתמ"א 38/2.
שיקול דעת רשות התכנון-
הדבר מוביל לזה שלמעשה כשבאים להתייעץ איתנו לגביי תמ"א, יש לבדוק מה קורה ברמה המקומית. עיריות שמעוניינות בתמ"א כמו רמת גן, רעננה, הוד השרון הן בעלות מחלקה נפרדת, יש להן הוראות ביצוע, למעשה, מהר מאוד אני יודעת לענות אם תהיה תוכנית או לא תהיה תוכנית, כלומר, אם יהיה פרויקט או לא, קל מאוד לעשות חישובים כלכליים כי ידוע מה אני יוכל לעשות ומה לא.
אצל עיריות שלא מעוניינות בתמ"א, הנושא יותר בעייתי.
תמ"א 38/1-
התוכנית שמדברת על תוספת לבניין קיים.
תמ"א 38/2-
התוכנית מדברת על הריסה של הקיים ובנייה מחדש.
יש לשים לב, תנאי לקיום תמ"א 38/1 ו-38/2 זה שיש מבנה על המגרש. כל התוכנית הזו מדברת על חיזוק מבנה קיים.
תחולה של התמ"א (סעיף 4)-
התמ"א חלה בשלושה מקומות:
 המקרה הכי טוב מבחינת זכויות הבנייה- בניינים קיימים שהוצא להם היתר בניה לפני ה-1.1.80. בתאריך זה עבר תקן בטיחות חדש, כל היתר שיצא אחרי תאריך זה, הבניין היה חייב להיבנות לפי התקן הזה. המטרה של התמ"א היא לחזק בניינים שנבנו לפי התקן הקודם. עד התיקון של מאי 2012 המקרים בהם היה אפשר לעשות תמ"א היו הרבה יותר מצומצמים. התיקון הרחיב מאוד את שורת המקרים שבהם אפשר לעשות תמ"א.
אחרי התיקון, מתווספים שני מקרים:
 בניינים שקיבלו היתר לאחר מכן ולא נבנו לפי התקן: ניתן לחזק אך לא מקבלים זכויות בניה נוספות.
 סעיף 12- בנינים שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם אינו עולה על 400 מטר. התיקון מ-2012 קובע שניתן להחיל תמ"א גם על מבנים שהם פחות מ-2 קומות ופחות מ-400 מטר. אם תרצה לעשות תמ"א על בית פרטי זה אפשרי אך העיריות לא יאפשרו את זה. העיריות לא רוצות שתיקח בית פרטי ותהפוך את זה לבית של כמה קומות. הרחיבו את האפשרות אך זה כמעט לא קורה, זה מקרה בעייתי כי העיריות לא מאפשרות.

חיזוק (סע' 7.1)-
חיזוק- תוספת רכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדי לשפר את עמידותו בפני רעידות אדמה בהתאם לדרישות התקן. כל הזמן מדגישים שמדובר על מבנים קיימים. המרצה מודה שהסע' הזה מאפר לעשות מניפולציות, דה פקטו, כדי לחזק מבנה הדרך הכי טובה היא להוסיף ממד. יש שתי דרכים נוספות לחזק מבנה- דרך אחת היא לקחת אגף מסוים בבניין ולהפוך אותו לממד. הדרך השנייה היא לקחת חדר מדרגות, לחזק אותו ולהפוך את זה לממד קומתי (ממ"ק). שלושת האפשרויות האלה לחיזוק מבנים באות מחוק ההתגוננות האזרחית שאומר שמי שרוצה להוסיף ממד, להתגונן אזרחית מפני מלחמה, יש לו 3 דרכים קבועות בחוק לעשות את זה. המרצה הפילה תמ"א אחר תמ"א בעזרת חוק ההתגוננות האזרחית, כך היה עד מאי 2012. שימו לב, יש הקבלה עניינית בין התמ"א לבין חוק ההתגוננות האזרחית, שניהם מדברים על חיזוק. אומנם התמ"א מדברת על חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, וחוק ההתגוננות האזרחית מדבר על הוספת חדר מוגן לשעת מלחמה, אבל, דה פקטו, שניהם מדברים על אותו דבר ויש הקבלה מסוימת ביניהם. השינוי הוא שאם הולכים על פרויקט של תמ"א- יש צורך ברוב נמוך יותר. הרבה מתנגדים לפרויקטים של תמ"א נעזרו בחוק ההתגוננות האזרחית (דה פקטו עד התיקון).
התנאי (סע' 8)-
חוו"ד מהנדס כי יש לחזק את הבניין. ובנוסף, מה צריך לעשות כדי לחזק אותו.
תמ"א 38/1 עיסקת קומבינציה-
הממכר- זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 וזכויות בנייה נוספות.
התמורה- תוספת שטח לדירה ועוד הטבות שאינן בכסף כמו מעלית, חדר מדרגות חדש וכיו"ב.
שרותי החיזוק הפטורים בתמ"א 38/1 (זה לא המצב לגביי תמ"א 38/2)-
המחוקק קבע בחוק מיסוי מקרקעין פטורים מיוחדים לעסקה הזו, כמו בפינוי בינוי, המחוקק קבע מה היא התמורה הפטורה.
מהם שירותי הבניה הפטורים? תשלום לכיסוי הוצאות יועצים, שכר דירה וכו'.
נקודת המוצא של שתי התמ"אות (חשוב)-
(נקודת המוצא היא גם עניין של פרשנות כשנגיע לנושאים של רוב(.
רעידת אדמה במדינת ישראל היא עניין של זמן. הבניינים הקיימים אינם מסוגלים לעמוד ברעידת אדמה (כאלה שהוצא להם היתר לפני ה-1.1.80). לכן, בתי המשפט מפה ימשיכו את הקו שחייבים לעשות הכל כדי לאפשר את הפרויקטים האלה. קשה מאוד להתנגד לפרויקט של תמ"א 38/1.
הפתרון; תמ"א 38-
המחוקק לא לוקח על עצמו את הבעיה, אני כממשלה לא יודע להיות יזם מקרקעין, הפתרון של המחוקק הוא שבעלי הדירות יתקשרו בשוק הפתוח עם יזם, היזם הזה אמור לחזק את הבניין. כיוון ולבעלי הדירות אין כסף או הנחת המוצא היא שאין להם את מאות מיליוני השקלים הדרושים על מנת לחזק את הבניין, המדינה יצרה מטבע בשם זכויות בנייה נוספות, המדינה למעשה הנפיקה לכל הבניינים שעומדים בקריטריונים של התמ"א (חוו"ד מהנדס וכו') זכויות בנייה נוספות שלא היו קודם, המדינה אומרת- בואו בעלי הבתים, קחו את הזכויות האלה שעכשיו יש לכם ולא היו קודם, תמכרו אותן ליזם והוא בתמורה יחזק את הבניין. המדינה משלימה את התמונה בכך שהיא יוצרת פטור מיוחד לעסקה הזו- אם היא עומדת בתנאים. המדינה העבירה את הנטל אל בעלי הדירות לחזק את הבניין אבל היא נתנה לנו את זכויות הבנייה על מנת לשלם ליזם.
מה שמיוחד בתמ"א 38 (וזה לא קיים באף תמ"א אחרת) ושונה לחלוטין מפרויקט פינוי בינוי- למרות שמדובר בתוכנית מתאר ארצית, אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה, אין צורך ללכת לוועדה מחוזית (זה השינוי הגדול). למעשה, מגישים את התוכנית לוועדה המקומית, כותבים למעלה- "תוספת בנייה לפי תמ"א 38/1 או 38/2" ואפשר לגשת לוועדה המקומית ולהוציא היתר בנייה. זה שינוי אדיר. זה מה שמקצר את הזמן, זה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א.
תכליתה- עידוד חיזוק מבנים באמצעות מתן תמריץ של זכויות בנייה נוספות. ענינה תכנוני בלבד, לצידה הסדרי חקיקה משלימים.
בפרויקט של תמ"א אני נשארת במסגרת התכנונית הקיימת פלוס זכויות הבנייה לפי התמ"א. בפינוי אני מפנה את התכנון הקיים ובונה תוכנית חדשה למתחם.
התמריץ ליזם: סעיפים 11 עד 14-
למעשה, התמ"א אומרת שאם אני עושה פרויקט של תמ"א, ישנן זכויות בנייה נוספות משני סוגים-
1. מילוי קומה מפולשת (תיקון ממאי 2012)- לוקחים את קומת הקרקע, קומת הכניסה לבניין שבד"כ בנויה על עמודים, אפשר למלא את הקומה הזו. הראשונה שעשתה את זה בלי התמ"א הייתה רעננה, היא אפשרה מילוי הקומה המפולשת, היום זה קיים במפורש בתמ"א.
2. תוספת יח"ד שניתן להקים (על הגג) ללא תשלום היטלי השבחה- תוספת שטחים בבניין הקיים. התמ"א מדברת על זה שאפשר להוסיף אגף או לבנות על הגג. דה פקטו, כשאפשר תמיד בונים על הגג כי קומות גבוהות במדינה שוות יותר מקומות נמוכות. אפשר גם וגם (סע' 11). הדיירים מקבלים תוספת שטח של עד 25 מ"ר. מדוע 25 מטר? הם מקבלים ממ"ד שהוא בין 9-12 מטר (בפועל הוא 12 מטר), יש צורך במסדרון גישה אליו ומקבלים תוספת שטח- למעשה, חדר נוסף. זה עד 25 מ"ר, אין חובה לתת 25 מ"ר. אפשר גם לקבל 50 מטר- 25 פטור ו-25 בתשלום אך זה לא קורה, השוק התקבע על 25. זה מה שניתן לדיירים. היזם מקבל תוספת של אגף קיים, או לחילופין בנייה על הגג לפי התכסית החדשה של הבניין, היזם מקבל בין 2.5-3 קומות פטורות ממס לפי התכסית החדשה. במילים אחרות, יש ליזם אינטרס להרחיב את שטח הבניין. זו פואנטה מאוד גדולה. כדאי ליזם להגדיל את השטח הקיים כי זה ייתן לו עוד מטרים. היזם יכול לקחת לעצמו קומה אחת על הגג ואגף, הוא יכול לקחת קומה מפולשת ואגף, לא משנה מה- סה"כ 3 קומות בתכסית של הבניין החדש הקיים. פה מתחילים המון משחקים בתוך העיריות- האם למדוד שטחי שירות, איך להתייחס לשטחים חוקיים ולא חוקיים, כל עירייה עושה כמיטב רצונה. עיריית תל אביב למשל, עשתה המון בעיות ביהודה הלוי בנושא של שטחי שירות- היא אמרה שברגע שיש חדר מדרגות הוא לא נכלל בחישובים, כל עירייה וטעמה היא. דה פקטו קוראים לתמ"א 38 תוכנית הגגות- תמ"א 38, מהסיבה שכולם תמיד יעדיפו להוסיף קומות על הגג ולא אגפים, בד"כ אומרים שזה תוספת יחידות דיור שניתן להקים על הגג. המרצה מכירה רק 3 פרויקטים שהוסיפו אגף ולא על הגג, וגם זה כי הייתה בעיה עם זכויות הבנייה.
חשוב לשים לב לפואנטה של סע' 20 (ניוד מוגבל)- הזכויות מכוח התמ"א "מתאיידות" בהעדר ניצול (ניוד מוגבל). מבחינת תמ"א 38, קודם מחזקים את הבניין ורק אז מותר לבנות על הגג. זה משפיע על מבנה העסקה, אי אפשר לבנות על הגג ואז לחזק את הבניין. העירייה צריכה לבדוק שהבניין חוזק לפני שהיא מאפשרת בנייה על הגג, הבניינים הקיימים לא יכולים להחזיק את הבנייה הנוספת הזו. בעיקרון, קודם מחזקים את הבניין ואחר כך בונים על הגג. באישור של וועדה מקומית לפרויקט הן כותבות שכתנאי להיתר קודם יהיה חיזוק ורק אחר כך בנייה נוספת.
תמ"א 38/1- למה זה לא עובד/עבד?
 קווי בניין (והתיקון בסע' 10, 15)- המרצה תמיד רוקדת על החוקים- חוק ההתגוננות האזרחית והתמ"א. חוק ההתגוננות עד מאי 2012 אפשר קווי בניין מאוד נוחים. החוק קבע בפירוש שאם אני רוצה לעשות ממד, אני יכולה להתקרב לשוליים של המגרש הרבה יותר ממה שהתוכנית התקפה קובעת, מה שהתב"ע לא קבעה. דה פקטו, הבעיות עם התמ"א זה שאם אני רוצה לתת את כל התוספות האלה של ה-25 מ"ר לכל אחד הייתי מתקרבת לשוליים של המגרש ויש מגרשים בהם לא ניתן באמת לעשות תמ"א 38/1. כל תוכנית אומרת כמה מותר לי להתקרב לשוליים של המגרש, הבעיה של תמ"א 38 הייתה שיש בניין קיים ורציתי להוסיף את האגפים האלה או ה-25 מ"ר, ברגע שהייתי עושה את זה הייתי מתקרבת מדיי לשוליים של המגרש, הייתי מתקרבת בצורה כזו שהיוותה סטייה ניכרת מתוכנית ולוועדה המקומית אין סמכות לאשר את זה, הרבה פרויקטים נפלו בגלל הנקודה הזו. המגרשים היו קטנים מדיי ולא היה ניתן להוסיף להם עוד מטרים בצדדים. במאי 2012, כחלק מהתיקון, יש התייחסות לקווי הבניין האלה וגם התמ"א עכשיו מאפשרת, להקטין את השוליים של המגרש. זה הקל מאוד על ענייני תמ"א.
 חניות- בעיה נוספת שיש לנו עם התמ"א היא שתנאי להקמה של דירות נוספות זה פתרונות חניה. זה היה וזה גם נכון עכשיו. זו בעיה רצינית, ראשית, זה מביא בעיה של התנגדויות- אם יש דירות גן ופתאום כל המגרש הופך להיות חניון זה פוגע בדיירים והם מתנגדים לתוכנית. שנית, יש עלויות גבוהות מאוד (הכשרת חניות, קניית השטחים מאנשים פרטיים, הריסת גינות וכו'). בהרבה מאוד מקומות כלל לא ניתן לעשות חניות ואז יש לנו מכפילי חניה, כופר חנייה, יש עיריות שלא מכירות בדברים האלה בתור פתרונות. למרצה יש פרויקט בהרצלייה והבעיה שלה עם העירייה היא שהעירייה לא מכירה בחניות אחת על השנייה בתור חנייה, הם לא מכירים בחניות ולכן אין תעודת גמר לפרויקט, זה לא פתרון מוכר מבחינתן- הן רוצות חניות סטנדרטיות או חניון תת קרקעי.
הערה: האם אפשר לקבל טופס 4 בלי חניות? כן כי טופס 4 קשור לחשמל, מים וכו', תעודת גמר קשורה לחניות (תעודת גמר זה אישור של מכבי אש ועוד כל מיני דברים). אף אחד לא קבע שחייבים למכור דירות עם חניות. תעודת גמר היא דרישה שבחוק, למי שאין תעודת גמר יש בעיית ביטוח כי הפרמיות מאוד גבוהות.
לדוגמא- עיריית תל אביב: יש כל מיני רחובות שאי אפשר להגיע אליהם עם רכב, העירייה לא מאפשרת לעשות שם חניות אך היא דורשת תשלום כופר חנייה. ההסבר של העירייה זה שבגלל שלא עושים חניות יש לחץ על הרחובות הסמוכים. אלו עניינים שיכולים להקים או להפיל פרויקט.
 כדאיות: לא די בקומה או ב-2 + חדרי יציאה לגג- הרווחיות הצפויה בפרויקט של תמ"א 38/1 היא 35% (רווחיות גבוהה מאוד ליזם). אלו פרויקטים מאוד רווחיים למרות שבנייה על הגג היא מאוד יקרה. בעיקרון, מעבר לת"א, הוד השרון, גבעתיים וכו'- הפרויקטים הם פרויקטים מאוד בעייתיים. הייתה בעיה של כדאיות, התמורה לא הייתה מספיקה, לא היה מספיק בקומה אחת כדי לאפשר את הפרויקטים האלה, לכן, המדינה הגדילה מאוד את התמורה. רמת גן למשל אישרה מלכתחילה 3 קומות נוספות. יש גם וויכוח לגבי חדרי היציאה לגג- האם מדובר בקומה נוספת או בחצי קומה מבחינת התכסית או שהכוונה היא יצירה של דופלקסים בקומות העליונות, זה מקטין את הכדאיות ליזם וזה עניין של מדיניות עירונית.
 קומה מפולשת
 ויכוח מה זה 2 קומות ומה זה 400 מטר. מה יש בפועל ומה ניתן לעשות- הנוסח הקודם יצר הרבה מאוד בעיות של פרשנות, מה זה 400 מטר? האם כולל או לא כולל שטחי שירות? מה קורה אם לפני ה-1.1.80 נבנה בניין של 385 ואחר כן ב-86 הוסיפו לו 60 מטר, האם זה עונה על 400 מטר או לא? את רוב הוויכוחים האלה תיקון 3 פתר. ההנחיה היא ללכת בגישה המקלה. יש לשים לב לכך שסע' 11-14 מדרגים את כמות זכויות הבנייה וההטבות שאפשר לקבל לפי הבניין.
המדינה עשתה שני דברים ב-2012: גם הקלה את הפרמטרים וגם דירגה את התמריצים כדי לכלול יותר בניינים.
 מכבי אש- הקשחה של תקני מכבי האש. מכבי אש הוציאו לפני 7 חודשים הוראה חדשה שהקשיחה את התנאים- הם רוצים שתבנה חדש מדרגות נוסף, דרישה שלא הייתה קיימת קודם.
 פרק ג': שיקול דעת מוסד התכנון ושמירת זכותו- עיריית ת"א מתנגדת באופן עקרוני לפרויקטים של תמ"א, היא מחלקת את העיר לרובעים וקובעת איפה אפשר ואיפה לא, גם איפה שהיא אומרת שאפשר לא באמת אפשר. כששואלים את העירייה למה לא היא מדברת על העיר הלבנה- היא טוענת שמכוח הכרזת אונסקו ת"א היא עיר לבנה שצריכה לעמוד בכל מיני כללים, העירייה טוענת שלהכרזה הזו יש עניינית תוקף של תוכנית, מכוח ההכרזה- עיריית תל אביב מתנגדת לפרויקטים של תמ"א. זה עוד לפני תוכנית הרובעים. תוכנית הרובעים בכלל שוללת תמ"א.
פסק דין רון באור והכרזת אונסקו
פסק דין רון באור- רון באור ניסה להקים פרויקט תמ"א בת"א- היה דיון בשאלה האם תוקף הכרזת אונסקו כתוקף תוכנית, שנית, האם תוכנית בהכנה היא מסמך תכנוני בעל תוקף שניתן לראות בו מדיניות עירונית שמכוחה יש לעיריית תל אביב סמכות לשלול פרויקטים של תמ"א בעיר (פרק ג' לתמ"א 38) שכן לעירייה היה את פרויקט הרובעים. רון באור הפסיד בכל הערכאות. פסקי דין רון באור הם אלו שיצרו לפרק ג' את התוקף הכ"כ חזק שלו כי בתי המשפט למעשה גיבו את העירייה לקבוע מדיניות- לטוב ולרע.
תמ"א 38/2
נוצרה במאי 2012 עם תיקון 3 לתמ"א 38. הדרך הכי טובה לחזק מבנים היא להרוס את הבניינים הקיימים ולבנות חדשים.
תמ"א 38/2 עסקת קומבינציה?
מדובר בסוג של עסקת קומבינציה.
הממכר- הקרקע, זכויות הבנייה לפי התב"ע ולפי תמ"א 38. כל זכויות הבנייה במגרש ולא רק הזכויות לפי התמ"א. כל זכויות הבנייה זה הממכר.
התמורה הפטורה לדיירים- דירות חדשות בשטח הדירה הקיימת + 25 מטר וכן תמורה שאינה בכסף (שכר טרחת עורך דין, מפקח וכו'). נדגיש את ההבדל בין התמ"א לבין פינוי בינוי שם מדברים בעיקרון על מקדמים.
נקודת המוצא בתמ"א 38/2-
זכויות בניה:
תמ"א 38/2- גם וגם. אנו מתחילים לבנות מחדש, דבר ראשון, אנחנו בונים את מה שמותר לבנות מכוח כל התוכניות הקיימות, במקרה הזה- 4 קומות. על זה, נוסיף את ה-3 קומות החדשות. כלומר, תמ"א 38/2 תאפשר לי לבנות בבניין הזה 7 קומות כי זה גם וגם.
עולה השאלה (חשוב)- מה קורה אם הבניין הקיים היה בנוי מעבר למה שמותר לי לבנות כיום (ויש הרבה בניינים כאלה)? מה קורה אם בבניין הקיים הבנוי היום, בנוי הרבה מעבר למה שמותר לי היום לבנות. התשובה הפורמאלית צריכה להיות שבגלל זה הרבה פעמים לא כדאי להרוס בניינים קיימים. המרצה לא הייתה מדמיינת שאם היא תבנה את אותו בניין מחדש היא תוכל לבנות פחות ממה שמותר לבנות היום. המרצה מחזיקה היתרים שהם יותר רחבים ממה שמותר לבנות לפי התוכנית (למשל- במצב שהיה ניוד זכויות). צריך לבדוק לגופו של עניין, הכלל הפורמאלי הוא שקובע מה מותר לבנות ולא מה קיים. ברגע שהרסתי- אכלתי אותה. ברמת גן, הם הגיעו להסדרים עם העירייה והיא נותנת להרוס את הבניינים ולעשות חישוב שטחים לפי הבניינים הקיימים, כלומר, יותר זכויות בנייה ממה שהתוכנית מאפשרת- זה חוקי. מה שמעניין את המרצה זה שוועדי השכונה הגישו התנגדויות מאוד רחבות, ובשני המקרים הם לא העלו את הטענות שהיא חורגת מהזכויות ולכן היא לא יכולה להגיד לנו איך מתמודדים עם זה. בגלל הסע' שמקנה שק"ד במקרים מיוחדים היא לא יודעת איך ניתן לתקוף אותה. זה נושא בעייתי, התמ"א מראש אומרת שמותר לעירייה להתמודד איתו.
לעומת תמ"א 38/1- זה או זה עד לתמ"א- סע' 13(ג) ובחריג שק"ד מוסדות התכנון. אני מוכרת ליזם את הזכויות לפי התמ"א, אין פה מצב שהוא יכול לקחת זכויות בנייה קיימות. כלומר, המקסימום שאפשר להוסיף זה מה שהתמ"א מאפשרת.
מבחינת המיסוי- היה ויכוח מאוד גדול כשהעיריות אמרו את הדבר הבא: נניח שהיה אפשר לבנות קומה אחת מכוח זכויות בנייה קיימות ועוד. הם רצו שקודם הפרויקט ייחשב כמנצל זכויות קיימות ורק היתרה פטורה מהיטל השבחה וכו'. המקסימום שאפשר להוסיף בבניין זה מה שהתמ"א מאפשרת. אי אפשר להגיד שמגיע לי 3 קומות מכוח התמ"א ועוד קומה מכוח זכויות בנייה.

השלמה ממעין-
תמ"א 38/1 התמורה הפטורה לפי החוק זה הזכויות לפי התמ"א. כלומר אני מוכרת ליזם את הזכויות לפי התמ"א. מה קורה מבחינת זכויות הבנייה? נניח לוקחים בניין קיים שיש לו שלוש קומות. בעסקת תמ"א 38/1 אני יכולה להוסיף לבניין 3 קומות נוספות מכוח התמ"א. נניח שיש בבניין הזה זכויות בנייה לא מנוצלות. אני לא יכולה להוסיף קומה מכוח זכויות לא מנוצלות ואז עוד שלוש קומות. מה שאני כן יכולה לעשות זה להוסיף בסך הכל שלוש קומות, כלומר, המקסימום בבניינים לפי תמ"א 38/1 שניתן להוסיף זה מה שהתמ"א מאפשרת. מבחינת המיסוי היה ויכוח מאוד גדול כשהעיריות אמרו את הדבר הבא: נניח בבניין הזה אפשר היה לבנות קומה אחת מכוח זכויות בנייה קיימות ועוד, אז רצו שקודם יחשבו בפרוייקט כמנצל זכויות קיימות ורק היתרה יהיה פטור מהיטל השבחה וכדומה.

שיעור 11- 05.01.2014
הרוב הדרוש לפרויקטים של תמ"א
חוק המקרקעין (חיזוק מבין בפני רעידות אדמה) קובע רוב מופחת לפרויקטים של תמ"א 38/1 ו-38/2. לפי חוק המקרקעין להוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך 100%. יש שורה של הוראות בחוק שקובע שצריך רוב מופחת. אחד הדברים שדיברנו עליה שכאשר מדברים על רוב מופחת, המחוקק לקח בחשבון את הנושא של איזונים בין הרוב לבין המיעוט, ומה שהחוק קובע כרוב מופחת אי אפשר לרדת ממנו. אם צריך 80% לפרויקטים של תמ"א 38/2 אי אפשר לבוא עם 77.8%. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים) קובע שלפרויקט תמ"א 38/1 צריך 2/3, ואין מתחת לזה. אי אפשר לבוא עם 66%. צריך 67%.
הזכות של אדם למיגון היא זכות יסוד. מיגון, הכוונה- מיגון מפני מלחמה (חוק ההתגוננות האזרחית). הוספת ממ"דים היא זכות יסוד, וצריך טעם כבד משקל כדי למנוע הוספה של ממ"דים. עם זאת, כאשר אנו מדברים על תמ"א 38, לא מדובר על מיגון אלא על חיזוק מבנים. הפסיקה מייחסת לכך מעמד חשוב, לכן החוק מתייחס לחיזוק מבנים שהרוב יכול לכפות על המיעוט את חיזוק הבניין, ובלבד שהמפקח (בסמכות המפקח) נתנו לו להשמיע את טענותיו למה לא לחזק.
כשמדובר על תמ"א 38/2, המפקח לא רק ישמע את הטענות אלא גם ייתן את הדעתו על ההשלכות. המשמעות של תמ"א 38/2- אני הורס את הבניין הקיים ובונה חדש. זה שונה לגמרי. היות והמחוקק יודע שזה דבר אחר לגמרי- הוספת חדר לעומת הריסת בניין קיים. אין פיתרון של הבעיה הקיימת, אלא שליחה שלה למפקחים איך להתמודד עם הסיטואציה. כלומר, שיקול דעת למפקח להחליט בנסיבותיו של כל מקרה.
אחד הדברים שקרו בשנת 2011 הוא תיקון החוק- שינוי מועד הסמכות. חוק המקרקעין (חיזוק מבנים) הוא מ-2008, עם זאת מועד הקמת הסמכות למפקח היה רק אחרי שהוצע היתר בנייה. כלומר, היזם נדרש לעבור את כל רשויות התכנון, לשלם אגרות- ורק אז (אחרי שהוציא את היתר הבנייה בפועל, שילם אגרות ופיתוח) רק אז הוא יכול לפנות למפקח כדי לאכוף את ההסכם על המתנגדים (סרבנים). זאת סיטואציה לא הגיונית פעמיים: (1) ברגע שהוצא היתר הבנייה, אני רוצה להתחיל לבנות. אי אפשר לעמוד ולראות אם יש או אין הסכם, כאשר יש כבר מימון בנקאי. (2) זה לא הגיוני לדרוש את זה מאדם אם הוא לא יודע אם יש פרויקט. לכן, תיקנו בחוק את המועד שניתן לאכוף את ההסכם, כאשר המועד החדש אחרי התיקון- אחרי הבקשה. לכן, לא צריך להוציא את ההיתר בפועל או להשקיע את הסכומים באגרות, ומבחינת הרשות המקומית יש פרויקט, אנו יודעים איך הפרויקט הזה ייראה, וכל התנאים הרלוונטיים לפרויקט.
התערבויות:
פס"ד פרי אהרון נ' רחל זיסקוביץ'- פס"ד מרתק ושגוי. מה שקרה הוא שיזם רצה להוסיף 25 מ"ר לכל אחת מהדירות בבניין וכן מרפסת. זה היה הפרויקט. כשאמרנו שזכויות הבנייה בתמ"א 38/1 הוא לפי התכסית של הבניין, לכן ככל שתרחיב את הבניין, יהיו יותר זכויות בנייה. ככל שהפרויקט רווחי יותר, ניתן לבעלים יותר זכויות בנייה. השאלה שעולה- בעלת הדירה בקומה 2 לא רוצה את הפרויקט, הוא מזיק לה ופוגע בבריאותה. מה שביהמ"ש עושה הוא לדחות את הטענות שלה, אבל קבע- אם זה כ"כ מפריע לך, את לא חייבת. יש אבחנה ברגע שמעלים גרעין ממ"דים מהקרקע עד למעלה. ביהמ"ש עושה אבחנה בין גרעין הממ"דים לבין השאר. אם היא לא רוצה את השאר, אל תקחי 25 מ"ר. לכן, בקומה העליונה אין את ההרחבה, ולכן היזם מקבל זכויות בנייה של 3 קומות. כאשר היזם מאבד שטחים, או שהיזם "בולע" את ההפסד בפרויקט רווחי, או שלא מקבל את ההפסד ומשלם לבעלים סכום נמוך יותר. פסה"ד בעייתי כיוון שהוא נוגע בשאלת- "של מי זכויות הבנייה", מי יכול למכור אותן, ומה המשמעות של התנגדות. למעשה ביהמ"ש גרם מהבעלים זכויות של 75 מ"ר תמורת מפרט טוב יותר. בגלל ההתנגדות שלה, אין את הזכויות האלה.
על מה נופלים פרויקטים של תמ"א
הרבה פעמים יזמים מציעים הבטחות שאי אפשר באמת לקיים. במו"מ מול יזם, צריך לשאול את היזם- אם בנסיבות שלא תלויות בך לא תוכל לתת את מה שהבטחת, מה תעשה? המטרה היא לייצר מנגנון עסקי, כיוון שועדי בתים לא יכולים לבדוק את ההצעה. ב-99% הם לא במצב לשכור אדריכל ולבדוק אם ההצעה שהאדריכל הציעה יש בה ממש, או אם אפשר לתת להם מה שהובטח להם.
1. למי שייך הגג
2. סחטנים
3. מימון
4. חניה, כופר חנייה, מתקני חנייה
5. הבטחות ללא בסיס של מציעים
6. כדאיות מחוץ לאיזורי ביקוש
המטרה היא לקבוע מראש את המנגנון- יינתן מראש שווה ערך. אם יש היום מרפסת או לא (אם יש אגף שלא יכול לקבל מרפסות).
הרבה מאד מההסכמים של תמ"א 38/1 נופלים על הנקודה הזאת.
יש בעיה של הכלל מול הפרט- נניח ויש 2 אגפים. הראשון יכול לקבל והשני לא יכול לקבל מרפסת. יש גישה חדשה שאומרת שבמקרה שאגף מסוים לא מקבל כמו אחרים, הרוב גובר. כלומר- עדיין אפשר לאכוף את ההסכמים האלה.
הביטים של מימון:
בנקים מוכנים לממן פרויקטים של תמ"א (38/1) אחרי שלב מסוים. הם מצפים שהיזם יבצע חלק מהדרך ויגיע לאחר מכן. להרבה יזמים אין את הכסף לבצע את הפרוייקט (2) ליזמים רבים אין סכום מספק בכדי לקבל הלוואה.
קרנות תמ"א- ליווי פרויקטים מבלי הצורך להיות בעל התנאים להיות זכאי למימון. אם הפרויקט יוצא לפועל, הבנק יקבל את דירת הגג, למשל (מכירת דירה על הנייר).
בבית משותף יש רכוש משותף והשאלה היא מה משעבדים לבנק. המצב הכי פשוט הוא למצוא מחסן כללי לבניין, מצמידים אליו את זכויות הבנייה ואז מוכרים אותו או משעבדים אותו לבנק. במרבית הפרויקטים אין מחסן כללי, אין יחידה קיימת שאפשר לצרף אליה את זכוויתי הבייה אעו הבנק.
התוצאה היא שהדיירים לא מוכנים- דיירים לא מוכנים שתירשם על שם עזרות אזהרה.
כאן נכנסות הקרנות ונכנסים כל קבוצות הרגישה ומוכרות את הפרויקט.
כל הזמן שהיזם לא שיעבד את הבניין אין לבנק לזכויות בבנייה.
בכל הפרויקטים האלה אנו חוזרים לכלל- צריך לתכנן את הדרך. בסופו של דבר נצטרך לבטל את צו המנגנון המשותף, צריך לתקן את הצו המנגנונים שיאפשרו לי את זה. צריך לוודא שיש את ייפויי הכוח המתאימים ואת הסמכות לתקן את הבית המושתף. את כל הדברים הללו צריך לדעת שיש. זוהי "חשיבה אופני" כאשר המפקח מוסמך למנות עו"ד לתיקון הבית השותף (סיעף 15א).
הרצאת אורח- עו"ד אמיר בלאנק
הדרך למו"מ
כאשר המו"מ יוצא לפועל, היא מורכבת מאד, כיוון שמדובר על מערך של זכויות וחובות. יש גם משמעות שמדובר במספר בעלים. לכל אחד יש עניין בתוצאה. איך העניין יכול לקרות- ראשית, הדינאמיקה של יזם פוגש דיירים יכולה לקרות בכל מיני מצבים.
לפעמים הדיירים יקחו יוזמה בעצם ויבקשו מיזמים להציע להם הצעות אז הדיירים יהיו יותר מלומדים. הדיירים יצרו נקודת מוצא איזה הסכמים יקבלו עם יזמים שונים. בהצעות האלה עו"ד נכנסים לתמונה יחסית מוקדם.
היזם כאשר הוא נותן הצעה, הוא מבצע בדיקה תכנונית. הוא רוצה לראות באיזה כיוון העסקה יכולה ללכת, והוא יבוא וייתן הרצאה. כדי לתת הרצאה ברזולוציה יותר גבוהה הוא צריך לתת יותר זמן. יכול להיות שהתשלומים יהיו לפני השירותים. הרבה פעמים בתמ"א 38 יש תקן חנייה בבניין הקיים. לפעמים אפשר לשלם גם כופר חנייה, אבל יש צורך להתייעץ עם היועץ תנועה, וכל זה כדי להפוך את העסקה הראשונית ליותר קונקרטית. לכל אחד יש את היועצים שלו. המסמך הבסיסי של היזם הוא NO SHOP- מתן בלעדיות ליזם מסוים, כאשר יש תקופה מסוימת שהוא מקבל בלעדיות. חשוב מאד לגבי מסמך NO SHOP- הוא לא מחייב פרט להימנעות מניהול מו"מ, אך זה עדיין לא חוזה מחייב לעניין העסקה עצמה. זה רק מאפשר ליזם לתת הצעה יותר קונקרטית. פרק הזמן לרוב נקבע למספר חודשים, בתלות של כמה זמן לוקח ליזם לבצע, כמה היזם אטרקטיבי. תמיד נרצה לו"ז בNO SHOP כדי לזהות קצת מסוים. גם אחרי פרק הזמן הראשוני, אם באמת אותו שיח הוא פורה ו-2 הצדדים רואים שיש כיוון לעסקה, הוא באמת ניתן לכיוון משהו שיש אמונה שאפשר לעשות איתו עסקה. חשוב לקבוע במסמך כזה שכל עלות שתהיה תיפול רק על היזם ולא על הדיירים.
לעוה"ד יש נטייה לבדוק ולמפות את הנסיבות המשפטיות של הבניין האם יש בעיות משפטיות שצריך לשים לב אליהן ולפתור אותן, למשל- בעלות המנהל וקבלת אישורו אלו חוזים יש לכל בעל דירה מול הבניין.
נרצה לדעת אם כל הצדדים כשירים בדעתם, בגירים, או אם הם חיים בחו"ל (התקשורת אית ותהיה אחרת). נרצה ללכת לזה שבעת החתימה נוכל ללכת אליו בחו"ל. אם משהו גר בחו"ל ורוצים לעשות ממנו אישור, צריך לקבל ממנו אישור ע"י הקונסול.
עו"ד מטעם הדיירים- הפעילות שלו עסקית, הוא מראש מבין, הדיירים הרבה מהם לא מתעסקים בנדל"ן ואין להם קשר למשפטים. הצורך בעו"ד ברור להם אבל בכל מקרה מהשלב שהדברים מתחילים להתחדד, אבל עדיף שיהיה עו"ד בשלב מוקדם בתהליך. בקטע של שכ"ט- הרבה פעמים נשאלת השאלה- אז מה יקבל העו"ד של הדיירים. העו"ד של היזם ילווה אותו לאורך התהליך, יקבל שווי מהדירות של היזם לכשתמכרנה.
מצד הדיירים- הנושא הרבה יותר גמיש: יש כאן סוג של וקטורים שלא הולכים באותו כיוון (מתח). המתח היא עסקת נטו עד כדי כך שגם את השכר של העו"ד שמייצג את הדיירים, זה הוא שמשלם היזם. למעשה, מדובר על "שיפוי עבור עלות" שנוצרת לדיירים.
שכ"ט ליזם
הסכומים נקבעים במו"מ בין הדיירים ליזם. מה שנהוג ומקובל זה שאם יזם הציע הרבה מתחת, נרשה לעצמנו להציע לא לעבור את הדרך הארוכה. מצד שני, אנו יודעים לא להפריז בדרישה הזו- ואנו יודעים לחלק אותה מבחינת השלבים שהעסקה מתקדמת- ליזם חשוב להבין את שני הצדדים, ואם לא תדע להפריד בין עיקר לטפל, צריך להבין גם את הצד השני. צריך להבין שהיזם לוקח סיכון מאד גדול- משלם לאנשים מקצוע, לפעמים צריך לשלם לצד השני. חוזה חתום לא מבטיח ביצוע בפועל.
עמותת אדם טבע ודין הגישה עתירה שפגעה ביכולת הוצאת היתרי בנייה, עד מצב שההיתרים כיום אינם ברי ניצול.
לכן, כאשר מבקשים הסכם שכ"ט (מול יזם) מקבלים את זה שיהיה חלק של כמה אלפי ₪ כדי שהיזם ירטיב את האצבעות (יש סוג של מחויבות). יש סכום נכבד בחתימת ההסכם.
לעיתים יש מפקח מטעם הדיירים- לעו"ד יש הבנה בנושאים משפטיים, לפעמים אם אתה מתעסק בתחום תבין את המסגרת, אך תמיד יש אנשים שמבינים יותר בתחום, והוא המפקח מטעם הדיירים, והוא בוחן: (א) את התמורות של הדיירים (ב) בוחן את התשריטים (ג) מפרטים- האם ברורים, האם התמורות מקובלות, האם עולות בקנה אחד עם ההסכם.
היום מכניסים מפקח מטעם הדיירים גם בשלבים המקודמים, כמה שיותר מוקדם יותר טוב, כדי שהטיוטא הראשונה תהיה נכונה יותר מבחינת כל הנושאים הטכניים שנכללים בה.
אם יש בניין שיש בו מתנגדים, חשוב לייצר עוד שלב ביניים שהוא מתן היתר בתנאים, כיוון שזה מקדם את היזם לשלבים הבאים, וכן להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן. שלב נוסף הוא היתר הבנייה עצמו בעסקאות לפי תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) משאירים משהו לקראת סיום הפרויקט וקבלת טופס 4 לדירות החדשות, באופן שהדיירים ירגישו בנוח עד הדקה האחרונה משהו איתם. המו"מ עם הדיירים מאד עדין- יש הרבה אנשים ששומעים את היזם בכל שלב. יזם, חשוב שיבין שהשלב הזה הוא משלב של נטיעת חלומות. קרי, כאשר הוא ניגש לבניין ואומר להם שאפשר כך או אחרת, אם אפשר קצת אחרת- הוא ייתקל באותה בעיה של "אבל אתה הבטחת" כי הדיירים קונים את האפשרות במלואה. צריכים להיות מאד ברורים בתהליך הזה מה התמורות, מה אפשר ומה אי אפשר, וכן להבין- אם אי אפשר, למה אי אפשר. תמיד חשוב למצות את כל הנקודות לטובת הדיירים.
לגבי התהליך- השקיפות שצריכה להיות היא 1-1 עם מה שקורה, צריכה להיות שקופה. הדיירים צריכים לדעת אחד על התמורה של השני. התמורה לא תהיה אחידה בהכרח, אבל לפחות אצלנו אין הסכמות צדדיות. אין עסקה שהדיירים חתמו על איזה נייר, ומשהו לא ידע שלא מקבלים עסקה נוספת- הדברים הללו יכולות לחזור כמו בומרנג בחזרה. התמורה לא בהכרח קשורים בעסקה בהתאם. הדיירים האחרים שיגלו את זה יפעלו בפני עצמם.
מתנגדים- "חוק הדייר הסרבן": מתנגדים אינם עור אחד. אנשים מתנגדים לעסקה מכל מיני סיבות, ויש אבחנה עקרונית כדי לייצר את התגובה הנכונה מול משהו שאומר שהוא לא רוצה. ראשית, מי שמסרב עשוי לסרב מכיוון שהוא לא מבין. עומדת להיות עסקה בדירה שלו, אז הוא מעדיף שלא. בקטע כזה אם זה המצב, צריך להבין מה הוא לא מבין, ואז לעזור לו להבין. לפעמים אנשים מבינים הכל אבל חוששים- זה טבעי לחלוטין. אחד היתרונות הוא בזה שזה תהליך ארוך, אפשר להניח לו ועם הזמן לראות אם הוא עם חשש- לעיתים החשש הזה מתפוגג; יש כאלו סחטנים שהם סחטנים לכאורה- מציבים דרישות לא הגיוניות ולא סבירות, מעין עסקת קומבינציה. העסקה צריכה להיות כדאית לשני הצדדים. כאשר מעניקים להם תמורות, הגיעו למצב שיצאה תוצאה הפוכה- היזם נכנע ונוצרה עסקה לא כדאית ליזם, והיא עשויה להיתקע. אם יש עסקה שיש בנק מלווה (תמיד בתמ"א 38/2, ולפעמים בתמ"א 38/1), לפעמים הבנק אם שולי הרווח לא יספיקו, עם כל השנים שהושקעו בעסקה לא הופלו. מגיע אותו אחד שאומר שהוא רוצה- צריך לראות את מי שבאמת מתכוון לזה- שעד שלא ישלמו להם הוא יהיה בשלו, ויש כאלה (סוג של תופעה) שאומרים לא ולא ולא, כי הם צריכים להרגיש שהם מיצו את הניסיון לקבל כמה שיותר.
היקף הבטוחות בעסקה הוא נושא שעומד בפני עצמו. היזם היה נותן 10 ביטחונות, אך לעיתים כבר אין כסף.
בטוחות
יש כמה סוגים של בטוחות: ערבות בנקאית אוטונומית (קל להגיש לביצוע), ערבות חוק מכר (תמ"א 38/2)- קשה לממש אותה, ערבות לפי חוק המכר המחייבת הוכחת לבנק התקיימות של עילה למימוש הערבות- יותר קל לביצוע מחוק המכר.
ערבות בנקאית אוטונומית היא משהו שדומה לכסף.
אם אדם נמצא בבניין שהכדאיות בו היא רבה, אפשר להבין ששולי הרווח הם יחסית גדולים. המפקח מטעם הדיירים יכול להבהיר על זאת. אם הכדאיות גבוהה ניתן לדרוש בטוחה נוספת להבטיח משהו מהסכום הזה- הליכים משפטיים לוקחים זמן ארוך. אי אפשר לדעת כמה יעלה לתפור חליפה לאדם שעוד לא נולד, אבל מה שאפשר להוציא מהדייר העלויות יהיו יותר גבוהו בהמשך הדרך, ואת כל העלויות זה בהכרח יכסה.
בטחונות נוספות- בתמ"א 38/1, באחת העסקאות קיבלו ערבות ביצוע על כל עלויות החיזוק (מההתחלה עד הסוף כפי שהוכח בפני הבנק, הוגדר בדו"ח ה-0: הדו"ח הראשון שמגישים לבנק) הערבות כפופה לזכויות מימוש, וידענו שהעסקה כדאית. הסכום לא גבוה (100,000 ₪)- ערבות בנקאית אוטונומית, לכל נזק שעשוי לקרות.
לפעמים אפשר לדרג את הערבויות. עשויה להיות ערבות אישית שתוכיח את הערבות הזו.
תמ"א 38 בבסיס היא תכנית ייחודית- מכוחה אפשר להוציא היתרים. מה שהיא עושה, באותה נשימה, זה לבוא לעירייה ולהגיד לה- אנו מבינים שתכננת פה עיר, אבל יש משהו יותר מהותי. בגלל תכונות של בניין מסוים יש פריצה של הגבולות התכנוניים.

ערבויות והסכמים
ערבות חוק מכר לעומת ערבות בנקאית
חוק המכר דירות קובע שכשמשלמים אחוז מסוים מהתמורה חייבים לתת בטוחה, החוק קובע כל מיני בטוחות- הערת אזהרה, ערבות בנקאית, המינימום שצריך לתת זה ערבות חוק מכר.
ערבות חוק מכר (לא יהיה במבחן)- המחוקק ישב ועשה לעצמו שורה של מקרים שכשהם קורים הערבות נכנסת לתוקף- למשל, אם לא קיבלתי חזקה בדירה. הוא קבע שורה של מקרים בהם הערבות נכנסת לתוקף, ערבות שניתנת למעשה על ידי בנק לפרויקט. הערבות הזו היא מאוד מוגבלת- גם מבחינת המקרים שאפשר להפעיל אותה וגם מבחינת ההיקף שלה- מה היא מכסה ומה לא, יש לה גם כל מיני כללים טכניים, לכן, היא נחשבת ערבות שדה פקטו היא מוגבלת מבחינת מי שמקבל אותה.
הקצה השני היא ערבות בנקאית אוטונומית- בדיוק המקרה ההפוך, ערבות שאני לא צריכה להסביר אותה, נגשת לבנק, מציגה את הערבות ומקבלת כסף, כלומר- כתוב שם שערבות זו ניתנת לטובת הקונה, בכל מקרה של הפרה אפשר לממש אותה.
בעוד שבערבות חוק מכר יש הרבה תנאים, ערבות אוטונומית היא בדיוק הצד השני.
שטר חוב חוזי- פחות טוב מערבות בנקאית כי שם צריך ללכת להליכים של הוצאה לפועל כדי לממש את שטר החוב.
ערבות "באמצע" (לא ערבות חוק מכר ולא ערבות בנקאית)- ערבות בנקאית אך גם אותה אפשר לממש רק בהתקיים התנאים שהצדדים קובעים ביניהם בחוזה. אפשר לגשת לבנק לקבל כסף אך זה רק אם התקיים א', ב', ג', ד'.
בטחונות- יש מה שמקובל בשוק כמו ערבות להבטחת שכר דירה, כל היתר זה נושא למשא ומתן, אמיר נכנס לנושא של מה אפשר לקבל בנושא של גינדי כי ערבות חוק מכר לא בהכרח מבטיחה את הסיטואציה הזו בגלל העילות שקבועות בה. אם לא הייתה להם ערבות אוטונומית של הבנק לא היה להם ממי להיפרע.
תמ"א 38/1
מדובר בפרויקט שבו מוסיפים יחידות לבניין קיים, מה שחשוב הוא שמצד אחד זה מאוד דומה להסכם של פינוי בינוי, יש פה הסכם מותלה, יש דמיון בהתליות, מצד שני- יש דברים שמיוחדים להסכם הזה.
כללי יסוד
המרצה ייצגה את בעלי הדירות, העסקה לא יצאה לפועל מכמה סיבות, בסופו של דבר נחתם הסכם עם יזם אחר.
קרו פה שני דברים- דיברנו על זה שהממכר הוא זכויות הבנייה, התמורה היא למעשה בנייה, הרחבה של היחידות וכו'. אמרנו שמה שקורה הרבה פעמים בהסכמים האלה היא שלי כעורך דין יש יכולת מצומצמת מאוד לנהל מו"מ מול היזם מהסיבה הפשוטה שאני לא מהנדס בניין ואלא אדריכל, הרבה פעמים אין לי ידע אמיתי לגביי מה אפשר לבנות וגם לגביי כל מיני ניואנסינים, הרבה פעמים כשאני מייצגת דיירים אני מקימה צוות עבודה, לוקחים מההתחלה מפקח ואדיריכל ואז כל ההסכם מהודק מההתחלה, אני יודעת מה יהיה במפרט, אני יודעת מההתחלה לבנות את המפרט נכון כי יש לי מהנדס או מפקח שעושים את זה, אני יודעת מההתחלה מה הן זכויות הבנייה שאפשר לממש בפרויקט הזה ולכן אני יודעת עד כמה הפרויקט הזה רווחי או לא רווחי ולמעשה אני יודעת עד כמה אני יכולה לדרוש מהיזם, כמובן, ככל שהפרויקט רווחי יותר עבור היזם, אני יכולה לבוא יותר בדרישות.
הבעיה היא שבעולם האמיתי לבעלי הדירות אין כסף ואין לי את היכולת להקים צוות עבודה. ולכן להרבה דברים אני חייבת להתייחס בתור דברים שאני לא יכולה לבדוק.
אירועים שיביאו לפיצוץ המשא ומתן- מספר נקודות בעייתיות:
1. אם נחזור לדוגמא של הבניין שהולכים להוסיף עליו יחידות, היה ברור שאפשר להוסיף בגג, בצד שמאל אך בחזית אי אפשר בגלל הקרבה לקו הגבול של המגרש. עלתה השאלה- האנשים שבחזית לא מקבלים ממד, מרפסת וכו', הם מקבלים לובי, מעלית וכו'. המרצה רצתה לנהל מו"מ לגביי מה שהם יקבלו- אם 25 מטר
2. מה קורה אם הכל טוב ויפה אך התמורה לא מתקיימת, מובטחת תמורה שאינה מתממשת, זה לא תלוי רק ביזם.
3. מה לגביי זכויות הבנייה- אנו יודעים שהבנייה מוגבלת עד לתמ"א 38, אי אפשר לבנות גם לפי התב"ע וגם לפי התמ"א, המקסימום הוא עד התמ"א. עולות שאלות של ניוד זכויות וגם שאלות נוספות- נניח שבעוד שנה יאשרו עוד תוכנית, למי שייכות הזכויות האלה? לבעלי הדירות או ליזם? הרבה עורכי דין לא שמים לב לזה שלמעשה יש אפשרות לזכויות בנייה נוספות מתישהו, לכן, זה הופך להיות שייך ליזם אם לא מסדירים את זה ולכן זה לא מקובל על המרצה.
השאלות שעו"ד צריך לשאול את היזם:
1. כשחוזרים לבניין ששרטטנו בעבר שהולכים להוסיף עליו יחידות היה ברור שבחלקים מסוימים ניתן להוסיף ובמקום אחר לא ניתן היה בגלל הקרבה לקצה המגרש. המרצה שאלה את השאלה לגבי האנשים האלו שלא מקבלים לא ממ"ד ולא מרפסת ולא כלום, מה הם כן יקבלו מהשיפוץ הזה? היזם אמר לה "לובי ומעלית". המרצה רצתה לנהל משא ומתן על מה הם כן יקבלו כי אם נניח 25 מטר שווה בין 350 ל 400 אלף שקל, לאותו פרוייקט שיש בהוד השרון, והאחרים מקבלים גם, ואז עולה השאלה מה יקבל האדף שלא מקבל שום תוספת. זה נושא למשא ומתן ולא עניין שיש כללים בחוק. זו שאלה בעייתית כי בגלל שלא מרחיבים את הבניין בצד מסויים אז היזם לא יקבל שם גם זכויות בניה. מצד שני כאשר יש כדאיות ממוצעת של 35 אחוז בפרוייקט המרצה מצפה ממנו שיירד ל 31 אחוז כדאיות וייתן משהו לאלו שלא מקבלים כלום.
2. השאלה היא מה קורה אם התמורה לא מתקיימת. מה קורה אם מובטחת תמורה שאינה מתממשת. חלק בגלל היזם וחלק נניח לא בגללו נניח משתנות תקנות והעירייה לא מאשרת.
3. השאלה האחרת היא מה לגבי זכויות הבנייה. ידועה שהבנייה מוגבלת עד לתמ"א 38 ואי אפשר לבנות גם לפי התב"ע וגם לפי התמ"א. המקסימום הוא עד התמ"א. ואז עולות שאלות של ניוד זכויות. עולות גם שאלות שאם יאשרו עוד תכנית בעוד שנה והיום לא יודעים עליה, למי יהיו שייכות הזכויות האלו, לבעלי הדירות או ליזם.
הגדרות וסעיפים בהסכם:
 עבודות השיפוץ והחיזוק- ביצוע העבודות לחיזוק יסודות הבניינים בהתאם להוראות תמ"א 38 וגם ביצוע שינויים לרבות התקנת מעלית, הרחבות, שדרוג לובי- המרצה כורכת גם את העבודות שמחויבות בתמ"א וגם את התמורה שהיא מקבלת.
 הסכם מותלה- הסכם זה הוא הסכם מותלה כמו עסקת פינוי או תמ"א 38/2. גם כאן, מבחינת המרצה, ההתלייה היא בזה שיחתמו מספיק אנשים, שיתקבלו ההיתרים, וגם כאן, נכנסים סעיפים שמאפשרים לכל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם, בהתרחש תנאים ספציפיים. האמת היא שבתמ"א 38/1 פחות מקובל שבעלי דירות יוכלו לבטל הסכם (בגלל ההיקף של הפרויקטים).
 חיסיון בעלי הדירות בפני היזם: היזם רוצה שבעלי הדירות יתחייבו כלפיו שהם לא חסויים, שאין מניעה משפטית שהם יתחייבו בהסכם וכו', המרצה מעירה שאינה מטפלת בהסתרת זכויות הבעלים. התפקיד שלה כעורכת דין היא לנהל מו"מ על ההסכם, היזם לא יכול להשחיל דברים- היזם רוצה שהם יביאו דירות נקיות, לטעמה זה צריך להיות בפרק אחר, כלומר, הבעלים צריכים עד לתאריך מסוים (עד לקבלת היתר הבנייה והליווי הבנקאי) להביא דירות נקיות, המרצה לא מטפלת בזה, תפקידה רק לייצר את המנגנון- מנגנון שיביא את הדירות הנקיות, אחרת אין פרויקט, ושלא יתקע אותם בבעיה משפטית שהם מצהירים הצהרות לא נכונות.
 קרקע של המנהל- היזם צריך לקבל קרקע מהוונת, אני לא מטפלת בהיוון וזה לא מעניין אותי, זה לא התפקיד שלי, אך התפקיד שלי הוא לייצר מנגנון שהוא שולח הודעה והם עד תאריך מסוים מביאים לו קרקע מהוונת. למשל- תפקידי לקבוע מה הנפקות של ההפרה, מה יהיו הסעדים, מה יהיה הפיצוי וכו', על זה אני כן מנהלת מו"מ.
 סע' 3.9- מחלוקת בין המרצה ליזם- הוא רצה שמרגע חתימת ההסכם אי אפשר יהיה למכור את הדירה או לשעבד אותה, היא אומרת שלא מקובל עליה- אפשר למכור, לשעבד, הכל בכפוף להסכם זה.
 מחויבות היזם לשלם- המרצה הוסיפה סעיף כי במידה ולא יאושרו במסגרת היתר הבנייה חלק מההרחבות, היא הציעה מנגנון של פיצוי כספי. מעל 40% ההסכם בכלל מבוטל. רואים שיש בניהם ויכוח על המס, היא טוענת כי זה צריך להיות לגמרי על היזם. הרעיון בשאלות שהיא מעלה זה למצוא מנגנון.
 שעות העבודה של היזם/קבלן- מדובר על סעיף שנמחק מהחוזה שהציגה המרצה- הוא רוצה לעשות איזה עבודות שהוא רוצה וללכת הביתה ב5. היא כותבת לו שאין שינה של פועלים בבניין, אין מצב שהוא הולך ויש מערכת שלא עובדת (אין מצב שהוא משאיר אותה בלי מים, אין חשמל). הוא רצה לנתק פה את ההוט ואת היס למרות שזה היה ספציפית בניין עם מבוגרים שמעניין אותם דברים אחרים. נניח, ברגע שהוא משפץ את הלובי יכול להיות שאין חדר מדרגות, אבל היא אומרת כי אם יש מצב כזה הוא מעביר את הדיירים למלון. כל מיני דרישות כאלה שלה לעומת דרישות שלו שהוא אומר אם אין מים אז אין מים. בבניין הזה כל קומת הקרקע היא חניות, הוא החליט כי כולם מחנים ברחוב וזה הופך להיות משטח שלו, היא אמרה אין בעיה אבל תשלם לאנשים מנוי חודשי בחניונים. הכל זה חלק מהמשא ומתן שהיא מנהלת איתו.
 אחריות היזם לתשלום קנסות- הוא כתב כי הוא יהיה אחראי לכל מיני קנסות ותשלומים, לדוגמא אם העירייה תטיל קנס על לכלוך. אבל היא אומרת שזה לא מספיק, אלא הוא צריך גם לשאת באחריות על דברים שקורים בבניין, לדוגמא בין שכנים- אם נופל דוד שמש על מכונית. שכנים גם יכולים לתבוע אותה על רעש, לא היא עשתה את הרעש הוא עשה.
 הסדרת זכויות הבעלים- התפקיד של העו"ד הוא לנהל משא ומתן על ההסכם. כלומר היא אומרת ליזם שיביאו לו דירות נקיות, לדעתה זה צריך להיות בפרק אחר. כלומר הבעלים צריכים עד תאריך מסוים לפני הוצאת היתר הבניה וקבלת הליווי הבנקאי, להביא לו דירות נקיות אבל המרצה לא תטפל בזה והיא לא תעשה את זה. תפקידה הוא רק לייצר את המנגנון ש:
1. יביא את הדירות הנקיות כי אחרת אין פרויקט
2. שלא יתקע אותם בבעיה משפטית שהם מצהירים הצהרות לא נכונות
נניח קרקע של מנהל מקרקעי ישראל, היזם צריך לקבל קרקע מהוונת, המרצה לא רוצה לטפל בהיוון וזה לא איכפת לה וזה לא התפקיד שלה אבל התפקיד שלה הוא לייצר מנגנון שהוא שולח הודעה והם עד תאריך מסויים יביאו לו קרקע מהוונת, זה בסדר גמור. לדעתה הבעלים צריכים לדאוג לזה.
 מכירה ושעבוד הדירה– הוא רצה שמרגע חתימת ההסכם לא ניתן יהיה למכור או לשעבד את הדירה. היא אמרה שלא ויהיה מותר לשעבד או למכור בכפוף לתנאים בהסכם.
 פיצוי כספי וביטול החוזה- היא הוסיפה סעיף שאומר שהיה ולא יאושרו בהסכם היתר הבניה חלק מההרחבות בהסכם זה אז היא הציעה מנגנון שאם נניח זה מעל 10 אחוז אז יהיה פיצוי כספי, מעל 40 אחוז, ההסכם יבוטל וכיוצא בזה. היה ביניהם גם ויכוח על המס, לדעת המרצה זה אמור להיות על היזם.
 דרך ניהול המו"מ- יש אבחנה בין נושאים של שימוש בחניות- לשים עליהן ציוד, לבין עניינים משפטיים- חובת המקצועיות שלי, יש דברים עליהם אני מוכנה לוותר ויש דברים עליהם אני לא מוכנה לוותר.
 מועד סיום ביצוע עבודות- הוא הציע שזה יהיה טופס 4, מבחינת המרצה זה לא מספק, טופס 4 מאפשר חיבור הדירות לחשמל ומים, את המרצה זה לא מעניין בפרויקט כזה, מה שמעניין אותה זה שהוא ביצע את העבודות שלה- הקים לובי, פינה את כל הציוד, ניקה את הפסולת, אלה הדברים שמעניינים אותה, בכלל לא מעניין אותי טופס 4 לדירות החדשות שלו. חשוב לזכור שהתמ"א עושה אבחנה בין חיזוק הבניין ובניית הדירות החדשות.
 שעות העבודה- ימי חול וימי שישי עד אחת וחצי- הוא אומר מראש שהוא מביא אספקה לבניין בכל מיני שעות, זה נושא שהיא משאירה לבעלי הדירות להחליט, רוצה את עמדתם.
 מועד משפטי של מסירת דירות ליזם- לנושא של חזקה יש הרבה מאוד משמעות בעולם המשפט, נזכיר שכל זמן שהדירות האלה לא נמסרו לו, הוא בונה במה שנקרא- רכוש משותף, הוא לקח את הרכוש המשותף שזה הגג וזכויות הבנייה בו והוא עובד שמה- לכן, חשוב לקבוע מועד משפטי של מסירת חזקה- ממתי יש ארנונה, ממתי יש חשבונות גז ומים. הוא מתחייב כלפי בעלי הדירות שקונים ממנו ואני רוצה להגיד לו מה ייחשב למועד מסירת חזקה. מועד מסירה לחזקה מול העירייה ומול צדדים שלישיים על הפרות של הפרת תוכניות בנייה למשל. המרצה מאוד מגדירה את הדברים האלה בצורה מדויקת- מתי הוא יכול למכור, מתי הוא יכול למסור, ולכן- נגדיר בצורה מדויקת מה ייחשב כמסירה ממנו לרוכשים החדשים. אפילו מבחינת חוק המכר, מבחינת הבטוחות, יש לתאריך הזה הרבה מאוד משמעויות.
 ליקויי בנייה ועל פרוטוקול מסירה- נזכיר שהתמורה היא הרחבה של הדירות הקיימות ושיפוץ של הלובי, גם הכניסה לבניין וגם הלובאים הקומתיים, כאן שוב עולה מחדש כל הנושא של ליקויי בנייה, פרוטוקול מסירה מסודר, כמו בכל עסקת קומבינציה.
 סעיף הבטוחות- בעסקה של תמ"א 38/1 הערבות המתאימה היא בנקאית אוטונומית צמודה למדד תשומות הבניה. יש ויכוח מאוד גדול על הגודל של הערבות- ממה לוקחים את זה, היזם אומר שלא צריך לעניין אותך מה עלות הפרויקט אלא מה עלות החלק שאת מקבלת ממנה, לא חשוב מה היזם אומר, המרצה מוסיפה לזה 15%. המרצה במתודולוגיה מסכימה לערבות פוחתת לפי התקדמות הבנייה.
 הקשר בין הדיירים ליזם: לבטח לא תהיה לבעלים שום התחייבות ואו מחויבות כלפי רוכשי הדירות מהיזם. הקשר שבין בעלי הדירות הקיימים לרוכשי הדירות מהיזם.
 פרק הוצאות ותשלומים לביצוע העסקה- תנאי יסודי הוא שהבעלים לא ישלם כל מס אגרה, היטל, לרבות היטל השבחה או תשלום כלשהו- יובהר כי אין מדובר ברשימה סגורה, הבעלים יקבל הכל וכל הוצאה היא על הקבלן- מדובר בעסקת נטו.
 זכויות בעלות של היזם- היזם הוא בר רשות במקרקעין ולא מעבר, הוא לא יכול לטעון לכל מיני זכויות בעלות, זה רלוונטי לנושא הזכויות שלו ולנושא הפיצויים.
 סעיף מינוי נציגות- היזם דורש, ובצדק, שתהיה נציגות, המרצה מתווכחת עם היזם על המנגנון של הנציגות- הוא רוצה שתהיה להם סמכות מוחלטת, היא רוצה שיהיה להם רוב בעלים וכיו"ב.
סיכום ודגשים: חשוב לראות שמדובר בהסכם מותלה ולהבין את הניגוד העניינים שבין היזם לבעלי הדירות. המוסר השכל מהסעיפים של החסויים זה שיש לכלול את זה בהסכמי שכר טרחה, הסכם שכר טרחה כולל ייצוג של הדיירים בהסכם, שכל כולם יחד ולא במקרים פרטניים.
כלל ברזל- עו"ד צריך לייצר מנגנון לפתור בעיות עתידיות.

הערות לקראת המבחן:
יהיה מקרה ושאלות עליו, אנחנו נהיה מטעם מישהו, השאלות הן ספציפיות. החלוקה של הניקוד זה לא על כל אחד 30 נקודות, הבדיקה היא מאוד פתוחה, כלומר, היא קודם בודקת 10 מבחנים לראות את הכיוון של הכיתה ורק לאחר מכן חוזרת ובודקת הכל מהתחלה. יש רק פיתרון אחד, כלומר, אין פה אולי ככה אולי ככה, יש פתרון, דרושה הכרעה, היא מצפה מאתנו להבין את החומר ולדון נכונה בסוגיות שעולות במבחן. התשובות הן ברורות- המבחנים לא קשים, זה לא שיושבים מול המבחן ולא מבינים מה השאלה. ההנחה של המרצה היא שמעניין אותה הפתרון והוא צריך להיות מאוד מסודר, תרשים זרימה.
למשל- יש בית משותף, שני אגפים בונים, אחד לא- מה המשמעות המשפטית- המשמעות המשפטית כלפי היזם היא שהוא לא יכול להרחיב את הדירות והשאלה היא מה זכות התביעה של הדיירים כאן.